Echte Rarität in Giesing: Zweifamilienhaus in ruhiger Toplage, nur 4 Minuten von der U-Bahn entfernt

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81541 München

Frei ab: nach Vereinbarung

1.549.000 € Kaufpreis

142 m²

Einbauküche

Garten

Kaufpreis

Kaufpreis	1.549.000 €
Maklerprovision	1,19 % inkl. MwSt.

Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz

Wohnfläche	142 m²
Nutzfläche	29 m²
Grundstücksfläche	200 m²
Zimmer	6
Etagen	3
Baujahr	1982
Verfügbar ab	nach Vereinbarung

Beschreibung der Immobilie

Das Zweifamilienhaus befindet sich im Herzen von Giesing hinter der Heilig-Kreuz-Kirche in absolut einzigartiger und ruhiger Lage. Das Haus wurde ständig instandgehalten und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Auf dem Grundstück mit insgesamt 200 m² Grundstücksfläche befindet sich ein herrlicher eingewachsener Garten.

In dem Haus befinden sich 2 Wohnungen auf 3 Ebenen.

Wohnung Erdgeschoss:
Die Erdgeschosswohnung verfügt über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Speisekammer, eine geräumige Diele, ein Bad, eine wunderbare Wohnküche und eine kleine Terrasse. Von der Erdgeschosswohnung hat man über die Terrasse direkten Zugang zum Garten des Hauses.

Wohnung Ober- und Dachgeschoss:
Die zweite Wohnung erstreckt sich über das Obergeschoss und das Dachgeschoss.
Das Obergeschoss verfügt über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Speisekammer, eine geräumige Diele, ein Bad, eine wunderbare Wohnküche sowie einen kleinen Balkon.
Das Dachgeschoss verfügt über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine geräumige Diele, ein Bad und eine Teeküche (derzeit ohne Wasseranschluss in der Teeküche). Vom Dachgeschoss gelangt man auf den Spitzboden des Hauses, wo man nochmals einen großen Stauraum hat.

Im OG ist der Wohnbereich nahezu deckungsgleich zur EG-Wohnung, dieser Wohnung wurde dann noch das ausgebaute Dachgeschoss mit ebenfalls ganz ähnlichem Schnitt zugeteilt. Alle 3 Ebenen sind über ein gemeinsames Treppenhaus erreichbar.

Keller:
Das Haus ist unterkellert. Im Keller befinden sich 2 Kellerräume: ein sehr großer Heizungs- Waschraum, in welchem sich noch viel Stauraum zur Verfügung steht und noch ein zusätzlicher Abstellraum.

Garage:
Zu dem Haus gehört eine Duplexgarage mit je einem Stellplatz pro Wohnung.

Das Haus wurde ursprünglich Mitte des 19ten Jahrhunderts erbaut und steht unter Denkmalschutz (wie sehr viele Häuser in diesem Viertel). Das Haus wurde jedoch im Jahr 1982 komplett neu aufgebaut. Auch der Keller wurde im Rahmen des Neuaufbaus neu errichtet (vorher war das Haus nicht unterkellert).

Die Nutzungsmöglichkeiten des Hauses sind mannigfaltig, es eignet sich hervorragend als:
- geräumiges Einfamilienhaus
- Haus mit 2 separaten Wohnungen
- Mehrgenerationenhaus
- Kapitalanlage
- Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

Es erwartet Sie eine einmalige Rarität mit sehr vielen Möglichkeiten, lassen Sie sich bei einem Besichtigungstermin von den Vorzügen überzeugen.

Ausstattungsmerkmale

Küche	Einbauküche
Bad	3
Garten	Ja

Die Ausstattung des Hauses ist durchwegs hochwertig:

In den Wohnräumen sorgt hochwertiger Parkettboden für eine warme und elegante Atmosphäre, während ein gemütlicher Kachelofen im EG behagliche Stunden verspricht. Die lichtdurchfluteten Räume schaffen ein freundliches und einladendes Wohnambiente. Zwei voll ausgestattete Wohnküchen inklusive moderner Küchenausstattung sind im Kaufpreis inbegriffen und bieten höchsten Komfort und Funktionalität. Die Böden der Küchen sind mit edlen Steinfliesen versehen, die für eine zeitlose Eleganz stehen, während die hell und modern gefliesten Bäder ein stilvolles Wohlfühlambiente vermitteln. Doppelt verglaste Sprossenfenster unterstreichen den besonderen Charme der Immobilie. Eine neue Gasheizung (Einbau 2025) garantiert noch für eine lange Zeit eine zukunftssichere Wärmeversorgung. Abgerundet wird das stimmige Gesamtbild durch ein Treppenhaus mit repräsentativen Massivholztreppen. Das Haus verfügt bereits über einen Glasfaseranschluss für schnelles und stabiles Internet.

In der jüngeren Vergangenheit wurden mehrere Renovierungsarbeiten durchgeführt:
- Der Kachelofen-Heizeinsatz wurde im September 2018 erneuert.
- Die Gasheizung ist im Januar 2025 neu eingebaut worden.
- Das Badezimmer im Erdgeschoss wurde 2020 teilweise saniert.
- Der Gartenzaun und das Eingangstor wurden im Jahr 2020 erneuert.
- Die Dachfenster auf der Westseite einschließlich der Rollos wurden 2015 erneuert.

Insgesamt erwartet Sie ein einmaliges Haus in einmaliger Lage in Giesing – kombiniert mit einer Ausstattung, die keine Wünsche offenlässt.

Energie

Energieeffizienzklasse E · 147.70 kWh/(m²*a)

Energieausweistyp	Verbrauch
Gültig bis	2035-12-12
Baujahr (laut Energieausweis)	1982
Energieeffizienzklasse	E
Energieverbrauchkennwert	147.70 kWh/(m²*a)
Wesentlicher Energieträger	Erdgas Leicht
Energieträger/Befeuerung	Gas

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81541 München

Lage & Infrastruktur

Dieses attraktive Zweifamilienhaus befindet sich im Herzen von Giesing — und dennoch in einer überraschend ruhigen Anwohnerstraße in der Feldmüllersiedlung, eine Kombination, die in diesem lebendigen Stadtteil als echte Rarität gilt. Besonders hervorzuheben ist die Lage direkt hinter der Heilig-Kreuz-Kirche, die dem Umfeld nicht nur einen markanten Orientierungspunkt, sondern auch eine ruhige, fast dörfliche Atmosphäre verleiht. Giesing zählt zu den beliebtesten Vierteln Münchens: hier treffen Tradition und urbaner Alltag aufeinander, vom gemütlichen Café über vielfältige Gastronomie bis zu kleinen Läden und grünen Innenhöfen — ein lebendiger Stadtteil mit viel Charme und Aufenthaltsqualität. Diese lebhafte, nachbarschaftliche Stimmung macht Giesing besonders attraktiv für Familien, Paare und alle, die Stadtnähe mit Flair suchen. Wer Wert auf eine gute Erreichbarkeit legt, profitiert von der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr: Die U-Bahn-Station Silberhornstraße (Linie U2/U7) ist fußläufig in gerade mal 4 Minuten erreichbar, sodass die Münchner Innenstadt und weitere Verkehrsknoten schnell zu erreichen sind. Auch der Kolumbusplatz mit den Linien U1, U2/U7 ist gerade mal 6 Minuten zu Fuß von der Wohnung entfernt. Weitere Anbindungen, welche sich fast vor der Haustüre befinden, sind der Bus X30, der Cityringbus 68, der Bus 58 und die Tram 25. Besser kann man an den öffentlichen Nahverkehr nicht angebunden sein. Zusammengefasst verbindet diese Lage das Beste aus zwei Welten: die lebendige, stadtteiltypische Atmosphäre von Giesing mit einer außergewöhnlich ruhigen, beinahe privaten Wohnlage unmittelbar an einer der prägnantesten Kirchen des Viertels — ein seltenes Angebot für Käufer, die Stadtnähe und Ruhe gleichermaßen schätzen.

Sonstige Informationen

Endenergieverbrauch: 147,7 kWh/(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: ja
Energieeffizienzklasse: E
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Heizungsart: Zentralheizung
Befeuerungsart: Gas
Baujahr laut Energieausweis: 1982
Energieausweis gültig bis: 12.12.2035

Weitere Informationen zu diesem und zu weiteren Objekten finden Sie unter www.Immobilien-Ried.de

Alle in diesem Exposé enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf Angaben Dritter, daher wird keine Haftung für die Richtigkeit und/oder Vollständigkeit von Immobilien-Ried übernommen. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

Ansprechpartner/in: Herr Stefan Ried

004915758232322

Weitere Anbieterdaten

Kaufpreis

Kaufpreis	1.549.000 €
Maklerprovision	1,19 % inkl. MwSt.

Ansprechpartner/in: Herr Stefan Ried

004915758232322

Immobilien Ried

Leopoldstr. 244, 80807 München

Mobilnummer	004915758232322
Website	immobilien-ried.de

Vertretungsberechtigter	Stefan Ried
Berufsaufsichtsbehörde	IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München
Handelsregister	Amtsgericht München
Handelsregisternummer	HRA 87047
USt.-IdNr	DE215305881
Weitere Angaben	Gewerbeerlaubnis nach § 34 c: Gewerbeerlaubnis wurde erteilt durch die Landeshauptstadt München