Gewerberäume zur Kapitalanlage oder Selbstnutzung, Wohnnutzung möglich

Dieses Investmentpaket vereint zwei gewerblich vermietete Einheiten in einem charaktervollen Bestandsgebäude in unmittelbarer Zentrumsnähe. Mit einer Gesamtfläche von rund 504 m² und drei KFZ-Stellplätzen richtet sich das Angebot an Kapitalanleger, die Wert auf eine etablierte Mieterstruktur, planbare Erträge und zugleich auf substanzielle Entwicklungsreserven in einer der gefragtesten Lagen der Stadt legen. Die jährliche Nettomiete beläuft sich auf rund 54.552 €, was einer Bruttorendite von 4,87 % entspricht.

Das Souterrain mit rund 254 m² wird als Fitnessstudio genutzt und ist mit einer Nettomiete von 9,00 €/m² langfristig vermietet – der Mietvertrag läuft bis Ende 2031. Die Einheit wurde 2021 mit hohem Aufwand grundlegend saniert: vom horizontal abgedichteten Mauerwerk über neuen Estrich und vollständige Dämmung gegen aufsteigende Feuchtigkeit bis hin zur komplett erneuerten Elektrik. Der bewusst roh, aber wertig gestaltete Industriecharakter mit freigelegtem Mauerwerk, sichtbarer Leitungsführung und hochwertigen Details verleiht der Fläche eine Atmosphäre, die in dieser Form selten am Markt ist. Besonders hervorzuheben sind die zahlreichen, beidseitig angeordneten Fenster, die auch in der Souterrain-Lage für angenehm viel Tageslicht sorgen und den Räumen eine helle, freundliche Atmosphäre verleihen. Vorhandenen Duschen und die getrennten Sanitärbereiche runden dieses Angebot ab.

Das Erdgeschoss mit rund 250 m² ist seit 2008 stabil und unbefristet vermietet und bietet mit einer Nettomiete von 8,02 €/m² eine verlässliche Ertragsbasis. Anders als die übrigen Flächen ist diese Einheit unsaniert – und genau hierin liegt ihr besonderer Reiz: Über die Denkmalschutz-Abschreibung eröffnen sich attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, und ein künftiger Ausbau kann vollständig nach eigenen Vorstellungen erfolgen. Bei entsprechender Umnutzung ließe sich hier nicht nur eine Gewerbefläche, sondern auch hochattraktiver Wohnraum schaffen – ein erheblicher Werthebel in dieser zentralen Lage. Ein weiterer Pluspunkt ist die rückwärtige, barrierefreie Erreichbarkeit über die Stellplätze. Dem Erdgeschoss sind im Sondereigentum drei Stellplätze auf dem Hof zugeordnet, die in dieser innerstädtischen Lage einen eigenständigen Wertfaktor darstellen.

Ein wesentlicher Aspekt für die Wertentwicklung ist das Mietsteigerungspotenzial. Die aktuellen Nettomieten von 8,02 €/m² im Erdgeschoss und 9,00 €/m² im Souterrain liegen spürbar unter dem, was für vergleichbare Gewerbe- und Loftflächen in dieser zentralen Lage erzielbar ist. Sowohl bei einer turnusmäßigen Neuvermietung als auch im Zuge einer Aufwertung oder Umnutzung besteht damit erkennbarer Spielraum, die Erträge an das marktübliche Niveau heranzuführen – und die Rendite entsprechend zu steigern.

In Summe verbindet das Paket zwei sich ergänzende Profile: das langfristig gebundene, vollsanierte Souterrain als stabiler Cashflow-Bringer und das unbefristet vermietete, unsanierte Erdgeschoss mit Abschreibungs- und Entwicklungspotenzial. Beide Einheiten profitieren von der hohen Standortqualität in Zentrumsnähe, in der Zuzug und Nachfrage anhaltend hoch sind. Damit eignet sich das Angebot sowohl für Investoren mit Fokus auf laufende Rendite als auch für Käufer, die mittelfristig eine eigene Entwicklungsperspektive – bis hin zur Schaffung von Wohnraum – realisieren möchten.

Hinweis: Aus Datenschutzgründen wurden einige Innenaufnahmen digital bearbeitet. Dabei wurden Einrichtungsgegenstände und persönliche Gegenstände der aktuellen Mieter mithilfe KI-gestützter Bildbearbeitung entfernt.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Küche	Einbauküche
Bad (Ausstattung)	Dusche, Fenster, Pissoir
Boden	Fliesen, Parkett

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