Bezugsfertig! Helle, moderne und lichtdurchflutete 4,5-Zi. Wohnung in Top Lage in Straubing!

Diese helle, lichtdurchflutete 4,5-Zimmer-Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines solide errichteten Mehrfamilienhauses von 1976 und wurde 2026 vollständig modernisiert. Die Wohnfläche von 97,88 m² gliedert sich in vier vollwertige Zimmer, eine Essdiele, eine separate Küche, ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC, Windfang, Flur, zwei Abstellräume und einen überdachten Südbalkon. Die Aufteilung ist praktisch, die Zimmer sind hell. Erstbezug nach Modernisierung, bezugsfrei ab sofort.

Das wurde 2026 modernisiert:
- Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, neu eingebaut
- neue Innentüren, Stahlzargen frisch lackiert
- durchgehend neuer Vinylboden in allen Räumen, dazu neue Sockelleisten
- Wände und Decken überwiegend gespachtelt und neu gestrichen
- Heizkörper frisch lackiert
- Elektrik: neue Unterverteilung, neue Lichtschalter und Steckdosen, E-Check durchgeführt
- Gäste-WC komplett erneuert, im Bad neue Sanitärobjekte und Armaturen

Die Räume im Einzelnen:
Wohnzimmer: der größte Raum der Wohnung, große Fensterflächen, viel Tageslicht, direkter Zugang auf den Balkon
Essdiele: vom Wohnbereich abgetrennt, Raum für einen großen Tisch mit sechs Plätzen, unmittelbar neben der Küche
Schlafzimmer: Fenster zu zwei Seiten, am ruhigen Ende der Wohnung gelegen, Platz für Doppelbett, Nachttische und einen breiten Kleiderschrank
Kinderzimmer: Raum für Bett, Schreibtisch, Kleiderschrank und Regale, auch für zwei Kinder ausreichend bemessen; liegt neben Bad und Elternschlafzimmer
Büro: das ruhigste Zimmer der Wohnung, abseits von Schlaf- und Kinderzimmer, nutzbar als Arbeitsplatz, zweites Kinderzimmer oder Gästezimmer
Küche: separat, mit Fenster für natürliches Licht und gute Belüftung. Für Ihre Traumküche ist alles vorbereitet. In der Wand zum Flur ist ein Durchgang/Einbauschrank für Lebensmittel und Stauraum verbaut.
Bad: Tageslichtbad mit Fenster, Dusche, WC, Waschbecken, Spiegel mit LED-Beleuchtung, Waschmaschinenanschluss und Stellfläche für einen Trockner
Gäste-WC: separat, 2026 mit neuen Fliesen, neuem WC und neuem Waschbecken ausgestattet
Balkon: überdacht, nach Süden ausgerichtet, vom Wohnzimmer aus begehbar, Sonne von mittags bis in den Abend

Zusätzlich gehören ein eigenes Kellerabteil als Sondereigentum und eine eigene Garage mit eigenem Grundbuchblatt zur Wohnung. Für die Garage werden 10.000 € zusätzlich zum Kaufpreis berechnet.

Das Haus: Die Wohnung liegt in einer kleinen Wohnanlage, die laufend instand gehalten wird. 2022 wurde ein Treppenlift bis ins 2. Obergeschoss eingebaut, 2024 die Verbrauchserfassung auf Funk umgestellt, 2025 kam eine Mülltonneneinhausung dazu. Im Juli 2026 hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, das Flachdach vollständig zu erneuern und die Fassade neu zu streichen. Die anteilige Sonderumlage von 6.825 € hat der Verkäufer bereits bezahlt.

Kosten: Das Hausgeld liegt bei 399 € im Monat inklusive Garage. Davon entfallen 67,75 € auf die Instandhaltungsrücklage und 20,46 € auf nicht umlagefähige Kosten je Monat. Angespart sind bislang 6.536,86 € für die Wohnung und 602,87 € für die Garage.

Kurz für Kapitalanleger: Mit vier vollwertigen Zimmern, separater Küche, Bad und zusätzlichem Gäste-WC eignet sich der Grundriss gut für die Vermietung an eine Wohngemeinschaft. Nachfrage entsteht durch den TUM Campus Straubing mit rund 1.250 Studierenden und das Klinikum St. Elisabeth mit rund 1.500 Mitarbeitern. Bei 450 bis 550 € je Zimmer kommen 2.000 € Kaltmiete im Monat zusammen, im Jahr also 24.000 € und damit eine Bruttomietrendite von rund 6,88 Prozent. Die Restnutzungsdauer liegt nach Ersteinschätzung bei 23 Jahren, was eine erhöhte AfA ermöglicht.

Bad	1
Bad (Ausstattung)	Dusche
Boden	Fliesen, Kunststoff
Garage/Stellplätze	1

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl


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