Bestlage, 100 qm Altbau, ruhig, hell, Wilmersdorf

Diese großzügige Altbauwohnung beeindruckt durch ihren klassischen Charme, hohe Decken und eine ruhige, sonnige Süd-Hoflage. Auf rund 100 m² entfaltet sich ein durchdachter Grundriss, der sowohl Familien als auch Paaren oder Singles mit Platzbedarf ein komfortables Zuhause in einer der begehrtesten Berliner Citylagen bietet. Alle Wohnräume sind bequem vom Flur aus zugänglich und nach Süden ausgerichtet, was für viel Tageslicht und eine freundliche Wohnatmosphäre sorgt. Bereits beim Betreten empfängt Sie ein etwa 16 m² großes Schlafzimmer, das sich ideal als Rückzugsort eignet. Direkt daneben liegt das erste Badezimmer, zeitlos halbhoch gefliest und mit einer Badewanne ausgestattet – perfekt für entspannte Momente. Das Herzstück der Wohnung bildet das beeindruckende, ca. 40 m² große Wohnzimmer. Mit einer Deckenhöhe von rund 3,60 m und großzügigen Fensterflächen entsteht hier ein außergewöhnliches Raumgefühl aus Weite, Licht und klassischem Altbaucharakter. Der Blick in den weitläufigen, begrünten Innenhof unterstreicht die ruhige Wohnqualität trotz zentralster Lage. Die angrenzende, voll ausgestattete Küche bietet viel Platz zum Kochen, genießen und kreatives Entfalten. Eine Waschmaschine ist hier integriert. Ein weiteres Schlafzimmer mit direktem Zugang zu einem zweiten, modern gestalteten Duschbad schafft zusätzlichen Komfort. Ein charmantes Detail stellt der Zugang über den Turm mit Wendeltreppe dar, der einen alternativen Weg über ein zweites Treppenhaus ermöglicht. Zur Wohnung gehört zudem ein praktischer Kellerraum (ca. 1,50 m × 4,00 m). Der Zugang zur Wohnung erfolgt bequem über das Treppenhaus oder mittels Fahrstuhl, der eine halbe Etage oberhalb hält. Diese Altbauwohnung vereint historischen Charme, viel Raum und eine wunderbar ruhige Hoflage mit der unmittelbaren Nähe zu den lebendigen Kiezen rund um Prager Platz und Bundesallee – ein idealer Ort für alle, die urbanes Leben und entspanntes Wohnen gleichzeitig schätzen. Das reguläre Hausgeld wird bei ca. 400 EUR monatlich liegen, siehe oben. Aufgrund des Heizungsverhaltens des jetzigen Eigentümers, mit € 460 monatlich ( normal wären etwa €. 150), der zu hohen Versicherungsprämie anteilig € 70 je Wohnung vor Strangsanierung, und der derzeit erhöhten Rücklage von fast € 200 monatlich wegen der Strangsanierung, beträgt das Hausgeld in 2026 noch 945,00 EUR monatlich. Dieses temporär sehr hohe Wohngeld  wurde mit einem Abschlag beim Angebotspreis  extrem großzügig berücksichtigt (T€ 20 - für mehr als 3 Jahre je € 550 mtl.). Nach ersten groben Einschätzungen könnten sich die Kosten der Strangsanierung im Bereich von ca. 200.000 € bis 300.000 € bewegen (Auskunft der HV vom 23.04.2026). Die anstehenden Maßnahmen, Ertüchtigung von Fenstern, Erneuerung der Zu- und Abwasserstränge können vollständig aus der sehr hohen bereits angesparten Instandhaltungsrücklage gezahlt werden, Stand 31.12.2025 betrug die Instandhaltungsrücklage 435.015,48 €. Weitere Kostensenkungen für diese Wohnung sind zu erwarten durch die dann sinkende Versicherungsprämie für das Haus und die normalen Heizkosten eines neuen Bewohners, sodaß die nachhaltigen Wohnkosten bei € 350 monatlich liegen dürften. 

Laminatboden in den Wohnräumen Geflieste Böden in Küche und beiden Badezimmern Tageslichtbad mit Badewanne Zweites Badezimmer mit Dusche Einbauküche vorhanden Elegante Kronleuchter im Wohnzimmer (auf Wunsch übernehmbar) Hohe Decken mit ca. 3,60 m Raumhöhe Sehr helle Wohnräume dank Südausrichtung und großer Fenster;  alle Fenster mit Innenjalousien kein Balkon  Praktisches Kellerabteil Fahrstuhl vorhanden (Halt eine halbe Etage höher) Ruhige Lage im rechten Seitenflügel

Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen erstellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Der Grundriss ist nicht maßstabsgerecht und dient lediglich der Veranschaulichung. Das vorliegende Exposé ist als unverbindliche Information zu verstehen und kann nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Rechtskräftig ist ausschließlich der notariell abgeschlossene Kaufvertrag. Alle Angaben stammen vom Verkäufer. Adorable Immobilien übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn-/Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden. Sie sind Eigentümer einer Immobilie und überlegen diese zu verkaufen? Die Firma ADORABLE IMMOBILIEN ist Ihr starker Partner beim Verkauf und der Bewertung Ihrer Immobilie. Wir beraten Sie umfangreich und kostenlos bei Ihnen, in unserem Büro, am Telefon oder per E-Mail (info@adorable-immobilien.de). Unsere Mitarbeiter, Thorsten Frenzel und Raisa Thielfreuen sich auf Ihren Anruf, Tel. 030–347 81 980.