Doppelte Chance: Wohnen & Investieren vereint

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34431 Marsberg, Nordrhein-Westfalen

798.000 € Kaufpreis

1.435 m²

Einbauküche

Balkon

Garten

Keller

Kaufpreis

Kaufpreis	798.000 €
Kaufpreis pro m²	866,45 €
Maklerprovision	3,57

Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz

Gesamtfläche	1.435 m²
Baujahr	1994
Verfügbar ab	Keine Angabe
Zustand	Modernisiert

Beschreibung der Immobilie

Solides Investmentpaket: Zwei gepflegte Mehrfamilienhäuser mit 10 Wohneinheiten und stabiler Vermietung

Zum Verkauf steht ein attraktives Immobilienpaket bestehend aus zwei gepflegten Mehrfamilienhäusern. Die Liegenschaft umfasst insgesamt 10 Wohneinheiten sowie 10 PKW-Stellplätze und überzeugt durch eine langfristig stabile Vermietungssituation sowie kontinuierliche Instandhaltung.

Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 921 m² auf einem Grundstück von insgesamt ca. 1.435 m². Aktuell wird eine jährliche Nettokaltmiete von rund 58.632 € erzielt, wodurch sich die Objekte ideal als nachhaltige Kapitalanlage mit sofortigen Einnahmen eignen.

Beide Immobilien befinden sich in einem gepflegten Zustand und werden seit über 10 Jahren durch eine professionelle Hausverwaltung betreut. Instandhaltungsmaßnahmen sowie Renovierungen wurden regelmäßig durchgeführt, insbesondere bei Mieterwechseln. Teilweise wurden die Wohnungen zusätzlich mit Einbauküchen ausgestattet. Technische Modernisierungen – wie die Erneuerung einer Heizungsanlage sowie der Austausch von Dachfenstern – unterstreichen den soliden Gesamtzustand.

Die Wohnungen verfügen über funktionale, gut geschnittene Grundrisse mit hellen Wohnräumen und zeitgemäßer Ausstattung. Dazu zählen überwiegend offene Wohn-, Koch- und Essbereiche, Tageslichtbäder mit Dusche oder Badewanne sowie teilweise zusätzliche Gäste-WCs. Als Bodenbeläge kommen Fliesen, Laminat sowie vereinzelt Teppich zum Einsatz. Viele Einheiten bieten zudem Außenflächen in Form von Terrassen oder Balkonen, was die Attraktivität für Mieter zusätzlich erhöht.

Die Mieterstruktur gilt als stabil und setzt sich überwiegend aus lokalen Arbeitnehmern, Pendlern sowie älteren Bewohnern zusammen. Die dauerhafte Vollvermietung bestätigt die Attraktivität des Angebots.

Objekt 1 – Marsberg-Giershagen (Papenstraße 46a)

Das erste Mehrfamilienhaus umfasst 6 Wohneinheiten und 6 Stellplätze bei einer Wohnfläche von ca. 514 m². Das Gebäude wurde ursprünglich 1950 errichtet und 1993 grundlegend saniert.

Im Erdgeschoss befinden sich zwei großzügige Wohnungen mit jeweils ca. 100 m² Wohnfläche und Zugang zu eigenen Terrassen. Im Obergeschoss stehen vier weitere Einheiten zur Verfügung, darunter zwei Maisonettewohnungen.

Die Ausstattung umfasst offene Wohnkonzepte, mehrere Schlafzimmer je Einheit sowie Tageslichtbäder, teilweise ergänzt durch Gäste-WCs. Die Beheizung erfolgt über Gas-Etagenheizungen, die bei Bedarf erneuert wurden. Ein Gemeinschaftskeller bietet zusätzliche Abstellflächen für die Mieter.

Objekt 2 – Marsberg-Leitmar (Zum Trompeter 3)

Das zweite Mehrfamilienhaus verfügt über 4 Wohneinheiten und 4 Stellplätze bei einer Wohnfläche von ca. 407 m². Das Ursprungsbaujahr liegt um 1900, eine grundlegende Sanierung erfolgte 1998.

Die Wohnungen zeichnen sich durch großzügige Grundrisse und besondere Ausstattungsmerkmale wie hohe Decken, Maisonette-Aufteilungen sowie teilweise Fußbodenheizung aus. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einheiten, darunter eine weitläufige Maisonettewohnung mit Zugang zur Terrasse und zum Garten. Ergänzt wird das Angebot durch eine Wohnung mit Balkon im Obergeschoss sowie eine Einheit im Dachgeschoss.

Das Objekt ist mit einer modernen Öl-Zentralheizung ausgestattet, die im Jahr 2022 erneuert wurde. Alle Wohnungen verfügen über Einbauküchen, was den Vermietungsstandard zusätzlich erhöht.

Ausstattungsmerkmale

Küche	Einbauküche
Balkone	1
Garten	Ja
Keller	Ja

Das angebotene Immobilienpaket umfasst zwei gepflegte Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 10 Wohneinheiten und 10 PKW-Stellplätzen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 921 m² auf einem Grundstück von rund 1.435 m². Beide Objekte sind vollständig vermietet und erwirtschaften eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 58.632 €.

Die Gebäude wurden fortlaufend instand gehalten und modernisiert. Objekt 1 (Papenstraße 46a) verfügt über 6 Wohneinheiten mit Gas-Etagenheizungen, während Objekt 2 (Zum Trompeter 3) 4 Wohneinheiten mit einer 2022 erneuerten Öl-Zentralheizung umfasst. Die Wohnungen zeichnen sich durch funktionale Grundrisse, helle Räume sowie eine überwiegend zeitgemäße Ausstattung aus. Teilweise sind Einbauküchen vorhanden, zudem verfügen viele Einheiten über Terrassen oder Balkone.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die einzelnen Wohneinheiten im Detail:

Objekt 1 – Papenstraße 46a, Marsberg-Giershagen (6 Wohneinheiten)

WE 1 – Erdgeschoss links (Einliegerwohnung)

ca. 100 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich mit Zugang zur eigenen Terrasse, Einbauküche vorhanden, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Dusche und WC, zusätzliches Gäste-WC mit Tageslicht

WE 2 – Erdgeschoss rechts

ca. 100 m² Wohnfläche
Wohn-, Koch- und Essbereich mit Zugang zur Terrasse, 3 Schlafzimmer, Flur, Abstellraum, Badezimmer mit Dusche und WC

WE 3 – Obergeschoss (Maisonette)

ca. 80 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Badewanne und WC, interne Treppe ins Dachgeschoss, neue Gastherme (2023)

WE 4 – Obergeschoss rechts hinten (Maisonette)

ca. 101 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Dusche und WC, interne Treppe ins Dachgeschoss, 2025 renoviert

WE 5 – Obergeschoss links

ca. 85 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Badewanne und WC, zusätzliches Gäste-WC

WE 6 – Obergeschoss rechts

ca. 48 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich, 1 Schlafzimmer, Tageslichtbad mit Badewanne und WC, 2022 renoviert

Zusätzlich: Gemeinschaftskeller mit mehreren Abstellräumen, Gas-Etagenheizungen je Einheit, Terrassen im Erdgeschoss

Objekt 2 – Zum Trompeter 3, Marsberg-Leitmar (4 Wohneinheiten)

WE 1 – Erdgeschoss links

ca. 96 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich mit Zugang zur Terrasse und Garten, Einbauküche vorhanden, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Dusche und WC

WE 2 – Erdgeschoss rechts (Maisonette)

ca. 137 m² Wohnfläche
Großzügiger Wohn-, Koch- und Essbereich mit Zugang zur Terrasse, Fußbodenheizung, hohe Decken (über 4 m), Einbauküche vorhanden, 3 Schlafzimmer, Gäste-WC mit Tageslicht, zusätzliches Badezimmer mit Dusche und WC, interne Treppe über mehrere Ebenen

WE 3 – Obergeschoss links

ca. 103 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich mit Zugang zum Balkon, Einbauküche vorhanden, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit großer Dusche und WC, zusätzlicher Raum (z. B. Homeoffice oder Hauswirtschaft)

WE 4 – Dachgeschoss

ca. 71 m² Wohnfläche
Offener Wohn-, Koch- und Essbereich, Einbauküche vorhanden, 3 Schlafzimmer, Badezimmer mit Dusche und WC

Zusätzlich: Öl-Zentralheizung (2022 erneuert), Balkone und Terrassen, Kellerräume, alle Wohnungen mit Einbauküchen ausgestattet

Investment-Übersicht

Kaufpreis: 798.000 €
Jahresnettokaltmiete: 58.632 €
Faktor: 13,61
Bruttorendite: 7,35 %

Wohnfläche gesamt: 921 m²
Preis pro m²: 866 €
Durchschnittsmiete: ca. 5,30 €/m²

Aufteilung nach Objekten

MFH 1 – Papenstraße 46a

Wohnfläche: 514 m²
Einheiten: 6
Jahresmiete: 32.800 €
Ø Miete: 5,32 €/m²
Anteil am Gesamtobjekt: 55,8 %
Faktor: 13,62

MFH 2 – Zum Trompeter 3

Wohnfläche: 407 m²
Einheiten: 4
Jahresmiete: 25.800 €
Ø Miete: 5,28 €/m²
Anteil am Gesamtobjekt: 44,2 %
Faktor: 13,60

Energie

Energieeffizienzklasse D · 128 kWh/(m²*a)

Energieausweistyp	Verbrauch
Ausstellungsdatum	18. 03. 2026
Gültig bis	17.03.2036
Energieeffizienzklasse	D
Energieverbrauchkennwert	128 kWh/(m²*a)

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34431 Marsberg – Nordrhein-Westfalen

Lage & Infrastruktur

Die beiden Mehrfamilienhäuser befinden sich in den gefragten, ruhigen Ortsteilen Giershagen und Leitmar der Stadt Marsberg. Beide Standorte zeichnen sich durch eine gewachsene Wohnstruktur und eine solide Mieterschaft aus – ideale Voraussetzungen für eine langfristig stabile Kapitalanlage.

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der ausgewogenen Kombination aus ländlicher Wohnqualität und funktionierender Infrastruktur. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie kleinere Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien sowie Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr sind im näheren Umfeld vorhanden und teilweise fußläufig erreichbar. Dies erhöht insbesondere für ältere Mieter, Singles und kleinere Haushalte die Attraktivität der Lage und sorgt für eine breite Zielgruppenansprache.

Familien profitieren zusätzlich von der guten Erreichbarkeit von Kindergärten und Schulen im näheren Umfeld. Die überschaubaren Strukturen der Ortsteile sowie das ruhige Wohnumfeld sind klare Standortvorteile, die gezielt diese Mietergruppe ansprechen.

Ein zentraler Treiber der nachhaltigen Vermietbarkeit ist die verkehrsgünstige Anbindung: Über die nahegelegene A44 besteht eine schnelle Verbindung in Richtung Dortmund und Kassel. Dadurch eignen sich die Standorte hervorragend für Berufspendler, die bewusst preisgünstigeren Wohnraum außerhalb der Ballungszentren suchen. Gleichzeitig bleiben wichtige Wirtschaftsstandorte wie Paderborn, Brilon und Kassel gut erreichbar, was die Nachfrage zusätzlich stabilisiert.

Die naturnahe Umgebung mit direktem Zugang zu Grünflächen, Wäldern und Naherholungsgebieten steigert die Wohnqualität erheblich und stellt einen klaren Wettbewerbsvorteil gegenüber dichter bebauten Lagen dar. Gerade seit zunehmendem Trend zu mehr Wohn- und Lebensqualität im ländlichen Raum wirkt sich dieser Faktor positiv auf die Vermietbarkeit aus.

Die Region selbst zeigt sich wirtschaftlich stabil, geprägt durch mittelständische Strukturen und eine vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote. Dies spiegelt sich in einer verlässlichen Mieterstruktur wider, die überwiegend aus berufstätigen Mietern, Pendlern sowie langfristig orientierten Haushalten besteht.

Sonstige Informationen

Falls Sie Wert auf eine ruhige Lage, eine durchdachte Raumaufteilung und ein gehobenes Wohnumfeld legen, könnte dieses Objekt genau das Richtige für Sie sein. Wir bieten Ihnen eine kostenlose 24/7-Hotline unter der Rufnummer 0800-6460646, über die Sie uns jederzeit erreichen können.

Wenn Sie Interesse an der Immobilie haben, fordern Sie gerne das ausführliche Exposé an, das Ihnen in der Regel kurzfristig und automatisch zugesandt wird. Sollten Sie eine Besichtigung wünschen, antworten Sie am besten direkt per E-Mail auf das Exposé. Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung und unterbreiten Ihnen passende Terminvorschläge. Bitte geben Sie dabei stets Ihre vollständigen Kontaktdaten an.

Die Objektbeschreibung basiert ganz oder teilweise auf den Angaben des Eigentümers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen übernehmen wir keine Gewähr.

Möchten auch Sie Ihre Immobilie professionell vermarkten? Dann kontaktieren Sie uns gerne! Wir stehen Ihnen täglich von Montag bis Sonntag zwischen 6:00 und 22:00 Uhr persönlich zur Verfügung. Über 200.000 aktive Interessenten warten bereits auf Ihr Angebot.

Bitte beachten Sie, dass das Exposé möglicherweise unter Zuhilfenahme von Künstlicher Intelligenz (KI) erstellt oder überarbeitet wurde. Dabei wurden jedoch keine wesentlichen Merkmale verändert.

Ansprechpartner/in: Herr Jerome Gallas

0491702109222

Weitere Anbieterdaten

Kaufpreis

Kaufpreis	798.000 €
Kaufpreis pro m²	866,45 €
Maklerprovision	3,57

Ansprechpartner/in: Herr Jerome Gallas

0491702109222

FALC Immobilien GmbH & Co. KG

Humperdickstr. 3, 53773 Hennef (Sieg)

Mobilnummer	+49 160 91242620
Website	www.falcimmo.de

Fax	+49 2242 9010319
Vertretungsberechtigter	Andreas Laarmann
Berufsaufsichtsbehörde	Zuständige Aufsichtsbehörde (§ 34c Nr. 1) Rhein-Sieg-Kreis, Dezernat 5 - Rechts- und Ordnungsamt, Kaiser-Wilhelm-Platz 1, 53721 Siegburg
Handelsregister	Amtsgericht Siegburg
Handelsregisternummer	HRA 5518
USt.-IdNr	DE268955838
Weitere Angaben	Falc Immobilien GmbH & Co. KG Humperdickstr. 3, 53773 Hennef Tel: 02242-90 10 3-0 Fax: 02242-90 10 3-19 E-Mail: mail@falcimmo.de Handelsregister Amtsgericht Siegburg HRA 5518 Die Falc Immobilien GmbH & Co. KG wird vertreten durch die Falc Immobilien Verwaltungs GmbH Humperdickstr. 3, 53773 Hennef Handelsregister Amtsgericht Siegburg HRB 11922 Vertretungsberechtigter Andreas Laarmann (Geschäftsführer) Zuständige Aufsichtsbehörde (§ 34c Nr. 1) Rhein-Sieg-Kreis, Dezernat 5 - Rechts- und Ordnungsamt, Kaiser-Wilhelm-Platz 1, 53721 Siegburg USt-IdNr.: DE268955838 Verantwortlich für den Inhalt Andreas Laarmann Alle unsere Partner sind selbstständige Unternehmer und handeln auf eigene Rechnung/Verantwortung. Verbraucherinformationen: Online-Streitbeilegung gemäß Art. 14 Abs. 1 ODR-VO: Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (OS) bereit, die Sie hier finden: http://ec.europa.eu/consumers/odr