Sofort einziehen! Helle, moderne und lichtdurchflutete 4,5-Zi. Wohnung in guter Lage in Straubing!

Diese helle 4,5-Zimmer-Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines solide gebauten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1976 und wurde 2026 vollständig modernisiert. Auf 97,88 m² verteilen sich vier vollwertige Zimmer, eine Essdiele, eine separate Küche, ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC, Windfang, Flur, zwei Abstellräume und ein überdachter Südbalkon. Der Grundriss ist praktisch aufgeteilt, die Räume sind hell. Erstbezug nach Modernisierung, bezugsfrei ab sofort.

Das wurde 2026 modernisiert:

- neue dreifach verglaste Kunststofffenster
- neue Innentüren, Stahlzargen frisch lackiert
- neuer Vinylboden durchgehend in der ganzen Wohnung & neue Sockelleisten
- Wände und Decken größtenteils gespachtelt und neu gestrichen
- Heizkörper frisch lackiert
- Elektrik: neue Unterverteilung, neue Lichtschalter und Steckdosen, E-Check durchgeführt
- Gäste-WC komplett erneuert, neue Sanitärobjekte und Armaturen im Bad

Die Räume im Einzelnen:

Wohnzimmer: größter Raum der Wohnung, große Fenster, viel Tageslicht, direkter Zugang zum Balkon

Essdiele: getrennt vom Wohnbereich, Platz für einen großen Tisch mit sechs Plätzen, direkt neben der Küche

Schlafzimmer: Fenster auf zwei Seiten, am ruhigen Ende der Wohnung, Platz für Doppelbett, Nachttische und breiten Kleiderschrank

Kinderzimmer: Platz für Bett, Schreibtisch, Kleiderschrank und Regale, auch für zwei Kinder ausreichend; grenzt an Bad und Elternschlafzimmer

Büro: ruhigstes Zimmer der Wohnung, abseits von Schlaf- und Kinderzimmer, nutzbar als Arbeitsplatz, zweites Kinder- oder Gästezimmer

Küche: separat, mit Fenster für natürliches Licht und gute Belüftung. Es ist alles für Ihre Traumküche vorbereitet. Direkt angrenzend ein Abstellraum als Speisekammer oder zusätzlicher Stauraum.

Bad: Tageslichtbad mit Fenster, Dusche, WC, Waschbecken, Spiegel mit LED-Beleuchtung, Waschmaschinenanschluss und Platz für einen Trockner

Gäste-WC: separat, 2026 mit neuen Fliesen, neuem WC und neuem Waschbecken ausgestattet

Balkon: überdacht, nach Süden, vom Wohnzimmer aus zugänglich, Sonne von mittags bis in den Abend

Zur Wohnung gehören zusätzlich ein eigenes Kellerabteil als Sondereigentum und eine eigene Garage mit eigenem Grundbuchblatt. Die Garage kostet 10.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.

Das Haus: Die Wohnanlage befindet sich in einer kleinen Wohnanlage und wird laufend instand gehalten. 2022 wurde ein Treppenlift bis ins 2. Obergeschoss eingebaut, 2024 die Verbrauchserfassung auf Funk umgerüstet, 2025 eine Mülltonneneinhausung ergänzt. Im Juli 2026 hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, das Flachdach vollständig zu erneuern und die Fassade neu zu streichen. Die anteilige Sonderumlage von 6.825 € ist bereits vom Verkäufer bezahlt.

Kosten: Das Hausgeld beträgt 399 € im Monat inklusive Garage. Darin enthalten sind 67,75 € Instandhaltungsrücklage und 20,46 € nicht umlagefähige Kosten je Monat. Der bereits angesparte Rücklagenanteil liegt bei 6.536,86 € für die Wohnung und 602,87 € für die Garage.

Kurz für Kapitalanleger: Der Grundriss mit vier vollwertigen Zimmern, separater Küche, Bad und zusätzlichem Gäste-WC eignet sich gut für die Vermietung als Wohngemeinschaft. Nachfrage kommt vom TUM Campus Straubing mit rund 1.250 Studierenden und vom Klinikum St. Elisabeth mit rund 1.500 Mitarbeitern. Bei 450 bis 550 € je Zimmer ergeben sich 2.000 € Kaltmiete im Monat, also 24.000 € im Jahr, und damit eine Bruttomietrendite von rund 6,88 Prozent. Die Restnutzungsdauer liegt laut Ersteinschätzung bei 30 Jahren, was eine erhöhte AfA ermöglicht.

Alle weiteren Details, Fotos, den Grundriss und die vollständige Kalkulation finden Sie in unserem ausführlichen Exposé, das wir Ihnen gerne zusenden.

Bad	1
Bad (Ausstattung)	Dusche
Garage/Stellplätze	1

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl


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