3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Gartenanteil in Heilbronn Neckargartach

Diese charmante Dachgeschosswohnung in einem gepflegten 6‑Familienhaus in Heilbronn‑Neckargartach überzeugt durch ihren effizienten Grundriss, die ruhige Lage und solide Rahmenbedingungen – ein attraktives Angebot für Eigennutzer wie auch für Anleger.

Die Wohnung Nr. 4 befindet sich im Dachgeschoss rechts eines 1958 erbauten Mehrfamilienhauses, das zwischen 2010 und 2023 umfassend saniert wurde.
Weitere Modernisierungen wie Arbeiten am Dach, an der Fassade und an der Außenanlage wurden 2023 durchgeführt, sodass sich das Gebäude heute in einem sehr gepflegten Zustand ohne Unterhaltungsstau präsentiert.

Die ca. 51 m² Wohnfläche (nach DIN) sind optimal ausgenutzt und bieten eine angenehme Wohnatmosphäre. Durch die Lage im Dachgeschoss wirkt die Wohnung hell und freundlich, mit einer gemütlichen Wohnsituation, die gerade bei Singles, Paaren oder als Stadtwohnung sehr gefragt ist.

Aufteilung und Ausstattung:

Die Wohnung bietet eine durchdachte, kompakte Raumaufteilung und praktische Zusatzflächen:
Wohnfläche: ca. 51 m² nach DIN
Lage: Dachgeschoss, rechte Seite
Heizung: Gas‑Etagenheizung (individuelle Verbrauchskontrolle, direkte Steuerung durch den Nutzer)
Fenster und Ausstattung zweckmäßig und gepflegt (Details können vor Ort besichtigt werden)
Fur Wohnung gehören zusätzlich:
Eigener Kellerraum – ideal für Vorräte, Fahrräder oder selten genutzte Gegenstände
Großer Bühnen-/Dachbodenbereich als zusätzlicher Stauraum
Gemeinschaftswaschraum im Keller mit der Möglichkeit, die eigene Waschmaschine praktisch unterzubringen

Gemeinschaftsraum für Gartengeräte mit einem zugeordneten Abteil für die Wohnung

Wäschetrockenraum im Keller sowie Wäschetrockenplatz im Freien hinter dem Haus

Ein weiterer Pluspunkt ist der zugeordnete Gartenanteil hinter dem Haus – ideal zum Entspannen, als kleine grüne Oase oder für einen gemütlichen Sitzplatz im Freien.

Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Straßenraum in der unmittelbaren Umgebung vorhanden.

Wirtschaftliche Eckdaten

· Kaufpreis: 189.000 €

· Wohnfläche: ca. 51 m²

· Potenzieller jährlicher Mietertrag: ca. 8.500 € (Angabe als Potential, abhängig von konkreter Vermietungssituation) - aktuell 6.500 EUR (langjähriger Mieter)

· Monatliche Nebenkosten-Vorauszahlung: ca. 170 €

· Betriebskosten (Versicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Schornsteinfeger etc.): ca. 65 €

· Zuführung Instandhaltungsrücklage: ca. 91 € monatlich

· Verwaltungskosten: ca. 14 € monatlich

· Instandhaltungsrücklage insgesamt: ca. 18.000 €, davon ca. 3.000 € anteilig auf die Wohnung

· Jährliche Grundsteuer: ca. 120 €

Alle Beträge verstehen sich als gerundete, unverbindliche Circa‑Angaben ohne Gewähr. Aktualisierungen bleiben vorbehalten.

Die Kombination aus solider Bausubstanz, laufend durchgeführten Instandhaltungen, guter Lage und einer kompakten, gut vermietbaren Wohnungsgröße macht dieses Objekt besonders interessant für Kapitalanleger, die an einem langfristig stabilen Investment interessiert sind. Auch für Eigennutzer, die eine überschaubare, gepflegte Wohnung in angenehmer Umgebung suchen, ist dies ein attraktives Angebot.

Sonstiges / Hinweis

· 6‑Familienhaus ohne erkennbaren Instandhaltungsrückstau

· Laufende Instandhaltungen und Renovierungen, u. a. Dach, Fassade und Außenanlage in 2023

· Ruhige Wohnlage mit gewachsenem Umfeld

· Ideale Größe für Singles, Paare oder als Stadtwohnung

· Gut vermietbare Einheit mit solider Perspektive

Bad	1
Boden	Fliesen, Teppich, Laminat, Kunststoff
Garten	Ja
Keller	Ja

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Gepflegtes 6‑Familienhaus, Baujahr 1958, umfassend saniert 2010–2023, zuletzt 2023 Arbeiten an Dach, Fassade und Außenanlage, kein Unterhaltungsstau erkennbar.

Solide Hausgemeinschaft mit Instandhaltungsrücklage von ca. 18.000 € gesamt, davon ca. 3.000 € auf die Wohnung entfallend.

Gemeinschaftlich nutzbare Bereiche: Wasch- und Trockenraum im Keller, Gartengeräteraum mit zugeordnetem Abteil, Wäschetrockenplatz im Freien.

Eigener Kellerraum, großer Bühnen-/Dachbodenbereich sowie kleine, der Wohnung zugeordnete Gartenparzelle (rechte Seite mit Sitzbank) bieten viel zusätzlichen Stauraum und Aufenthaltsqualität im Freien.
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Öffentliche Stellplätze an der Straße, jährliche Grundsteuer derzeit ca. 120 €; alle Angaben ca., ohne Gewähr, Änderungen vorbehalten.
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Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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