Attraktives Mehrfamilienhaus mit 7 Einheiten – sichere u. nachhaltige Kapitalanlage

Dieses Mehrfamilienhaus mit anspruchsvoller Architektur und sieben Wohneinheiten befindet sich in gut gelegener und und ruhiger Wohnlage von Trier-Quint. Das Gebäude wurde im August 2019 fertiggestellt und erstmals bezogen.

Auf einer Gesamtwohnfläche von 568 m² und einer Nutzfläche 688 m² befinden sich, auf drei Geschossen verteilt, sieben sehr gut geschnittene Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 47 m² und ca. 115 m².

Die Wohnungsgrundrisse überzeugen durch Klarheit und Funktionalität, räumliche Qualitäten und gute Belichtung. Alle Wohnungen verfügen über teilüberdachte Süd-West-Balkone, die direkt an die Wohnbereiche anschließen und so einen harmonischen Übergang zwischen Innen- und Außenraum schaffen. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss verfügen jeweils über eigene Gartenanteile.

Eine Erdgeschosswohnung ist barrierefrei gemäß DIN 18040-2 „R“ ausgeführt, eine weitere Einheit entspricht ebenfalls den Anforderungen der DIN 18040-2.

Auf dem Grundstück befinden sich sechs PKW-Stellplätze.

Das Gebäude erfüllt mit dem energetischen Standard A+ höchste Ansprüche an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Der Endenergiebedarf liegt bei nur 15,56 kWh/m²a.

Das Objekt befindet sich in sehr gutem und gepflegtem Zustand.

ISB-Darlehen Mietwohnungen
Die Immobilie wurde im Rahmen des Förderprogramms „ISB-Darlehen Mietwohnungen“ errichtet. Sechs der insgesamt sieben Wohneinheiten unterliegen einer Mietpreisbindung, was zu einer gut planbaren und gesicherten Ertragssituation führt.
Eine Wohneinheit ist frei finanziert und unterliegt keiner Mietpreisbindung.

Übernahme 500.000 Euro-Darlehen mit Zinssatz 0,15 % akt.
Im Zuge des Verkaufs können zwei besonders zinsgünstige ISB-Darlehen / Fördermittel mit einem Gesamtvolumen von rund 500.000 Euro übernommen werden. Der Mischzinssatz für diese Darlehen beträgt aktuell nur 0,15 % und liegt damit auf einem außergewöhnlich niedrigen Niveau.
Der Zinssatz erhöht sich im weiteren Verlauf stufenweise auf maximal 1 %. Der Tilgungssatz beträgt 1 %.
Für die Wohnungen 2, 5, 6 und 7 besteht eine "Förderung für Haushalte über der Einkommensgrenze" mit Belegungs-, Mietpreis- und Zinsbindung noch bis 2033.
Zinskonditionen: 1.–5. Jahr: 0 %, 6.–10. Jahr: 0,5 %, 11.–15. Jahr: 1 %
Für die Wohnungen 1 u. 4 besteht eine "Förderung für Haushalte mit geringem Einkommen" mit Belegungs-, Mietpreis- und Zinsbindung noch bis 2038.
Zinskonditionen: 1.–10. Jahr: 0 %, 11.–15. Jahr: 0,5 %, 16.–20. Jahr: 1 %
Die Wohnung 3 wurde frei finanziert, es besteht keine Mietpreisbindung.

Mieterzufriedenheit
Alle Wohnungen sind aktuell vollständig und sehr gut vermietet; die Mieterzufriedenheit ist hoch, die Fluktuation ist entsprechend gering. Die Mieter- und Hausgemeinschaft ist sehr ordentlich und an langfristigen Mietverhältnissen interessiert, dadurch ist eine verlässliche und stabile Einnahmesituation gegeben.

Bei der Immobilie handelt es sich um eine sehr attraktive Kapitalanlage mit solider Rendite und einer hohem mittel- u. langfristigen Entwicklungspotential.
Das Objekt ist insbesondere für Kapitalanleger interessant, die eine steuerlich vorteilhafte und zugleich krisensichere Wertanlage mit stabilen Erträgen sowie Wachstumspotentialen suchen.

Boden	Parkett
Balkone	1
Terrassen	1
Garten	Ja
Fahrstuhl
Barrierefrei	Ja

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

Kaufpreis für Wohnungen und Pkw-Stellplätze
Der Gesamtkaufpreis beträgt 1.850.000 Euro. Dieser setzt sich aus 568 m² Wohnfläche zu jeweils 3.099 Euro/m² (rd. 1.760.000 Euro) sowie sechs Pkw-Stellplätzen zu jeweils 15.000 Euro zusammen.

Aktueller Mietertrag
Der aktuelle jährliche Mietertrag beläuft sich auf rund 56.000 Euro.
Gemäß den bestehenden Mietverträgen ist eine jährliche Mietsteigerung von 2 % vereinbart. Die Mietpreisbindung entfällt für die Wohnungen 1 und 4 ab dem Jahr 2033 und für die Wohnungen 2, 5, 6 und 7 ab dem Jahr 2038.

Erhebliches Mietsteigerungspotenzial
Nach Wegfall der Mietpreisbindung sind Mietanpassungen im Rahmen des § 558 BGB möglich. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kappungsgrenze kann die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Hieraus ergibt sich ein erhebliches mittel- bis langfristiges Mietsteigerungspotenzial.

Mietertrag und Szenarioanalyse bis 2050
Entwicklung der Jahresmieterträge (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 71–87 Tsd.
nach 15 Jahren: 96–131 Tsd.
nach 20 Jahren: 129–146 Tsd.
nach 25 Jahren: 159–161 Tsd.

Mittlere Jahresmieten (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 63–68 Tsd.
nach 15 Jahren: 71–83 Tsd.
nach 20 Jahren: 83–97 Tsd.
nach 25 Jahren: 95–109 Tsd.

Kumulierte Gesamtmieterträge (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 633–679 Tsd.
nach 15 Jahren: 1,07–1,25 Mio.
nach 20 Jahren: 1,66–1,94 Mio.
nach 25 Jahren: 2,38–2,73 Mio.

Szenariodefinition
Szenario 1 (Bestand/konservativ):
Fortlaufende Mietsteigerung von 2 % p.a. bis zum Ende der Bindefrist.
Nach Wegfall der Bindung bzw. der Staffelmietvereinbarungen erfolgen schrittweise Mietanpassungen gemäß § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Szenario 2 (Neuvermietung/dynamisch):
Ebenfalls 2 % p.a. bis zum Ende der Bindefrist.
Nach Wegfall der Bindung im Zuge von Neuvermietungen eine unmittelbare Anpassung auf Marktniveau und sukzessive Mietanpassungen gemäß § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Renditekennzahlen
Die Anfangsrendite beträgt 3 %. Unter Berücksichtigung der langfristigen Mietentwicklung reduziert sich der effektive Kaufpreisfaktor auf rund 20. Damit ist der Anschaffungspreis rechnerisch nach etwa 20 Jahren durch die Nettokaltmieten refinanziert. Dies entspricht einer langfristigen Bruttorendite von rund 5 % und stellt im aktuellen Marktumfeld eine solide und attraktive Rendite dar.

Fazit
Die Immobilie stellt eine nachhaltige Kapitalanlage mit klar erkennbarem Mietsteigerungspotential dar. Insbesondere durch den Wegfall der Mietpreisbindung entsteht ein erhebliches Wert- und Ertragspotenzial.
Das Investment richtet sich an Anleger mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont, die eine stabile, steuerlich attraktive und entwicklungsfähige Immobilieninvestition suchen.

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