Zeitreise inklusive – ein Haus, das auf neue Geschichten wartet

Manche Häuser versuchen, ihre Vergangenheit zu verstecken. Dieses nicht. Wer die Tür dieses Hauses in der Andreas-Hansen-Siedlung öffnet, begegnet einem Stück Wohngeschichte, das bis heute erstaunlich unverfälscht geblieben ist. Holz, Klinker, großzügige Fensterflächen, eine offene Treppe und die für ihre Zeit typische Gestaltung prägen den Charakter. Vieles erzählt davon, wie Wohnen vor einigen Jahrzehnten gedacht wurde – solide, großzügig und für ein langes Familienleben gebaut. Die Geschichte des Hauses beginnt Anfang der 1970er-Jahre. Die ursprüngliche Baugenehmigung sah die Errichtung eines Wohnhauses vor. Und schon der damalige Grundriss zeigt, dass hier nicht knapp geplant wurde: Das Erdgeschoss wurde mit einem großen Wohnbereich, Eltern- und Kinderzimmer, Küche, Bad/WC und einer zentral gelegenen Diele konzipiert. Heute steht das Haus auf einem 885 m² großen Grundstück in gewachsener Wohnlage von Neukirchen. Der Garten umgibt das Gebäude mit Rasenflächen, gewachsenem Grün und viel Abstand – Platz, der heute längst nicht mehr selbstverständlich ist. Im Mittelpunkt des Erdgeschosses steht die großzügige Diele. Sie ist mehr als ein klassischer Flur: Mit ihrer offenen Holztreppe, der gemauerten Raumgliederung und den Blickbeziehungen in die angrenzenden Bereiche bildet sie das verbindende Element des Hauses. Von hier aus erschließen sich die unterschiedlichen Wohnräume. Besonders der große Wohnbereich zeigt, welche Möglichkeiten in dem Gebäude stecken. Große Fenster holen viel Tageslicht hinein und öffnen den Blick in den Garten. Klinkerflächen, Holzelemente und die vorhandene Gestaltung transportieren unverkennbar den Charakter ihrer Entstehungszeit. Küche und Badezimmer folgen ebenfalls dieser Linie. Sie sind funktional angelegt und weitgehend von der Gestaltung vergangener Jahrzehnte geprägt. Gerade darin liegt die Chance dieses Hauses: Hier muss kein fremder Stil übernommen werden. Die zukünftigen Eigentümer erhalten vielmehr die Möglichkeit, Räume, Materialien und Technik von Grund auf nach den eigenen Vorstellungen weiterzuentwickeln. Ein besonderer Bereich befindet sich neben Diele und Kinderzimmer. In den ursprünglichen Bauzeichnungen ist an dieser Stelle eine offene Außenterrasse dargestellt. Diese wurde zu einem späteren Zeitpunkt geschlossen und in Holzständerbauweise verkleidet. Dadurch entstand ein zusätzlicher, heute innenliegend nutzbarer Raum mit großen Fensterflächen. Diese bauliche Veränderung entspricht nicht dem ursprünglich genehmigten Planstand. Auch das Dachgeschoss erzählt von einer späteren Entwicklung des Hauses. Während die ursprüngliche Genehmigungsplanung keinen entsprechenden Wohnraumausbau vorsah, wurde das Dachgeschoss nachträglich erschlossen und ausgebaut. Eine offene Holztreppe führt hinauf zu mehreren Bereichen, die bislang wohn- bzw. schlafähnlich genutzt wurden. Dachflächenfenster bringen Tageslicht unter die Schrägen; Holzverkleidungen greifen die Gestaltung des Erdgeschosses auf. Für diesen nachträglichen Dachgeschossausbau liegt nach den vorliegenden Unterlagen jedoch keine entsprechende baurechtliche Genehmigung als Wohnraum vor. Die dort vorhandenen Flächen und Räume sind daher nicht ohne Weiteres als genehmigte Wohnfläche bzw. genehmigte Wohnräume anzusehen. Damit richtet sich dieses Haus insbesondere an Menschen, die nicht nach „bezugsfertig und fertig gedacht“ suchen. Es ist ein Haus für Käufer, die Substanz und Raum sehen, bevor sie Farben und Oberflächen sehen. Für Menschen, die Bestehendes neu interpretieren möchten. Und vielleicht auch für diejenigen, die Freude daran haben, ein Haus aus einer anderen Zeit Schritt für Schritt in die eigene zu holen. Ein Haus mit Vergangenheit – und reichlich Platz für das, was daraus werden kann.

Individuelle Ausstattungsmerkmale: - keine Hauptverkehrsstraße - Garage - PKW-Stellplatz - ebenerdig - ebenerdig bewohnbar Ausstattung & Sonstiges Das Wohnhaus präsentiert sich in einem überwiegend baujahrestypisch geprägten Zustand. Die vorhandene Ausstattung macht die Entstehungszeit des Gebäudes in vielen Bereichen unmittelbar erlebbar und bietet eine solide Grundlage für eine umfassende individuelle Modernisierung. Ausstattungsmerkmale und bauliche Gegebenheiten: • eingeschossige Bauweise mit Walmdach • massive Bauweise im ursprünglichen Gebäudebereich • große Fensterflächen im Wohnbereich • großzügiger Wohn-/Aufenthaltsbereich • zentrale, geräumige Diele • offene Holztreppe zum nachträglich ausgebauten Dachgeschoss • Küche mit vorhandener Einbauküche • Badezimmer mit Badewanne und Doppelwaschtisch • überwiegend baujahrestypische Oberflächen und Ausstattungsdetails • zahlreiche Holzdecken bzw. Holzverkleidungen • Klinker- und Sichtmauerwerk als prägendes Gestaltungselement • großzügige Garten- und Rasenflächen • Heizungsanlage auf Erdgasbasis • Wärmeerzeuger gemäß Energieausweis aus 2018 Die ursprüngliche Bauakte beschreibt unter anderem eine Walmdachkonstruktion sowie Holzfenster mit Isolierverglasung. Der heutige tatsächliche Ausführungs- und Modernisierungsstand einzelner Bauteile kann hiervon abweichen und ist bei Bedarf gesondert zu prüfen. Wichtiger Hinweis zur baurechtlichen Situation Der heute geschlossene Bereich neben Diele und Kinderzimmer ist in den ursprünglichen genehmigten Bauzeichnungen als offene Außenterrasse dargestellt. Nachträglich erfolgte eine Einhausung bzw. Schließung dieses Bereichs in Holzständerbauweise. Eine entsprechende Genehmigung dieser späteren baulichen Veränderung liegt nach den zur Verfügung gestellten Unterlagen nicht vor. Das Dachgeschoss wurde ebenfalls nachträglich ausgebaut. Dort befinden sich heute mehrere ausgebaute Bereiche, die bislang zu Wohn- bzw. Schlafzwecken genutzt wurden. Eine baurechtliche Genehmigung dieses Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken ist in den vorliegenden Unterlagen nicht enthalten. Die betreffenden Flächen werden daher nicht als baurechtlich genehmigte Wohnfläche zugesichert. Eine mögliche nachträgliche Genehmigungsfähigkeit bzw. Nutzungsänderung ist vom Erwerber eigenständig mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu klären.

Energieausweis & energetisches Potenzial Für das Wohnhaus liegt ein Bedarfsausweis vor. Dieser weist für das Gebäude im derzeit zugrunde gelegten Zustand einen Endenergiebedarf von 274,0 kWh/(m²·a) aus. Der Primärenergiebedarf beträgt 274,7 kWh/(m²·a). Damit befindet sich das Gebäude energetisch in der Energieeffizienzklasse H. Als wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser ist Erdgas angegeben. Der Wärmeerzeuger stammt gemäß Energieausweis aus dem Jahr 2018. Die im Energieausweis zugrunde gelegte Gebäudenutzfläche beträgt 194 m². Wichtig: Diese Gebäudenutzfläche nach GEG ist nicht mit der miet- oder kaufrechtlichen Wohnfläche gleichzusetzen. Der energetische Ist-Zustand zeigt damit deutlich, dass Modernisierungspotenzial vorhanden ist. Interessant sind deshalb die zusätzlich erstellten beispielhaften energetischen Berechnungen. Sanierungsvariante 1 – Gebäudehülle In einer ersten Vorschau wurde eine energetische Verbesserung durch Maßnahmen an LSD/Decke und Fenstern modelliert. Unter diesen rechnerischen Annahmen reduziert sich der Endenergiebedarf von derzeit 274,0 auf rund 199,0 kWh/(m²·a). Der Primärenergiebedarf liegt in diesem Szenario bei rund 199,3 kWh/(m²·a). Die Berechnung macht anschaulich, welchen Einfluss bereits Maßnahmen an der Gebäudehülle auf den rechnerischen Energiebedarf haben können. Sanierungsvariante 2 – Gebäudehülle plus Wärmepumpe Noch deutlicher fällt das zweite Rechenbeispiel aus. Zusätzlich zu den Maßnahmen an Gebäudehülle bzw. Fenstern wird hier der Einsatz einer Wärmepumpe angenommen. In diesem Modell sinkt der rechnerische Endenergiebedarf auf rund 72,9 kWh/(m²·a). Der Primärenergiebedarf wird mit rund 131,3 kWh/(m²·a) ausgewiesen. Damit zeigt die Berechnung beispielhaft, welches energetische Entwicklungspotenzial in dem Gebäude stecken kann, wenn Modernisierungen an der Gebäudehülle mit einer zeitgemäßen Wärmeversorgung kombiniert werden. Wichtig: Bei beiden Sanierungsvarianten handelt es sich ausdrücklich um rechnerische Modellierungen bzw. Vorschauen und nicht um den energetischen Ist-Zustand des Hauses oder eine Zusicherung künftig tatsächlich erreichbarer Verbrauchs- oder Bedarfswerte. Art, Umfang, technische Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit möglicher Maßnahmen sind vor Umsetzung durch entsprechende Fachunternehmen bzw. Energieberater individuell zu prüfen.