Außergewöhnliche Wohnung im Maisonette-Stil mit Kamin, 2 Bädern & 4 Zimmer Potential auf knapp 100qm

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86154 Augsburg, Bayern

Frei ab: sofort

343.333 € Kaufpreis

98 m²

Einbauküche

Balkon

Terrasse

Keller

Kaufpreis

Kaufpreis	343.333 €
Hausgeld	450 €
Maklerprovision	keine Provision, courtagefrei

Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz

Wohnfläche	98 m²
Zimmer	3
Etagen	2
Stockwerk	3
Baujahr	1920
Verfügbar ab	sofort
Zustand	Modernisiert

Beschreibung der Immobilie

🏡 Wohnen wie im eigenen Haus – individuell & außergewöhnlich.
Diese helle Dachgeschosswohnung im Stil einer Maisonette ist kein Standardobjekt, sondern ein Zuhause für alle, die das Besondere suchen.
Im Zuge des Dachgeschossausbaus um ca. 2000 entstand hier eine Wohnung mit einzigartigem Charakter, die sich über zwei Ebenen erstreckt und ein echtes „Haus-im-Haus“-Gefühl vermittelt.
Auf ca. 98 m² Wohnfläche (ca. 108 m² tatsächlicher Grundfläche) bietet sich ein außergewöhnliches Raumkonzept mit viel Gestaltungsspielraum.

Diese außergewöhnliche Maisonette-Wohnung richtet sich gezielt an Käufer, die mehr suchen als eine klassische Standardimmobilie.
Auf zwei Ebenen entfaltet sich ein besonderes Wohnkonzept mit offenem Raumgefühl, charakteristischem Dachgeschoss-Flair und vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten.
Das Herzstück der Wohnung bildet der großzügige Wohnbereich im oberen Geschoss: Hohe Decken, große Dachflächenfenster und ein offener Grundriss schaffen eine helle, luftige und nahezu loftartige Atmosphäre. Ein zusätzlicher, lichtdurchfluteter Bereich mit großen Fensterflächen und Zugang zu einem kleinen Dachbalkon unterstreicht den einzigartigen Charakter.
Im unteren Geschoss befinden sich die klassischen Wohnbereiche: eine separate Küche, ein Schlafzimmer sowie ein Essbereich. Der integrierte Kamin sorgt für eine besonders angenehme Wohnatmosphäre und wird vor allem in den Abendstunden zum zentralen Wohlfühlfaktor.
Besonders hervorzuheben ist das vorhandene Potenzial: Durch das Einziehen einer Wand lässt sich im unteren Bereich problemlos ein zusätzliches Zimmer schaffen – wodurch eine vollwertige 4-Zimmer-Wohnung entsteht.
Zwei Badezimmer bieten zusätzlichen Komfort: ein großzügiges Bad mit Badewanne im Dachgeschoss sowie ein weiteres Bad mit Dusche auf der unteren Ebene.

✨ Highlights
•Lichtdurchflutete Fläche über zwei Ebenen
•ca. 98 m² Wohnfläche + ca. 108 m² Grundfläche
•Kaminofen im ersten Wohnbereich (gewisse Unabhängigkeit)
•besonders großzügiger Wohnbereich im zweiten Stock
•zwei Badezimmer (Duschbad + Bad mit Wanne)
•Dachgaube mit Austritt (balkonähnlich)
•Ausbau der Wohnung ca. 2000
•4-Zimmer-Potenzial durch einfache Grundrissanpassung
•nicht vermietet – sofort verfügbar
•Glasfaser im Haus
•zwei Kellerabteile

🛋️ Raumaufteilung
Untere Ebene:
•Wohn-/Essbereich mit Kamin
•Küche mit Essbereich
•Schlafzimmer
•Duschbad
👉 Durch eine einfache Anpassung lässt sich hier ein weiteres Zimmer schaffen, wodurch die Wohnung als 4-Zimmer-Wohnung nutzbar wird.

Obere Ebene:
•großzügiger Wohnbereich mit hoher Decke
•Badezimmer mit Badewanne, Panoramafenster und Spotlights

🔥 Energie & Bauweise
Das Gebäude stammt aus einem älteren Baujahr, die Wohnung selbst wurde jedoch im Zuge des Dachgeschossausbaus um ca. 2000 neu geschaffen.
Dadurch ergibt sich eine im Vergleich zum Gesamtgebäude deutlich bessere energetische Situation.
Beheizt wird die Wohnung über eine zentrale Gasheizung (Baujahr 2001).

📍 Lage
Zentrale Lage in Augsburg mit sehr guter Infrastruktur:
•Bahnhof fußläufig erreichbar (direkte Verbindung nach München)
•Straßenbahn & Bus in unmittelbarer Nähe
•Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Ärzte und Schulen
•Nähe zur Wertach und zu Grünflächen

💡 Fazit
Eine seltene Gelegenheit für alle, die Wert auf Charakter, Raumgefühl und ein außergewöhnliches Wohnkonzept legen.
Die solide Bausubstanz, der typische Gründerzeit-Charakter und die Kombination aus zentraler Lage, ruhigem Wohnumfeld, Nähe zu Naherholungsgebieten und perfektem Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel machen dieses Objekt zu einem echten Highlight und zu einer langfristig wertbeständigen Investition.

Ausstattungsmerkmale

Küche	Einbauküche
Bad	2
Bad (Ausstattung)	Dusche, Wanne
Boden	Fliesen, Parkett, Laminat
Balkone	1
Terrassen	0
Keller	Ja

Keller, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
🏠 Objekt & Flächen
•Wohnungsart: Dachgeschosswohnung im Maisonette-Stil (2 Ebenen)
•Wohnfläche (nach DIN/WoFlV): ca. 98 m²
•Grundfläche (inkl. Schrägen): ca. 108 m²
•Zimmer: 3 Zimmer
•Bäder: 2
- unten: Duschbad
- oben: Bad mit Badewanne
•Zusätzliche Flächen:
- 2 Kellerabteile
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🏗️ Gebäude & Baujahr
•Gebäude: Altbau (ca. 1910–1924 laut Unterlagen)
•Dachgeschossausbau / Wohnung entstanden: ca. 2000
•Anzahl Einheiten: 8 Wohnungen
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🔥 Heizung & Energie
Gebäude (Energieausweis Haus)
•Energieträger: Erdgas
•Heizungsanlage: Baujahr 2001
•Energiekennwert: ca. 185,8 kWh/(m²·a)
•Energieklasse: F
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Wohnung (Verbrauchsdaten / eigener Ausweis)
•Energieverbrauch: ca. 33,7 kWh/(m²·a) (laut separatem Ausweis)
•alternativ aus Abrechnungen: ca. 111 kWh/(m²·a) Bereich
👉 Hinweis:
•Wohnung weist deutlich besseren Verbrauch als Gebäude auf
•Kaminofen sorgt für eine gewisse Unabhängigkeit
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💰 Hausgeld & laufende Kosten
•Hausgeld: ca. 450–500 € / Monat
•darin enthalten:
- Betriebskosten
- Rücklagenzuführung
- Verwaltungskosten
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📊 Nebenkosten / Verbrauch (Brunata)
•jährliche Kosten (Heizung + Wasser etc.):
- ca. 989 € – 1.288 € / Jahr
•Abrechnungen stabil, keine Auffälligkeiten
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🏦 Rücklagen (WEG)
•Instandhaltungsrücklage gesamt: ca. 105.000 €
•Rücklagen gelten als ausreichend laut Unterlagen
•aktuell: Fassadensanierung
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⚖️ Grundbuch / Eigentum
•Eigentumsform: Wohnungseigentum (WEG)
•Miteigentumsanteil: 99,99 / 1000
•verbunden mit:
- Wohnung
- Keller
- Speicheranteil
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Belastungen:
Abteilung II:
•Sanierungsvermerk (1989), 2020 mit Schlusszahlung abgeschlossen
•Geh- und Fahrtrecht
Abteilung III:
•Grundschuld (banküblich, wird bei Verkauf gelöscht)
👉 keine außergewöhnlichen Belastungen
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📜 Teilungserklärung
•Dachgeschoss ursprünglich Speicher
•Ausbau zu Wohnzwecken in Teilungserklärung
•Nutzung als Wohnung offiziell geregelt
•Vermietung erlaubt
•Hausordnung Bestandteil
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🌐 Ausstattung & Technik
•Einbauküche vorhanden
•Kaminofen im Wohnbereich
•Boden: Buchenparkett + moderne Fliesen, Ebene oben: Laminat + moderne Fliesen
•Dachflächenfenster (Velux)
•Kunststofffenster
•Glasfaseranschluss im Haus
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📍 Lage / Infrastruktur: Hettenbachviertel
fußläufig:
- Bahnhof (mit Direkt-Anschluss nach München)
- Straßenbahn / Bus
- Einkaufsmöglichkeiten
- Schulen / Kitas
- Ärzte / Apotheken/ Kliniken
- Wertach & Grünanlagen
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📦 Nutzung / Verfügbarkeit
•aktueller Zustand: leerstehend
•nicht vermietet
•sofort verfügbar
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🧠 Hinweis zur Datenlage
•Flächen:
- Wohnfläche (98 m²)
- Grundfläche (108 m²) = tatsächliches Raumgefühl
•Energie:
- Gebäudeausweis ≠ tatsächlicher Verbrauch Wohnung
- Wohnung deutlich effizienter als Hausdurchschnitt

Die solide Bausubstanz, der typische Gründerzeit-Charakter und die Kombination aus zentraler Lage, ruhigem Wohnumfeld mit wenig Durchgangsverkehr, Nähe zu Naherholungsgebieten und perfektem Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel (Bahnhof mit direkter Verbindung nach München) sowie B17 und A8 machen dieses Objekt zu einem echten Highlight und zu einer langfristig wertbeständigen Investition in einem der dynamischsten Stadtteile Augsburgs.

Energie

Energieeffizienzklasse F · 185 kWh/(m²*a)

Energieausweistyp	Verbrauch
Energieeffizienzklasse	F
Energieverbrauchkennwert	185 kWh/(m²*a)
Heizungsart	Zentralheizung
Energieträger/Befeuerung	Gas

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86154 Augsburg – Bayern

Lage & Infrastruktur

Die Wohnung befindet sich in zentraler, aber dennoch ruhiger Lage mit ausgezeichneter Infrastruktur (Hettenbachviertel). Der Bahnhof (mit direktem Anschluss nach München) mit Straßenbahn- und Busanschluss ist bequem zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. In unmittelbarer Umgebung finden sie zahlreiche Cafes, Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Schulen, Kitas und Kindergärten, Ärzte und Kliniken (Josefinum und Universitätsklinikum Augsburg) sowie grüne Oasen an der Wertach und kleinere Parkanlagen mit Spielplätzen und Kleingartenanlagen. Neben der idealen Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz bietet die Lage direkte Verbindung zur B17 und A8 sowie über die B300 in die im Westen gelegenen Naherholungsgebiete der Stadt.

Hettenbachviertel:
Das Hettenbachviertel gilt als historisch gewachsenes Wohngebiet. Es zeichnet sich insbesondere durch die harmonische Integration von Wohnen, Gewerbe und Grünanlagen aus. Durch städtische Programme wird das Viertel aktiv aufgewertet und als klimaresilientes Quartier weiterentwickelt. Das Areal wird durch den Hettenbach geprägt, der dem Viertel seinen Namen gab.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Sonstige Informationen

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.

Ansprechpartner/in: Privat vom Eigentümer

Weitere Anbieterdaten

Kaufpreis

Kaufpreis	343.333 €
Hausgeld	450 €
Maklerprovision	keine Provision, courtagefrei

Ansprechpartner/in: Privat vom Eigentümer

OM PropTech GmbH

Humboldtstraße 25a, 21509 Glinde

Website

www.ohne-makler.net

Fax	-
Berufsaufsichtsbehörde	Stadt Glinde, Markt 1, 21509 Glinde
Handelsregister	Amtsgericht Lübeck
Handelsregisternummer	HRB 7609 HL (Amtsgericht Lübeck)
USt.-IdNr	DE254643784
Weitere Angaben	Zentrale:040 781 0206 0