Nichts für schwache Nerven: Unrenoviert, schlechter Zustand – aber 5,26% AfA & Fix-Flip-Potenzial!
144.380 €
Kaufpreis
42 m²
Wohnfläche
1
Zimmer
immobilien.de Nr.: 9532241
Objektnummer: 423999
Kaufpreis
| Kaufpreis | 144.380 € |
| Hausgeld | 50 € |
| Maklerprovision | keine Provision, courtagefrei |
Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz
| Wohnfläche | 42 m² |
| Zimmer | 1 |
| Baujahr | 1967 |
| Verfügbar ab | sofort |
| Zustand | Modernisiert |
Energie
| Energieausweistyp | Bedarfsausweis |
| Energieeffizienzklasse | D |
| Endenergiebedarf | 123 |
| Heizungsart | Zentralheizung |
| Energieträger/Befeuerung | Gas |
Beschreibung der Immobilie
360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/423999/
Wir sind ehrlich: Diese Bilder gewinnen keinen Schönheitswettbewerb.
Zum Verkauf steht hier beispielhaft die WE 1 (42,0 m², Erdgeschoss vorne rechts). Im Gegensatz zu unseren anderen Einheiten im Haus zeigen wir Ihnen hier bewusst eine Wohnung, die komplett "ungeschminkt" ist. Der Zustand im Inneren ist aktuell schlecht – hier schlummert handwerkliches Aufwertungspotenzial.
Warum wir das so ehrlich reinschreiben?
Weil diese Einheit genau dadurch die perfekte Chance für Investoren und Handwerker ist, die durch eine spätere Aufwertung massiven Mehrwert schaffen wollen.
ℹ️ Status: Die Wohnung ist aktuell für günstige 477 € kalt (11,35 €/m²) vermietet. Hier liegt Ihr Hebel für die Zukunft, da Marktmieten deutlich höher ausfallen!
Das Fundament stimmt jedoch:
✅ Die Substanz: Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1967) bietet eine solide Basis.
✅ Steuervorteil: Sie können durch ein Restnutzungsdauergutachten ca. 5,26 % AfA auf den Gebäudeanteil abschreiben.
✅ Kein Investitionsstau bei der Heizung: Die Heizanlage des Gebäudes wird 2026 komplett erneuert – die Kosten von ca. 50.000 € sind bereits vom Verkäufer bezahlt!
✅ Baugenehmigung für Balkone liegt bereits vor und wird kostenfrei mitgegeben.
Wir sind ehrlich: Diese Bilder gewinnen keinen Schönheitswettbewerb.
Zum Verkauf steht hier beispielhaft die WE 1 (42,0 m², Erdgeschoss vorne rechts). Im Gegensatz zu unseren anderen Einheiten im Haus zeigen wir Ihnen hier bewusst eine Wohnung, die komplett "ungeschminkt" ist. Der Zustand im Inneren ist aktuell schlecht – hier schlummert handwerkliches Aufwertungspotenzial.
Warum wir das so ehrlich reinschreiben?
Weil diese Einheit genau dadurch die perfekte Chance für Investoren und Handwerker ist, die durch eine spätere Aufwertung massiven Mehrwert schaffen wollen.
ℹ️ Status: Die Wohnung ist aktuell für günstige 477 € kalt (11,35 €/m²) vermietet. Hier liegt Ihr Hebel für die Zukunft, da Marktmieten deutlich höher ausfallen!
Das Fundament stimmt jedoch:
✅ Die Substanz: Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1967) bietet eine solide Basis.
✅ Steuervorteil: Sie können durch ein Restnutzungsdauergutachten ca. 5,26 % AfA auf den Gebäudeanteil abschreiben.
✅ Kein Investitionsstau bei der Heizung: Die Heizanlage des Gebäudes wird 2026 komplett erneuert – die Kosten von ca. 50.000 € sind bereits vom Verkäufer bezahlt!
✅ Baugenehmigung für Balkone liegt bereits vor und wird kostenfrei mitgegeben.
Ausstattungsmerkmale
| Anzahl der Etagen im Haus | 4 |
| Inserat befindet sich im Stockwerk | 0 |
| Küche | Einbauküche |
| Bad | 1 |
| Bad | Dusche, Wanne |
| Boden | Fliesen, Laminat, Kunststoff |
| Fahrstuhl | |
| Keller |
Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen
Bemerkungen:
Mit 3.433 € / m² für die WE 1 ein sehr fairer Einstiegspreis im Düsseldorfer Markt. Wer hier "löffelfertig" einkaufen will, ist falsch. Wer Potenzial sucht, ist hier goldrichtig.
Das Gebäude selbst bietet:
✅ Aufzug vorhanden.
✅ Eigenes Kellerabteil.
✅ Zukünftige Gas-Zentralheizung (ab 2026).
✅ Provisionsfreier Direktverkauf.
Transparenz-Hinweis zum Haus:
ℹ️ Dach und Fassade sind auf dem Stand von ca. 1990-2000.
ℹ️ Aktuell kein Balkon (genehmigter Anbau auf eigene Kosten möglich).
ℹ️ Energieeffizienzklasse D (123,69 kWh/m²a).
ℹ️ Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird gerade neu gegründet, entsprechend niedrig ist die anfängliche Instandhaltungsrücklage.
Bemerkungen:
Mit 3.433 € / m² für die WE 1 ein sehr fairer Einstiegspreis im Düsseldorfer Markt. Wer hier "löffelfertig" einkaufen will, ist falsch. Wer Potenzial sucht, ist hier goldrichtig.
Das Gebäude selbst bietet:
✅ Aufzug vorhanden.
✅ Eigenes Kellerabteil.
✅ Zukünftige Gas-Zentralheizung (ab 2026).
✅ Provisionsfreier Direktverkauf.
Transparenz-Hinweis zum Haus:
ℹ️ Dach und Fassade sind auf dem Stand von ca. 1990-2000.
ℹ️ Aktuell kein Balkon (genehmigter Anbau auf eigene Kosten möglich).
ℹ️ Energieeffizienzklasse D (123,69 kWh/m²a).
ℹ️ Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird gerade neu gegründet, entsprechend niedrig ist die anfängliche Instandhaltungsrücklage.
Sonstige Informationen
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Zahlen & Fakten für Ihr Projekt (Beispiel WE 1):
ℹ️ Kaufpreis: 144.380 €.
ℹ️ Vor Steuern weist das Investment einen negativen Cashflow auf (ca. -176 € im Monat).
✅ Durch die 5,26 % AfA dreht sich das Ergebnis nach Steuern stark ins Positive: +105 € / Monat (Annahme: 42% Steuersatz & 100% Finanzierung).
Sie suchen eine andere Größe oder eine bezugsfreie Einheit für Ihr Projekt?
Wir haben in diesem Haus aktuell 12 Einheiten von 21,9 m² bis 108,6 m² im Angebot – teils vermietet, teils leerstehend. Auch Paketkäufe für Entwickler sind denkbar.
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.
Energieträger: Gas
Zahlen & Fakten für Ihr Projekt (Beispiel WE 1):
ℹ️ Kaufpreis: 144.380 €.
ℹ️ Vor Steuern weist das Investment einen negativen Cashflow auf (ca. -176 € im Monat).
✅ Durch die 5,26 % AfA dreht sich das Ergebnis nach Steuern stark ins Positive: +105 € / Monat (Annahme: 42% Steuersatz & 100% Finanzierung).
Sie suchen eine andere Größe oder eine bezugsfreie Einheit für Ihr Projekt?
Wir haben in diesem Haus aktuell 12 Einheiten von 21,9 m² bis 108,6 m² im Angebot – teils vermietet, teils leerstehend. Auch Paketkäufe für Entwickler sind denkbar.
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.
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Objektstandort
Hildener Str. 101
40597 Düsseldorf
- Nordrhein-Westfalen
Lage & Infrastruktur
Objektstandort
Hildener Str. 101
40597 Düsseldorf
- Nordrhein-Westfalen
Hildener Straße 101, Düsseldorf-Benrath.
Wir reden es nicht schön: Das ist nicht die Kö und auch nicht das absolute Szeneviertel. Es ist eine solide Randlage in Benrath.
Aber genau das macht es für die Vermietung so attraktiv: Bezahlbarer Wohnraum am Stadtrand ist extrem gefragt – besonders bei Pendlern und Studenten.
Anbindung:
✅ 2 Min. zum Bahnhof Benrath.
✅ 12 Min. mit der S-Bahn zum Düsseldorf Hbf.
✅ Ca. 17 Min. mit dem Auto in die Innenstadt.
✅ 5 Min. mit dem Fahrrad zum Schlosspark Benrath.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Wir reden es nicht schön: Das ist nicht die Kö und auch nicht das absolute Szeneviertel. Es ist eine solide Randlage in Benrath.
Aber genau das macht es für die Vermietung so attraktiv: Bezahlbarer Wohnraum am Stadtrand ist extrem gefragt – besonders bei Pendlern und Studenten.
Anbindung:
✅ 2 Min. zum Bahnhof Benrath.
✅ 12 Min. mit der S-Bahn zum Düsseldorf Hbf.
✅ Ca. 17 Min. mit dem Auto in die Innenstadt.
✅ 5 Min. mit dem Fahrrad zum Schlosspark Benrath.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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21509 Glinde
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| Telefon | - |
| Fax | - |
| Website | www.ohne-makler.net |
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