Denkmal-Renditeperle in Stuttgart-Ost – Hohe AfA, Faktor 22,8 (Provisionsfrei!)

In einer gefragten und wertstabilen Lage der Landeshauptstadt steht diese solide Eigentumswohnung provisionsfrei zum Verkauf. Das Objekt befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus, das durch seine historische Substanz und den Status als Kulturdenkmal besticht. Für den Investor bedeutet dies nicht nur den Erwerb eines wertbeständigen Sachwerts, sondern vor allem den Zugang zu exklusiven steuerlichen Rahmenbedingungen, die die Rendite nach Steuern nachhaltig optimieren können.

Die Hochparterre gelegene 2,5-Zimmer-Wohnung überzeugt durch einen effizienten Grundriss auf ca. 55,7 m². Die Räumlichkeiten präsentieren sich in einem gepflegten Zustand; helle Wohnbereiche mit Laminatboden treffen auf funktional geflieste Bereiche in Küche und Bad. Das tagesbelichtete Badezimmer verfügt über eine Badewanne. Ein wesentlicher Pluspunkt für die Bewirtschaftung: Die vorhandene Einbauküche ist explizit nicht mitvermietet, sondern lediglich zur Nutzung überlassen, was das Instandhaltungsrisiko für den Eigentümer minimiert.

Die technische Ausstattung ist mit modernen, isolierverglasten Kunststofffenstern und einer autarken Gas-Etagenheizung (Gas Direktbezug ohne Vorleistung) zeitgemäß. Durch eigenes Heizverhalten kontrolliert der Mieter seine Kosten selbstständig. Ein separates Kellerabteil rundet das Raumangebot ab. Aufgrund des Denkmalschutzes entfällt die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, was die Verwaltung der Immobilie zusätzlich vereinfacht.

Neben der regulären Gebäude-AfA von 2,5 % für Objekte mit Baujahr vor 1925 bietet der Denkmalstatus gemäß § 7i EStG erhebliche Abschreibungsmöglichkeiten bei künftigen Sanierungen. Zudem profitiert das Objekt nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg von einer Reduzierung der Steuermesszahl um 10 %.

Warum sich dieses Investment für Sie lohnt: Während im Stuttgarter Zentrum meist teure Kaufpreisfaktoren von 26 bis 30 an der Tagesordnung sind (was magere Renditen von unter 3,5 % bedeutet), erwerben Sie hier ein Objekt mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,39% und einem Kaufpreisfaktor von nur 22,8. Alle wertmindernden Faktoren (wie der mäßig renovierte Zustand und die Gasetagenheizung) wurden in diesem niedrigen Faktor bereits vollständig und großzügig berücksichtigt. Sie kaufen hier echte Substanz mit Puffer für die Zukunft.

Solide Rücklagenbildung: Die Eigentümergemeinschaft wirtschaftet vorausschauend und solide. Der anteilige Rücklagenstand für diese Wohnung liegt per 31.12.2025 bei attraktiven 3.312,84 €, was im Verhältnis zum Kaufpreis ein hervorragendes, kaufmännisches Sicherheitspolster darstellt. Mit einem monatlichen Hausgeld von nur 204,00 € (wovon die nicht umlegbaren Kosten bei extrem niedrigen 462,84 € im Jahr liegen) bleibt die laufende Bewirtschaftung für Sie als Vermieter maximal kalkulierbar. Sie übernehmen hier ein wirtschaftlich gesundes Objekt mit echtem Puffer für die Zukunft.

Zukunftssichere Technik & Bestens gepflegt: Die autarke Gas-Etagenheizung wird nachweislich jedes Jahr fachmännisch gewartet und befindet sich in einem einwandfreien, zuverlässigen Betriebszustand. Da die Mietpartei die Heizkosten direkt mit dem Energieversorger abrechnet, haben Sie als Eigentümer keinerlei bürokratischen Aufwand oder finanzielle Vorleistungsrisiken. Durch das eigene Heizverhalten kontrolliert der Mieter seine Kosten zudem komplett selbstständig.

Küche	Einbauküche
Bad	1
Bad (Ausstattung)	Wanne
Boden	Fliesen, Laminat
Barrierefrei	Ja
Keller	Ja

Heizungsart: Sonstiges (s. Text)
Energieträger: Gas

Wirtschaftliche Eckdaten

-Verkauf von privat: Absolut provisionsfrei (ca. 7.850 € Ersparnis beim Kauf).

-Kaufpreis: 220.000,00 €.

-Ist-Kaltmiete: 805,00 € mtl. (9.660,00 € p.a. / 13,64 € pro m²).

-Soll-Kaltmiete (Potenzial): 915,00 € mtl. (10.980,00 € p.a. / 16,50 € pro m²).

-Top-Rendite: Starke Ist-Bruttomietrendite von 4,39 % mit schneller Steigerung auf knapp 5,0 % Soll-Rendite.

-Laufendes Hausgeld: 204,00 € mtl. (Davon nicht umlegbare Kosten: nur 462,84 € p.a.).

-Zukunftssichere Rücklagen: Jährliche Zuführung von 576,00 €; anteiliger Rücklagenstand beträgt bereits 3.312,84 € (WEG-Gesamtrücklage: 34.508,74 € per 31.12.2025).

-Minimiertes Vermieterrisiko: Einbauküche ist vertraglich nur zur Nutzung überlassen.

-Gepflegte Technik: Autarke Gas-Therme in einwandfreiem Zustand mit lückenlosem, jährlichen Wartungsintervall.

-GEG-Schutzschild (Denkmal-Bonus): Vollständige gesetzliche Befreiung von den teuren energetischen Sanierungspflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie keine Energieausweis-Pflicht.

-Steuer-Turbo für Gutverdienende: Offizieller Denkmalstatus mit exklusiven Sonder-Abschreibungen nach § 7i EStG (100 % Absetzbarkeit bei Sanierungen) sowie erhöhter Altbau-Gebäude-AfA von 2,5 % pro Jahr zur aktiven Senkung Ihrer Steuerlast.

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