490 € Hausgeld? Dafür 511.000 € Rücklage, Hybrid-Heizung & 2 Balkone – unter 160.000 €

1 / 1

Waldring 1a 76337 Waldbronn, Baden-Württemberg

Frei ab: nach Absprache

159.000 € Kaufpreis

66 m²

Einbauküche

Balkon

Terrasse

Garten

Fahrstuhl

Keller

Barrierefrei

Kaufpreis

Kaufpreis	159.000 €
Hausgeld	490 €
Maklerprovision	keine Provision, courtagefrei

Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz

Wohnfläche	66 m²
Zimmer	2
Etagen	3
Stockwerk	1
Baujahr	1979
Verfügbar ab	nach Absprache
Zustand	Teil Vollrenoviert

Beschreibung der Immobilie

+++ 490 € HAUSGELD? GENAU HIER LOHNT DER ZWEITE BLICK +++
Auf den ersten Blick fallen 490 € Hausgeld auf. Auf den zweiten Blick verändert sich das Bild grundlegend und offenbart einen echten Vermögensvorteil: Exakt 134,33 € fließen davon jeden Monat direkt in die Erhaltungsrücklage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügte Ende 2025 über eine außergewöhnlich hohe Gesamtrücklage von rund 511.094 € – und die wesentlichen Großgewerke des Gebäudes wurden bereits aufwendig modernisiert. Der aktuelle Wirtschaftsplan bestätigt die 490 € monatlich einschließlich dieser zukunftssichernden Rücklagenzuführung offiziell. Sie erwerben hier also keinen Sanierungsstau, sondern Anteile an einem massiven Bankguthaben. Zum Verkauf steht eine sofort freie, renovierte und bezugsfertige 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 65,81 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss in einer ruhigen und gefragten Wohnanlage in Waldbronn-Busenbach.

Festpreis Immobilie: 154.000 € (= ca. 2.340 €/m²)
Komplettes Inventar: 5.000 €
Gesamtpreis: 159.000 €
0 % Käuferprovision – Sie kaufen direkt von privat ohne Maklergebühren.

Warum dieser Preis?
Eine fundierte Marktanalyse der im August 2026 angebotenen Eigentumswohnungen in Waldbronn ergab aktuelle Angebotspreise von ca. 2.600 € bis 4.050 €/m². Im Mittel liegt der Quadratmeterpreis in dieser Region bei rund 3.279 €/m². Auf die 65,81 m² dieser Wohnung übertragen entspräche dies rechnerisch einem regulären Marktwert von ca. 215.800 €. Der Verkauf erfolgt hier ganz bewusst weit unter dem regionalen Durchschnitt zum Festpreis im Rahmen einer strategischen Portfolio-Bereinigung. Es gibt keine künstliche Hochpreisstrategie und absolut keine nervenaufreibende Bieterrunde. Wer zuerst zusagt, erhält den Zuschlag.

+++ BEWEIS STATT VERSPRECHEN: WAS BEREITS ERLEDIGT IST +++
Die Handlungsfähigkeit und Professionalität einer Eigentümergemeinschaft zeigt sich in ihren Taten, nicht in Absichtserklärungen. In den letzten Jahren wurden die wichtigsten und teuersten Großgewerke des Hauses bereits vollständig modernisiert und komplett aus den vorhandenen Rücklagen bezahlt, ohne die Eigentümer zu belasten:
• 2017: Der große Personenaufzug wurde technisch umfassend modernisiert.
• 2018: Die Dachmodernisierung wurde komplett und fachgerecht durchgeführt.
• 2019: Einbau einer hochmodernen, zukunftsfähigen Hybrid-Zentralheizung (Luft-Wasser-Wärmepumpe kombiniert mit Gas-Brennwerttechnik).
• 2020: Sämtliche Strangventile im Gebäude wurden erneuert.
• 2022: Eine neue, repräsentative Hauseingangstür wurde eingesetzt.
• 2026: Weitere wichtige Brandschutz- und Feuerwehrmaßnahmen befinden sich aktuell in der aktiven Umsetzung.

Die gesamte Wohnanlage wird seit vielen Jahren kontinuierlich und zuverlässig von derselben etablierten Hausverwaltung betreut. Gerade die bereits im Jahr 2019 realisierte Hybrid-Heizung zeigt deutlich: Große, zukunftsweisende Themen werden hier von den Eigentümern nicht nur diskutiert, sondern tatsächlich konsequent umgesetzt. Für Sie als Käufer übersetzt: Sie kaufen nicht in ein Haus mit leerer Kasse und ungeklärter Heizungsfrage. Sie investieren in eine kerngesunde, finanzierungsstarke Gemeinschaft, die bereits kräftig investiert hat und weiterhin über einen außergewöhnlich hohen finanziellen Puffer verfügt.

Ausstattungsmerkmale

Küche	Einbauküche
Bad	1
Bad (Ausstattung)	Wanne
Boden	Fliesen, Laminat
Balkone	1
Terrassen	0
Garten	Ja
Fahrstuhl
Barrierefrei	Ja
Keller	Ja

Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
+++ 2 GROSSE ZIMMER – 2 BALKONE – OPTION AUF OFFENE WOHNKÜCHE +++
Der Grundriss dieser Wohnung bietet eine seltene und hochflexible Raumaufteilung. Die beiden Hauptzimmer sind mit ca. 18,5 m² und 19,3 m² nahezu gleich groß und perfekt geschnitten. Beide Zimmer sind separat vom ca. 1,30 m breiten, einladenden Flur aus erreichbar. Das absolute Highlight: Jedes der beiden Zimmer verfügt über einen eigenen, separaten West-Balkon mit einem unverbauten, beruhigenden Blick direkt ins Grüne. Dadurch funktioniert der Grundriss hervorragend für die unterschiedlichsten Lebensentwürfe: Er eignet sich perfekt für Eigennutzer, Paare mit Platzbedarf für ein Homeoffice, Generationen- oder Seniorenwohnen, die klassische langfristige Vermietung oder auch als renditestarke Wohngemeinschaft (WG).

Ein zusätzliches, wertvolles Grundriss-Potenzial für Modernisierer: Die Trennwand zwischen der Küche und dem angrenzendem linken Zimmer ist Leichtbauweise (einfach dran klopfen und hören) und damit keine tragende Stahlbetonwand. Nach fachlicher Prüfung durch einen Architekten oder Statiker und der gegebenenfalls erforderlichen Abstimmung könnte diese Küche komplett geöffnet werden. So lässt sich mit wenigen Handgriffen ein großzügiger, lichtdurchfluteter Wohn- und Essbereich mit moderner, offener Wohnküche und direktem Balkonzugang realisieren, der den Wohnwert massiv steigert.

+++ MODERNISIERT & SOFORT NUTZBAR +++
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten, renovierten Zustand und kann ohne Renovierungsstau sofort bezogen oder neu vermietet werden:
• Frisch weiß gestrichen – hell, sauber und einzugsbereit.
• Elektrik innerhalb der Wohnung modernisiert und fachgerecht erweitert.
• Schalterprogramm der Qualitätsmarke JUNG AS 500 verbaut.
• Modernisierter, sicherer Sicherungskasten mit FI-Schutzschalter.
• Modernisiertes Badezimmer, ausgestattet mit Dusche und modernem Geberit-WC.
• Voll funktionsfähige Einbauküche (Waschmaschine) inklusive aller notwendigen Elektrogeräte.
• Großer Personenaufzug für komfortablen Zugang ohne Schleppen.
• Zwei separate, trockene Kellerabteile bieten außergewöhnlich viel Stauraum.
• Zwei sonnige West-Balkone für entspannte Feierabende im Grünen.

MASSIVE SUBSTANZ ALS NATÜRLICHER KLIMASPEICHER
Das Gebäude wurde ursprünglich als hochwertige Seniorenresidenz konzipiert. Daraus resultieren bis heute unschätzbare bauliche Vorteile: Eine extrem massive Bauweise mit rund 20 cm starken Beton-Außenwänden, großzügige Erschließungsflächen, breite Flure, ein barrierearmer Zugang und eine langlebige Gebäudestruktur. Bauphysikalisch bietet der massive Betonkern eine enorme thermische Masse. Er fungiert im Alltag als träger Energiespeicher: Im Sommer schlucken die dicken Wände die Tageshitze und halten die Wohnräume angenehm kühl, während sie im Winter die Wärme der Hybridheizung speichern und gleichmäßig abgeben.

+++ KOMPLETTES INVENTAR FÜR NUR 5.000 € MITVERKAUFT +++
Im Gesamtpreis von 159.000 € ist das vollständige, hochwertige Inventar im Wert von 5.000 € bereits enthalten. Mitverkauft werden unter anderem die Einbauküche, Waschmaschine, Kühl- und Gefrierkombination, Herd mit Kochfeld, Mikrowelle, zwei moderne Samsung Smart-TVs, zwei große PAX-Kleiderschränke sowie Tische und Stühle. Für Kapitalanleger ein riesiger Steuervorteil: Da das Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, sparen Sie hierauf bares Geld bei der Grunderwerbsteuer!

Energie

Energieeffizienzklasse G · 220 kWh/(m²*a)

Energieausweistyp	Verbrauch
Energieeffizienzklasse	G
Energieverbrauchkennwert	220 kWh/(m²*a)
Heizungsart	Zentralheizung

Karte wird geladen...

Waldring 1a
76337 Waldbronn – Baden-Württemberg

Lage & Infrastruktur

+++ TOP-MIKROLAGE IN WALDBRONN-BUSENBACH +++
Der Wert und die nachhaltige Vermietbarkeit einer Immobilie werden maßgeblich durch ihre Lage bestimmt. Diese Eigentumswohnung besticht durch eine absolut privilegierte Mikrolage innerhalb von Waldbronn-Busenbach. Sie liegt vollkommen ruhig und idyllisch im Grünen am malerischen Hang des Albtals. Das Besondere: Trotz dieser naturnahen Erholungslage ist die Wohnung ungewöhnlich nah an sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, der medizinischen Versorgung, Freizeitmöglichkeiten und dem öffentlichen Nahverkehr angebunden. Komfortabler und krisensicherer lässt es sich kaum wohnen oder vermieten.

+++ WELLNESS DIREKT VOR DER HAUSTÜR +++
Lebensqualität pur: Nur ca. 400 Meter Fußweg von der Haustür entfernt befindet sich die weit über die Region hinaus bekannte und beliebte Albtherme Waldbronn. Mit ihrem erstklassigen Thermalbad, einer großzügigen Saunalandschaft, dem wunderschön angelegten Kurpark, kilometerlangen Spazierwegen und weitläufigen Erholungsflächen bietet sie ein unvergleichliches Wellness- und Freizeitangebot direkt in Ihrer Nachbarschaft.

+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: EIN MAGNET FÜR KAPITALANLEGER +++
Das renommierte SRH Gesundheitszentrum sowie die angeschlossene große Reha-Klinik befinden sich in einer Entfernung von gerade einmal ca. 450 Metern. Für Kapitalanleger ist diese extreme Nähe ein absoluter Erfolgsgarant. Es erweitert und sichert Ihre potenzielle Mieterschaft nachhaltig um eine hochgradig solvente und krisensichere Zielgruppe: Beschäftigte, Ärzte, Therapeuten und Fachpersonal aus Medizin, Pflege und dem Gesundheitswesen, die händisch nach fußläufigem Wohnraum in Kliniknähe suchen.

+++ INFRASTRUKTUR & PERFEKTE ANBINDUNG AUF EINEN BLICK +++
Die logistischen Entfernungen unterstreichen die herausragende Qualität dieses Standorts:
• ca. 280 m: Bushaltestelle „Busenbach, Albtherme“ – Mobilität direkt um die Ecke.
• ca. 400 m: Albtherme Waldbronn und der Kurpark für die tägliche Naherholung.
• ca. 450 m: SRH Gesundheitszentrum / Reha-Klinik als starker Wirtschaftsfaktor.
• ca. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn mit Wochenmarkt und Verwaltungsstellen.
• ca. 850 m: ALDI SÜD und REWE für den bequemen Wocheneinkauf.
• ca. 1,1 km: Großer EDEKA Völkle mit Frischetheke.
• ca. 1,7 km: S-Bahnhöfe Reichenbach und Busenbach. Von hier aus verkehren die Direktlinien S1, S11 und S12 in engem Takt direkt in die Fächerstadt Karlsruhe.
• ca. 3,5 km: Autobahn A8, Anschlussstelle Karlsbad – schnelle Wege in alle Richtungen.
• ca. 13 km: Karlsruhe-Zentrum – Großstadtflair und Arbeitsplätze in direkter Reichweite.

Apotheken, Allgemeinmediziner, Fachärzte, Kindergärten, die örtliche Grundschule sowie zahlreiche weitere Dienstleister des täglichen Bedarfs befinden sich direkt im Ort beziehungsweise im unmittelbaren Umfeld der Wohnung. Für Eigennutzer bedeutet diese exzellente Lage kurze Wege, absolute Ruhe, ein sicheres Umfeld und maximale Naherholung. Für Kapitalanleger entsteht im selben Atemzug ein stabiles, krisenfestes und breites Mieterspektrum aus gut verdienenden Beschäftigten der Region, medizinischem Fachpersonal und Pendlern in das nahegelegene Karlsruhe. Eine Vermietbarkeit ist hier dauerhaft garantiert.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Sonstige Informationen

Heizungsart: Zentralheizung

+++ WEG-FINANZEN: DAS MONTEURS- & HAUSGELD-GEHEIMNIS +++
Vom Hausgeld gehen monatlich 134,33 € direkt in die Erhaltungsrücklage. Die restlichen Kosten beinhalten Heizung/Warmwasser. Aufgrund der bisherigen Nutzung als Warm-Pauschal-WG an Monteure und wechselnde Berufstätige fiel dieser Anteil historisch intensiv aus (2025: rund 1.960 €). Bei pauschaler Warmmiete besteht kein Sparanreiz. Bei normaler Eigennutzung oder klassischer Vermietung wird sich dieser Verbrauch erfahrungsgemäß deutlich nach unten entwickeln.

+++ 2026: RUND 183.400 € MASSNAHMEN – GROSSER PUFFER BLEIBT +++
Nach aktuellem Beschlussstand stehen an: Feuerwehrzufahrt (~44k €), Anleiter-Podeste (bis ~120k €), Brandschutztüren (~15k €) und Baumfällung (~4k €) – gesamt rund 183.399 €. Bei vollständiger Ausschöpfung verbleiben von rund 511.094 € Rücklage rechnerisch immer noch ca. 327.700 € Puffer auf dem Konto! Bei 58 Wohnungen laut Energieausweis entspricht dies im Schnitt rund 5.650 € Restpuffer je Wohneinheit. Das zeigt die enorme Finanzierungskraft der Gemeinschaft bei überschaubaren Fensterflächen. 50.000 € Zuführung Rücklage jährlich.

+++ WARUM KEINE TEURE FASSADENSANIERUNG DROHT +++
Bei 70er-Jahre-Bauten fürchten Käufer oft millionenschwere Fassadendämmungen. Hier unbegründet:

1. Heizung fertig: WEG hat das größte Gewerk bereits 2019 erledigt (Hybrid-Zentralheizung aus Wärmepumpe + Gas-Brennwert). Der Energieausweis bestätigt dies.
2. Gesetz entschärft: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (seit 29. Juli 2026) schafft die starre 65%-Vorgabe ab. Es gilt Technologieoffenheit und Wirtschaftlichkeit. Bei niedrigen Grund-Heizkosten lässt sich eine Fassadeninvestition wirtschaftlich gar nicht begründen.
3. Fokus Fenster: Im Herbst 2026 stehen Fenster/Balkonbrüstungen an. Sind diese optimiert, ist die Hülle energetisch abgerundet. Die Betonwand bleibt als wartungsarmer Kern bestehen.

+++ HERBST 2026: DIE VERSAMMLUNG ALS CHANCE +++
Die außerordentliche Versammlung im Herbst 2026 berät zudem über den Verkauf von Gemeinschaftseigentum (Gästeapartments, Hausmeisterwohnung – historischer Wertansatz damals ~374.000 €). Für Investoren ergeben sich 3 Top-Szenarien:
• Szenario 1 (Wertsteigerung): Sanierung wird beschlossen und dank des ~327.700 € Puffers ohne Sonderumlage bezahlt. Der Wohnungswert steigt sofort.
• Szenario 2 (Kapital-Booster): Dem Verkauf wird zugestimmt. Frisches Kapital fließt auf das WEG-Konto und stärkt die Rücklage weiter.
• Szenario 3 (Eindeutigkeit): Thema wird vertagt oder die Zuständigkeit den Eigentümern zugeordnet. Der Unsicherheitsfaktor verschwindet sofort.
Die Gemeinschaft besitzt Sachwerte und erzielte 2025 knapp 20.000 € Nebeneinnahmen (Mobilfunk Vodafone/O2, Räume) plus 18.960 € aus der auslaufenden Kita-Nutzung. Sie kaufen eingepreiste Substanz.

+++ NÄCHSTE SCHRITTE +++
Wohnung sofort frei. Besichtigung flexibel möglich. Fordern Sie jetzt das Infopaket (die letzten 3 Protokolle, Wirtschaftsplan, Teilungserklärung) an.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.

Ansprechpartner/in: Privat vom Eigentümer

Weitere Anbieterdaten

Kaufpreis

Kaufpreis	159.000 €
Hausgeld	490 €
Maklerprovision	keine Provision, courtagefrei

Ansprechpartner/in: Privat vom Eigentümer

OhneMakler GmbH

Herrengraben 6, 21465 Reinbek

Website

www.ohne-makler.net

Fax	-
Berufsaufsichtsbehörde	Stadt Glinde, Markt 1, 21509 Glinde
Handelsregister	Amtsgericht Lübeck
Handelsregisternummer	HRB 7609 HL (Amtsgericht Lübeck)
USt.-IdNr	DE254643784
Weitere Angaben	Zentrale:040 781 0206 0