Charmante Villa auf großzügigem, teilbarem Grundstück, alter Baumbestand und unverbaubarer Höhenlage

Die repräsentative Villa von 1927 vereint historischen Charme mit Großzügigkeit: kleine Giebel und Balkone lassen das historische Gesicht des Hauses erahnen, während große, moderne Fenster für ein helles, freundliches Ambiente sorgen. Ursprünglich als großzügiger Familiensitz konzipiert und im Verlauf der Jahrzehnte sukzessive erweitert und modernisiert, diente es über Jahrzehnte als Lebensmittelpunkt und Zuhause der Eigentümerfamilie. Das vollständig eingefriedete, kaum einsehbare Traumgrundstück besticht durch alten Baumbestand und absolute Privatsphäre. Für das hintere Arealteil (ca. 500 m²) liegt eine positive Bauvoranfrage für eine zusätzliche Bebauung aus dem Jahr 2000 vor. In den 1970er-Jahren wurde die Villa erstmals baulich vergrößert, Anfang der 1990er-Jahre weiter ausgebaut und in drei abgeschlossene Wohneinheiten unterteilt. Ein - architektonisch harmonisch angepasster - Treppenhausturm ermöglicht den unabhängigen Zugang zu drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Die durchdachte Grundrissgestaltung bietet maximale Flexibilität: die Villa kann ideal als repräsentativer Familiensitz genutzt werden, aber alternativ auch als Mehrfamilien- oder Mehrgenerationenhaus oder zur Selbstnutzung mit Teilvermietung. Die Bausubstanz ist solide (Naturschieferdach, Doppel- und Dreifachverglasung, frischer Fassadenanstrich) und das Gebäude weist keinen Sanierungsstau auf. Der liebevoll angelegte Garten mit mehreren Freisitzmöglichkeiten lädt zum Verweilen ein. Alte Bäume (gepflegt, letzter Baumschnitt 2025) bieten Schattenplätze und verleihen dem Garten eine parkähnliche Atmosphäre. Großzügiges Raumangebot nach Etagen: •Erdgeschoss (ca. 170 m²): Barrierefrei zugänglich. Großzügiges, helles Wohnzimmer mit hochwertigem Parkett und behaglichem Kachelofen. Direktzugang zum Hauptgarten von mehreren Räumen (Wohn-, Lese-, Schlafzimmer & Küche, teilweise barrierefrei) für ein einmaliges "Leben im Grünen". Esszimmer, Arbeitszimmer, Bad und Gäste-WC ergänzen die Etage. •1. Obergeschoss (ca. 102 m²): Lichtdurchflutete Wohnung mit 3 Schlafzimmern, großzügiger Diele, Wohnzimmer, Küche, Bad und einer großen Süd-West-Terrasse (mit Markise) und herrlichem Blick über Koblenz. Bei Bedarf kann dieser Wohnung ein eigener, abgrenzbarer Gartenanteil in Süd-West-Lage zugeschlagen werden. •Dachgeschoss (ca. 41,6 m²): Einladende Mansardenwohnung mit 2 Zimmern, Diele mit Küchenzeile und Bad. Fernblick bis in die Eifel. Bietet eine attraktive Ausbaureserve zur Maisonettewohnung mit Süd-West-Ausrichtung. •Kellergeschoss: Voll ausgebaut. Waschküche, Werkraum, Abstellraum sowie Sauna, Duschbereich, WC und Ruheraum. Direkter Zugang zu beiden Gartenbereichen.

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Gäste-WC, Kamin, Barrierefrei, Parkett, Fliesen, Sonstiges (s. Text) Bemerkungen: Heizung und Energieträger: Kombinierte Gas- und Solarthermie-Anlage: Im Jahr 2024 wurde auf dem Dach eines Anbaus zwischen Haus und Garagen eine Photovoltaikanlage mit 22 Modulen und einem 11-kWh-Speicher installiert. Es liegt ein Thermogutachten aus dem Jahr 2016 vor, in dessen Folge optimierende Sanierungsmaßnahmen getroffen wurden. Böden und Wände: Bei den Bodenbelägen handelt es sich um hochwertige Vollholz-Parkette, Stabparkette und Fliesen. Die Wände sind (mit Ausnahme eines Zimmers im EG) verputzt und tapeziert. Küchen: Die zwei Küchen (EG und 1. OG) sind entkernt und bieten damit völligen Freiraum zur eigenen Gestaltung. Die Mansardenwohnung im 2. OG verfügt über eine kleine Küchenzeile mit Waschbecken und Küchenschränken. Badezimmer und Gäste-WC EG: Das Badezimmer im EG verfügt über ein seniorengerechtes, barrierefrei zugängliches Duschbad, Badewanne, WC, Bidet und Doppelwaschbecken. Des weiteren gibt es im EG ein Gäste-WC. 1. OG: Das Bad im 1. OG verfügt über eine Badewanne, WC, Bidet sowie ein Doppelwaschbecken. 2. OG: Das Bad im 2. OG verfügt über eine Dusche, WC und Waschbecken. Einer der Mansardenräume verfügt über ein weiteres Waschbecken. Kellergeschoss: Im Kellergeschoss gibt es ein - vom Garten durch die Kellertür einfach erreichbares- WC sowie ein Duschbad mit Waschbecken im Saunabereich. Fenster: Doppel- und Dreifach-Verglasung Sonnenschutz: EG: elektrisch bedienbare Markise über dem vor Küche und Schlafzimmer gelegenen Freisitz elektrisch bedienbare Rollläden 1. OG: elektrisch bedienbare Markise über dem Balkon in Süd-West-Ausrichtung Garten: vollständig überdachter Freisitz für mindestens zehn Personen, für die kühlere Jahreszeit mit Heizstrahlern ausgerüstet Parken: eine Doppelgarage mit direktem Gartenzugang mit elektrischem Garagentor eine Einzelgarage mit elektrischem Garagentor Platz für min. zwei Stellplätze im Einfahrtsbereich Stauraum: EG: ein separater Hauswirtschaftsraum zwischen EG und Garage und Stauraum im Dachboden über Anbau 1. OG: Einbauschrank 2. OG: viel Stauraum in Einbauschränken vor Dachschrägen in Bad und einer Mansarde, Spitzboden über 2. OG Keller: Einbauschrank Wellness: Sauna im Kellergeschoss mit Ruheraum und einer Möglichkeit zum direkten Zugang in den Garten Außen-Wasseranschlüsse und Außenbeleuchtung: Zur einfacheren Gartenbewässerung in trockenen Sommern existieren zwei Regentonnen und drei Außen-Wasseranschlüsse. Es existieren mehrere, vom Haus aus zu steuernde, Beleuchtungsanlagen zur stimmungsvollen Illumination des Gartens am Abend Bau- und Ausbaureserven: Für den hinteren, gartenarchitektonisch separierbaren Grundstücksteil (400-500 Quadratmeter) liegt eine positive Bauvoranfrage aus dem Jahr 2000 vor. Dieser hintere Grundstücksteil ist über eine Stichstraße mit eigener Zufahrt erreichbar. Für das zweite OG ist ein Maisonette-Ausbau mit traumhaftem Fernblick denkbar.

Heizungsart: Sonstiges (s. Text) Energieträger: Gas Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten! ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.