Baufinanzierungsrechner: Monatliche Rate und Laufzeit berechnen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Im Jahr zahlst Du Sollzins und anfängliche Tilgung auf den Darlehensbetrag, die Monatsrate ist ein Zwölftel davon. Bei 300.000 € Darlehen, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 6,2 % von 300.000 €, also 18.600 € im Jahr oder 1.550 € im Monat. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, deshalb wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Das hängt vor allem von Zins und Tilgung ab. Ein Rechenbeispiel: 350.000 € Kaufpreis in Bayern mit Makler, 50.000 € Eigenkapital, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung ergeben ein Darlehen von 331.745 € und eine Rate von 1.714 €. Bliebe der Zins über die ganze Laufzeit gleich, wärst Du nach 27 Jahren schuldenfrei. Mit 3 % Tilgung steigt die Rate auf 1.990 €, dafür wärst Du nach knapp 21 Jahren schuldenfrei und zahltest rund 56.000 € weniger Zinsen.

Viele Banken verlangen mindestens 1 Prozent, oft auch 2; sinnvoll sind meist 2 bis 3 Prozent. Je niedriger die Tilgung, desto länger dauert die Rückzahlung und desto mehr Zinsen zahlst Du insgesamt: Bei 4,2 % Sollzins und gleichbleibendem Zins dauert sie mit 1 Prozent Tilgung über 39 Jahre, mit 2 Prozent 27 Jahre und mit 3 Prozent knapp 21 Jahre. Der Rechner zeigt Dir den Unterschied für Dein Szenario.

Oft ja: Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart die Zinsen darauf für die restliche Laufzeit. Im Beispiel oben (331.745 € Darlehen, 4,2 % Sollzins, 2 % Tilgung) verkürzen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr die Laufzeit um 8 Jahre und sparen rund 72.000 € Zinsen, wieder bei gleichbleibendem Zins. Ob und wie viel Du kostenlos sondertilgen darfst, steht im Darlehensvertrag; üblich sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, manchmal gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Behalte außerdem eine Rücklage für Notfälle.

Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Den Beleihungswert legt die Bank selbst fest, als vorsichtige Schätzung dessen, was die Immobilie langfristig wert ist; er liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger in der Regel der Zins: Die besten Konditionen gibt es meist bis 60 Prozent, über 80 Prozent wird es spürbar teurer. Der Rechner kennt den Beleihungswert Deiner Bank nicht und zeigt Dir deshalb das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis. Mehr Eigenkapital senkt beides.

In der Regel nicht. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht, deshalb erwarten Banken meist, dass Du sie aus Eigenkapital bezahlst. Manche Banken finanzieren sie trotzdem mit (Vollfinanzierung), dann aber meist nur bei guter Bonität und zu höheren Zinsen. Der Rechner weist Dich darauf hin, wenn Dein Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt.

Nach der Zinsbindung, meist 10 bis 15 Jahre, brauchst Du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu dem Zins, der dann gilt. Der kann höher oder niedriger sein als heute. Der Rechner nimmt der Einfachheit halber einen festen Zins über die ganze Laufzeit an; rechne deshalb ruhig auch ein Szenario mit 1 bis 2 Prozentpunkten mehr durch. Mit einem Forward-Darlehen kannst Du Dir einen Zins für die Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus sichern, meist gegen einen Aufschlag.