Kapitalanlage mit Substanz | 5,12 % Rendite & umfassend modernisiertes Wohn-u. Geschäftshaus in Köln

Attraktive Mieterträge, umfangreiche Modernisierungen und eine gefragte Kölner Stadtlage – dieses Wohn- und Geschäftshaus vereint die wesentlichen Eigenschaften einer langfristig interessanten Kapitalanlage. In attraktiver Lage von Köln-Niehl, unmittelbar am traditionsreichen Kölner Rennbahnviertel, präsentiert sich dieses gepflegte Wohn- und Geschäftshaus als interessante Investmentgelegenheit mit einer ausgewogenen Kombination aus wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung. Die Immobilie umfasst insgesamt acht vermietete Einheiten, bestehend aus sechs Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten, und bietet damit eine diversifizierte Einnahmestruktur innerhalb eines einzelnen Anlageobjekts. Mit einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 126.840 € und einem Angebotspreis von 2.500.000 € erzielt das Objekt eine Bruttomietrendite von rund 5,12 % bei einem Kaufpreisfaktor von lediglich 19,53. Die monatlichen Nettokaltmieteinnahmen belaufen sich auf 10.670 €. Die vermietete Gesamtfläche beträgt gemäß aktueller Mietaufstellung rund 792 m² und verteilt sich auf ca. 457 m² Wohnfläche sowie ca. 335 m² gewerblich genutzte Fläche. Ein besonders überzeugendes Merkmal dieser Immobilie ist ihre umfangreiche Modernisierungshistorie. Während seiner rund 20-jährigen Eigentümerzeit hat der derzeitige Eigentümer nach eigenen Angaben rund 500.000 € in Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert. Dabei wurde gezielt in wesentliche Gebäudebestandteile investiert: Von der vollständigen Dachdämmung und Neueindeckung über die energetische Aufwertung der Fassade und den Austausch der straßenseitigen Fenster bis hin zur Modernisierung der Heizungsanlage und umfangreichen Renovierungen im Wohn- und Gewerbebereich. Insbesondere im Jahr 2018 wurden bedeutende Maßnahmen an der Gebäudehülle umgesetzt. Das Dach wurde vollständig gedämmt und neu eingedeckt, die Fassade erhielt eine Dämmung mit mineralischem Wolldämmstoff und sämtliche straßenseitigen Fenster wurden durch moderne, dreifach verglaste Fensterelemente mit elektrischen Rollläden ersetzt. Auch die Wärmeversorgung wurde modernisiert. Nach Eigentümerangaben erfolgte 2023 die Umstellung von Öl auf Gas. Die installierte BOSCH-Gasheizung ist laut Eigentümer für eine mögliche spätere Einbindung einer Wärmepumpe geeignet. Die beiden Gewerbeeinheiten wurden bereits 2009 umfassend umgebaut und renoviert. Ergänzend erfolgten zwischen 2013 und 2025 verschiedene vollständige beziehungsweise teilweise Renovierungen innerhalb der Wohneinheiten. Die bestehenden Mietverhältnisse ermöglichen dem Erwerber die Übernahme einer bereits laufend ertragsgenerierenden Immobilie. Nach Auskunft der Hausverwaltung bestehen aktuell keine Mietrückstände oder sonstigen offenen Forderungen aus den Mietverhältnissen. Die Lage nahe der Kölner Galopprennbahn und die gute verkehrliche Erreichbarkeit ergänzen das Investmentprofil um einen attraktiven Standortfaktor. Eine Kapitalanlage, die laufende Erträge, eine umfangreiche Modernisierungshistorie und die Standortqualitäten einer etablierten Kölner Wohn- und Gewerbelage überzeugend miteinander verbindet.

Ausstattung und Modernisierungen Rund 500.000 € Modernisierungsinvestitionen innerhalb von etwa 20 Jahren, ein deutliches Zeichen für die kontinuierliche Pflege und Weiterentwicklung der Immobilie. Das Wohn- und Geschäftshaus zeichnet sich durch eine über viele Jahre konsequent umgesetzte Modernisierungshistorie aus. Dabei standen sowohl die technische und energetische Aufwertung wesentlicher Gebäudebestandteile als auch die Anpassung und Renovierung der vermieteten Flächen im Fokus. 2009 – Umfassender Umbau und Renovierung der Gewerbeeinheiten Im Jahr 2009 wurden die gewerblich genutzten Flächen umfassend umgebaut und renoviert. Die Maßnahmen umfassten insbesondere: Vollständige Umgestaltung und Renovierung der Gewerberäumlichkeiten Erneuerung sämtlicher Bodenbeläge in den Gewerbeflächen Erneuerung der Sanitärinstallation im Keller Einbau neuer Wasserleitungen, unter anderem als verpresstes Edelstahl-Leitungssystem Teilweise vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen im Bereich der Bäckerei 2013 bis 2025 – Kontinuierliche Wohnungsrenovierungen Im Laufe der Jahre wurden verschiedene Wohneinheiten bedarfsgerecht modernisiert und renoviert. Je nach Wohnung erfolgten dabei vollständige Renovierungen beziehungsweise einzelne Teilrenovierungen. Diese Maßnahmen unterstreichen die fortlaufende Pflege und Anpassung des Wohnungsbestands. 2018 – Umfassende Dachsanierung Ein wesentlicher Bestandteil der Modernisierungen war die vollständige Überarbeitung des Daches. Hierzu gehörten: Komplette Dämmung des Daches Vollständige Neueindeckung Erneuerung der zugehörigen Aluminium-Einfassungen Erneuerung der Dachrinnen Einbau beziehungsweise Erneuerung der VELUX-Dachfenster Durchführung sämtlicher erforderlicher Nebenarbeiten 2018 – Energetische Fassadenmodernisierung und Fenstererneuerung Ebenfalls im Jahr 2018 wurde die Gebäudehülle umfangreich modernisiert. Die Maßnahmen umfassten: Dämmung der Fassade mit mineralischem Wolldämmstoff, ausdrücklich ohne Styropor Erneuerung sämtlicher straßenseitiger Fenster Ausstattung der erneuerten Fenster mit Dreifachverglasung Einbau elektrischer Rollläden an den erneuerten Fenstern Die Kombination aus Dach- und Fassadendämmung sowie den erneuerten Fenstern stellt einen wesentlichen Bestandteil der energetischen Modernisierungshistorie dar. 2018 – Massiver Überbau des Wintergartens Im ersten Obergeschoss wurde der bestehende Wintergarten vollständig in massiver Bauweise überbaut. 2023 – Modernisierung der Wärmeversorgung Nach Eigentümerangaben wurde die bisherige Ölheizung durch eine moderne Gasheizung des Herstellers BOSCH ersetzt. Die Anlage ist laut Eigentümer technisch für eine mögliche spätere Einbindung einer Wärmepumpe geeignet. Weitere Ausstattungsmerkmale und Objektvorteile Insgesamt acht vermietete Wohn- und Gewerbeeinheiten Sechs Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten Unterschiedliche Wohnungsgrößen und Grundrisszuschnitte Terrassenflächen sowie Wintergarten im ersten Obergeschoss Umfangreich modernisierte Gebäudehülle Kontinuierlich renovierter Wohnungsbestand Modernisierte Gewerbeflächen Gute Erreichbarkeit und attraktive Lage im Kölner Norden Die beschriebenen Modernisierungen beruhen auf den Angaben des Eigentümers. Rechnungsnachweise zur Fassadendämmung können nach seiner Auskunft eingesehen werden. Wirtschaftliche Kennzahlen und Rendite Ein Investment mit laufenden Mieteinnahmen und einer Bruttomietrendite von rund 5,12 %. Das Wohn- und Geschäftshaus bietet Kapitalanlegern die Gelegenheit, eine bereits vermietete Immobilie mit einer breit aufgestellten Nutzungsstruktur in einem etablierten Kölner Stadtteil zu erwerben. Die Kombination aus sechs Wohneinheiten und zwei gewerblichen Mietverhältnissen verteilt die Erträge auf unterschiedliche Nutzer und Nutzungsarten. Monatliche Nettokaltmiete (Ist) 10.670 € Jährliche Nettokaltmiete (Ist) 128.040 € Bruttomietrendite (Ist) ca. 5,12 % Kaufpreisfaktor (Ist) ca. 19,53 Kaufpreis je m² vermieteter Fläche ca. 3.156 € Durchschnittliche Nettokaltmiete je m² ca. 13,47 €/Monat Die ausgewiesenen Mieteinnahmen basieren auf der aktuellen Mietaufstellung zum 01.11.2026. Besonders positiv hervorzuheben ist, dass nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit keine Mietrückstände oder sonstigen offenen Forderungen aus den Mietverhältnissen bestehen. Nach Angaben des Eigentümers wurden die Mieten zuletzt überwiegend im Jahr 2025 angepasst. Für die bestehenden Mietverhältnisse wurden unterschiedliche Mietpreisfestschreibungen vereinbart. Für die gewerblichen Mietverhältnisse gelten Festschreibungen bis Ende 2032 (Bäckerei) beziehungsweise bis Ende 2028 (Friseursalon). Im Bereich der Wohnraummietverhältnisse bestehen bei drei Mietparteien Mietpreisfestschreibungen bis Januar 2030. Für die Mieterin Scholzen gilt eine entsprechende Vereinbarung bis zum Ende ihres Studiums. Bei zwei im Jahr 2026 neu abgeschlossenen Mietverhältnissen wurde jeweils eine zweijährige Mietpreisfestschreibung vereinbart. Die unterschiedlichen Laufzeiten bieten Kapitalanlegern eine transparente Grundlage zur Einschätzung der bestehenden Mietverhältnisse und der zukünftigen Mietentwicklung. Für einen Investor bedeutet dies, dass die vorhandenen vertraglichen Mietvereinbarungen und deren zeitliche Bindungen bei der langfristigen Ertragsplanung zu berücksichtigen sind. Der besondere Reiz dieser Kapitalanlage liegt daher nicht allein in ihrer aktuellen Rendite, sondern auch in der Verbindung aus bestehendem Cashflow, einem über viele Jahre modernisierten Gebäudebestand und einem etablierten Kölner Standort. Die Immobilie eignet sich insbesondere für langfristig orientierte Bestandshalter, die laufende Erträge und eine nachvollziehbare Modernisierungshistorie in den Mittelpunkt ihrer Investitionsentscheidung stellen. Die dargestellte Bruttomietrendite und der Kaufpreisfaktor beziehen sich auf die aktuelle Nettokaltmiete und den ausgewiesenen Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Steuern sind hierbei nicht berücksichtigt.

Laufende Mieteinnahmen. Umfangreich modernisierte Substanz. Etablierter Kölner Standort. Mit diesem Wohn- und Geschäftshaus bietet sich eine attraktive Gelegenheit zum Erwerb einer bereits vollständig vermieteten Kapitalanlage im Kölner Norden. Acht vermietete Einheiten, eine jährliche Nettokaltmiete von 128.040 € und eine daraus resultierende Bruttomietrendite von ca. 5,12 % bilden die wirtschaftliche Grundlage dieses Investments. Hinzu kommt eine umfangreiche Modernisierungshistorie mit Investitionen von rund 500.000 € innerhalb der vergangenen rund 20 Jahre nach Eigentümerangaben. Insbesondere die Modernisierungen des Daches, der Fassade, der Fenster sowie der Wärmeversorgung dokumentieren die kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilie. Die Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung sorgt für eine diversifizierte Mietstruktur, während die Lage nahe der Kölner Galopprennbahn das Angebot um einen besonderen Standortfaktor ergänzt. Eine interessante Investmentgelegenheit für Kapitalanleger, die eine Kombination aus laufendem Ertrag, modernisierter Gebäudesubstanz und langfristiger Bestandsorientierung suchen. Gerne stellen wir qualifizierten Kaufinteressenten weiterführende Informationen zu den Mietverhältnissen, den wirtschaftlichen Kennzahlen und den vorhandenen Objektunterlagen zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und stehen Ihnen für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Daten gemäß Gebäude-Energiegesetz (GEG - vormals EnEV): Energieausweistyp: Verbrauch gültig bis: 25.01.2036 Baujahr des Hauses: 1959 Baujahr der Heizung: 2021 Hauptenergieträger: Gas Energiekennwert: 131,90 kWh/m²/a Energieeffizienzklasse: E Die Objektbeschreibung beruht ganz oder zum Teil auf Angaben des Eigentümers. Für die Richtigkeit oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie nach? Profitieren Sie von einer professionellen Wertermittlung, einem optimalen Preis und einem persönlichen Rundum-Service- diskret, transparent und zuverlässig. Finanzierungsberatung gewünscht? Gerne vermitteln wir Ihnen über unser Partnerunternehmen FALC-Finance die passende Baufinanzierung zu attraktiven Konditionen , individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt.