Außergewöhnliche Wohnung im Maisonette-Stil mit Kamin, 2 Bädern & 4 Zimmer Potential auf knapp 100qm

* Wohnen wie im eigenen Haus – individuell & außergewöhnlich.

Diese helle Dachgeschosswohnung im Stil einer Maisonette ist kein Standardobjekt, sondern ein Zuhause für alle, die das Besondere suchen.
Im Zuge des Dachgeschossausbaus um ca. 2000 entstand hier eine Wohnung mit einzigartigem Charakter, die sich über zwei Ebenen erstreckt und ein echtes „Haus-im-Haus“-Gefühl vermittelt.

Auf ca. 98 m² Wohnfläche (ca. 108 m² tatsächlicher Grundfläche) bietet sich ein außergewöhnliches Raumkonzept mit viel Gestaltungsspielraum.

Diese außergewöhnliche Maisonette-Wohnung richtet sich gezielt an Käufer, die mehr suchen als eine klassische Standardimmobilie.
Auf zwei Ebenen entfaltet sich ein besonderes Wohnkonzept mit offenem Raumgefühl, charakteristischem Dachgeschoss-Flair und vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten.
Das Herzstück der Wohnung bildet der großzügige Wohnbereich im oberen Geschoss: Hohe Decken, große Dachflächenfenster und ein offener Grundriss schaffen eine helle, luftige und nahezu loftartige Atmosphäre. Ein zusätzlicher, lichtdurchfluteter Bereich mit großen Fensterflächen und Zugang zu einem kleinen Dachbalkon unterstreicht den einzigartigen Charakter.
Im unteren Geschoss befinden sich die klassischen Wohnbereiche: eine separate Küche, ein Schlafzimmer sowie ein Essbereich. Der integrierte Kamin sorgt für eine besonders angenehme Wohnatmosphäre und wird vor allem in den Abendstunden zum zentralen Wohlfühlfaktor.

Besonders hervorzuheben ist das vorhandene Potenzial: Durch das Einziehen einer Wand lässt sich im unteren Bereich problemlos ein zusätzliches Zimmer schaffen – wodurch eine vollwertige 4-Zimmer-Wohnung entsteht.
Zwei Badezimmer bieten zusätzlichen Komfort: ein großzügiges Bad mit Badewanne im Dachgeschoss sowie ein weiteres Bad mit Dusche auf der unteren Ebene.

*Highlights
•Lichtdurchflutete Fläche über zwei Ebenen
•ca. 98 m² faktische Wohnfläche (ca. 108 m² Grundfläche)
•Kaminofen im ersten Wohnbereich (schafft gewisse Unabhängigkeit)
•besonders großzügiger Wohnbereich im zweiten Stock
•zwei Badezimmer (Duschbad + Bad mit Wanne)
•Dachgaube mit Austritt (balkonähnlich)
•Ausbau der Wohnung ca. 2000 (moderne Isolierung/Fenster)
•4-Zimmer-Potenzial durch einfache Grundrissanpassung
•nicht vermietet – sofort verfügbar
•Glasfaser im Haus
•zwei Kellerabteile

*Raumaufteilung
Untere Ebene:
•Wohn-/Essbereich mit Kamin
•Küche mit Essbereich
•Schlafzimmer
•Duschbad

Durch eine einfache Anpassung lässt sich hier ein weiteres Zimmer schaffen, wodurch die Wohnung als 4-Zimmer-Wohnung nutzbar wird.

Obere Ebene:
•großzügiger Wohnbereich mit hoher Decke
•Badezimmer mit Badewanne, Panoramafenster und Spotlights

*Energie & Bauweise
Das Gebäude stammt aus einem älteren Baujahr, die Wohnung selbst wurde jedoch im Zuge des Dachgeschossausbaus um ca. 2000 neu geschaffen.
Dadurch ergibt sich eine im Vergleich zum Gesamtgebäude deutlich bessere energetische Situation.
Beheizt wird die Wohnung über eine zentrale Gasheizung (Baujahr 2001).

*Lage
Zentrale Lage in Augsburg mit sehr guter Infrastruktur:
•Bahnhof fußläufig erreichbar (direkte Verbindung nach München)
•Straßenbahn & Bus in unmittelbarer Nähe
•Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Ärzte und Schulen
•Nähe Uniklinik/Josefinum
•Nähe zur Wertach und zu Grünflächen

*Fazit
Eine seltene Gelegenheit für alle, die Wert auf Charakter, Raumgefühl und ein außergewöhnliches Wohnkonzept legen.
Die solide Bausubstanz, der typische Gründerzeit-Charakter und die Kombination aus zentraler Lage, ruhigem Wohnumfeld, Nähe zu Naherholungsgebieten und perfektem Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel machen dieses Objekt zu einem echten Highlight und zu einer langfristig wertbeständigen Investition.

Küche	Einbauküche
Bad	2
Bad (Ausstattung)	Dusche, Wanne
Boden	Fliesen, Parkett, Laminat
Balkone	1
Terrassen	0
Keller	Ja

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

*Hausgeld & laufende Kosten
•Hausgeld: ca. 450€ / Monat
•darin enthalten:
- Betriebskosten
- Rücklagenzuführung
- Verwaltungskosten

Hinweis zum Hausgeld:
Das aktuell erhöhte Hausgeld wurde von der WEG beschlossen, um die Kosten der Fassadensanierung abzudecken. Diese Maßnahme wird aktuell durchgeführt und komplett durch die Rücklagen abgedeckt. Daher ist davon auszugehen, dass das Hausgeld künftig wieder entsprechend reduziert wird.

*Gebäude & Baujahr
•Gebäude: Altbau (ca. 1910–1924 laut Unterlagen)
•Dachgeschossausbau / Wohnung entstanden: ca. 2000
•Anzahl Einheiten: 8 Wohnungen

Wohnung (Verbrauchsdaten / eigener Ausweis)
•Energieverbrauch: ca. 33,7 kWh/(m²·a) (laut separatem Ausweis)
•alternativ aus Abrechnungen: ca. 111 kWh/(m²·a) Bereich

Hinweis:
•Wohnung weist deutlich besseren Verbrauch als Gebäude auf
•Kaminofen sorgt für eine gewisse Unabhängigkeit
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*Nebenkosten / Verbrauch (Brunata)
•jährliche Kosten (Heizung + Wasser etc.):
- ca. 989 € – 1.288 € / Jahr
•Abrechnungen stabil, keine Auffälligkeiten

*Rücklagen (WEG)
•Instandhaltungsrücklage gesamt: ca. 105.000 €
•Rücklagen gelten als ausreichend laut Unterlagen
•aktuell: Fassadensanierung
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*Grundbuch / Eigentum
•Eigentumsform: Wohnungseigentum (WEG)
•Miteigentumsanteil: 99,99 / 1000
•verbunden mit:
- Wohnung
- Keller
- Speicheranteil
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*Belastungen:
Abteilung II:
•Sanierungsvermerk (1989), 2020 mit Schlusszahlung abgeschlossen
•Geh- und Fahrtrecht
Abteilung III:
•Grundschuld (banküblich, wird bei Verkauf gelöscht)
keine außergewöhnlichen Belastungen


*Teilungserklärung
•Dachgeschoss ursprünglich Speicher
•Ausbau zu Wohnzwecken in Teilungserklärung
•Nutzung als Wohnung offiziell geregelt
•Vermietung erlaubt
•Hausordnung Bestandteil

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