Soll-Faktor unter 13: Mehrfamilienhaus für unter 900 €/m²

Das zum Verkauf stehende Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1913 errichtet und im Zuge einer umfassenden Kernsanierung im Jahr 1997 nachhaltig modernisiert. Die Liegenschaft präsentiert sich heute in einem soliden baulichen Zustand mit funktionalen Grundrissen und einer stabilen Vermietungsbasis. Auf einem ca. 301 m² großen Grundstück stehen insgesamt sieben Wohneinheiten mit einer vermietbaren Wohnfläche von rund 419 m² zur Verfügung.

Die Wärmeversorgung erfolgt über eine zentrale Gasheizung, was einen wirtschaftlichen Betrieb sowie eine klare Abrechnungsstruktur ermöglicht. Die technische Gebäudeausstattung entspricht dem Stand der späten 1990er Jahre und bietet eine verlässliche Grundlage für den laufenden Betrieb.

Die Wohnungsstruktur umfasst 1- bis 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 39 m² und 82 m² und spricht damit eine breite Zielgruppe an – von Single- und Paarhaushalten bis hin zu kleinen Familien. Die Einheiten sind überwiegend mit Laminatfußböden, verputzten Wänden sowie tagesbelichteten, kleinflächig gefliesten Bädern mit Badewanne ausgestattet. Zwei Wohnungen verfügen zusätzlich über Balkone, was die Vermietbarkeit weiter erhöht.

Das aktuelle Mietniveau ist differenziert:
– 1-Raum-Wohnung: ca. 7,18 €/m²
– 2-Raum-Wohnungen: Ø ca. 5,52 €/m²
– 4-Raum-Wohnung: ca. 6,10 €/m²

Der gewichtete Durchschnitt der Ist-Miete liegt derzeit bei rund 5,84 €/m² und damit unter dem unterstellten Soll-Mietniveau von 6,00 €/m², was ein moderates, realistisch erzielbares Mietsteigerungspotenzial signalisiert.

Ein zusätzlicher Werthebel ergibt sich aus dem nur teilweise ausgebauten Dachgeschoss, das perspektivisch eine Erweiterung der Wohnfläche ermöglicht. Diese Ausbaureserve bietet optionales Entwicklungspotenzial, ohne den laufenden Betrieb zu beeinträchtigen.

Fazit:

Die Liegenschaft eignet sich als Bestandsobjekt mit stabiler Vermietbarkeit, überschaubarem CapEx-Risiko und klar identifizierbarem Upside durch Mietanpassungen sowie Dachgeschossausbau. Die kompakte Struktur ermöglicht eine effiziente Bewirtschaftung und eine gute Skalierbarkeit im Portfolio.

Hinweis: Kaufpreisfaktor und Renditekennzahlen sind ohne Erwerbsnebenkosten sowie etwaige Investitionsmaßnahmen dargestellt. Die Soll-Miete p. a. basiert auf einer kalkulatorischen Durchschnittsmiete von 6,00 €/m².

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