Provisionsfrei* Sonderimmobilie in Alleinlage im Thüringer Wald

Zum Verkauf steht eine Sonderimmobilie in Alleinlage im Thüringer Wald zum Preis von 895´000 € (Verhandlungsbasis)
- das dazu gehörende Grundstück von gesamthaft 12´724 m² unterteilt sich in
a) "Bauland im Außenbereich" mit einer Größe von 2´690 m² sowie in
b) die angrenzende Waldwiese mit 10´034 m² (klassifiziert als "Forst- und landwirtschaftliche Nutzfläche")
- die Bruttofläche des Gebäudes beträgt 716 m²
Dieser Preis spiegelt einerseits den derzeitigen Erhaltungsstand des Objektes, seine Einzigartigkeit, die inkludierten Nebeneinrichtungen (Doppelgarage, Schuppen, Pavillon, etc.) aber auch die Ruhe garantierende Allein- und Außenlage des Gesamtobjektes wieder. Dennoch sowohl sind diverse internationale Sportanlagen fußläufig erreichbar und die Stadt sichert im Winter die Schneeräumung bis zum Haus. Durchgangsverkehr gibt es nur sehr selten und nur durch den Forst da direkt ab Haus die Zugangsstraße als Forstweg weitergeführt wird.
zusätzlich können
- die Betreiber-GmbH (auf die derzeit die Konzession für das Restaurant und für die Pension angemeldet ist)
(zum Preis des GmbH-Gründungskapitals zzgl. Geld-Bestand in bar und auf dem Geschäftskonto am Verkaufstag)
mit erworben werden.
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Derzeit wird das Objekt als Restaurant und Pension durch den Besitzer selbst genutzt.
Das Objekt kann (nach entsprechendem Umbau) jedoch auch anderweitig nutzbar gemacht werden. Bspw. würde sich dieses Objekt in Außen- und Alleinlage sehr gut
- als gehobenes Einfamilienhaus,
- als langfristig werterhaltende Investition in eine Sonderimmobilie
(Dieses Objekt stellt eine inflationssichere Vermögens-Anlage dar, die eine Wertsteigerung der Immobilie - quasi gänzlich ohne eigene Bewirtschaftung - im Zeitfenster -5 Jahre bei lediglich minimalen Unterhaltskosten (~ 5´000 €/a für Grundsteuer und Heizung im Frostschutzbetrieb) bietet.)
- als Vereinshaus,
- als Geschäftssitz für Makler/Anwälte/Versicherungen/etc.
- oder nach Umbau zu 4-8 Wohneinheiten
- etc.
nutzen lassen.
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Das Haus liegt an einer "Lichtung" (hier eine Waldwiese) in Alleinlage ca. 1 km Luftlinie von Oberhof entfernt. In nächster Nähe (300 m - 2 km) befinden sich einige der bekanntesten Oberhofer Wintersportanlagen.
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Das Objekt wurde im Jahre 1790 als Wildhüter-Hütte (für die herzogliche Jagd) erbaut, hat eine Restaurantkonzession seit ca. 1854, wurde um 1908/1912 großzügig erweitert und dann in 1996 um die Pension erweitert.
Die heutigen Besitzer fanden das Objekt im Jahre 2012 in einem vernachlässigten Zustand vor, den das Haus ohne rettende Maßnahmen wohl kaum einen weiteren Winter überlebt hätte.
Der Charme des Hauses, seine Geschichte und auch seine außergewöhnliche Lage veranlassten uns jedoch, jene umfangreichen Sanierungen und Modernisierungen (siehe unten) durchzuführen, die den Erhalt dieses historischen Fachwerkhauses auf lange Zeit sicherstellen werden.
Heute stellt sich das Objekt wie folgt dar:
Auf einem Grundstück von insgesamt 2´690 m² ("Bauland im Außenbereich") (Flurstück 45/1 der Gemarkung Oberhof) sind insgesamt folgende Einzelobjekte zu finden:
(a) das Hauptgebäude (... Details siehe unten)
(b) ein Pavillon
(c) ein Biergarten
(d) ein Schuppen (gemauert, inklusive Lager & Hühnerstall)
(e) eine Doppelgarage
(f) diverse Parkflächen
zu (a): ... das Hauptgebäude umfasst in Summe eine Fläche von 716 m² und besteht aus dem (I.) historischen Fachwerkhaus (Baujahr 1790 = die Original Wildhüter-Hütte), (II.) dem östlichen Anbau aus dem Jahre 1912 (ebenfalls Fachwerk) und (III.) dem nördlichen Erweiterungs-Trackt von 1996.
Dieses Gebäude-Ensemble steht unter Denkmalschutz.
Die Gebäudeteile (I.) und (II.) sind unterkellert, Teil (III.) dagegen nicht.
Insgesamt sind im Hauptgebäude 20 Zimmer, das Restaurant mit ca. 65 Plätzen, ein separater Frühstücksraum mit ca. 45 Plätzen, ein weiterer Aufenthaltsraum/Restauranterweiterung und die Restaurantküche untergebracht.
Von den 20 Zimmern sind derzeit 13 als Pensionszimmer (mit insgesamt 33 Betten), 1x als Büro, 2x als Lager/Umkleide und 4 als möblierte Betreiberwohnung genutzt.
Das Restaurant, der Frühstücksraum und die Restaurant-Küche sowie 5 der Pensionszimmer befinden sich im Erdgeschoß, im 1. Obergeschoß befinden sich das Büro, die 2x Lager/Umkleide-Räume sowie weitere 8 Gästezimmer. Im (1972 ausgebauten) Dachgeschoß befindet sich exklusiv die möblierte Betreiberwohnung.
Das ganze Haus verfügt über ein eigenes WLAN-Netz (gespeist aus einem Glasfaserbreitbandanschluss).
Technik:
Stromversorgung
... prinzipiell bezieht das Objekt seinen Strom via Versorgungsnetz der TEN (Thüringer Energienetze GmbH & Co. KG) vertraglich von einem frei wählbaren Anbieter - derzeit die TEAG (Thüringer Energie AG)
... die derzeit vertraglich zugesicherte maximal immer zur Verfügung stehende Strommenge beträgt 124 kW. Diese Menge wird erfahrungsgemäß mit dem derzeitigen Hauskonzept nur marginal ausgenutzt (kurzzeitig max. ~45 kW).
... seit Anfang 2023 ist eine hauseigene Photovoltaikanlage in Betrieb, die in der Spitze 23,9 kWp erzeugen kann, die in Verbindung mit einem 13,7 kWh-Batteriespeichers auch die auftretenden Strom-Lastspitzen (aus dem Küchen- und aus dem Wärmepumpenbetrieb) "glättet" und auch teils den nächtlichen Strombedarf abdeckt.
... während sich im Sommer sogar noch Strom-Überschüsse via Heizpatrone für die Warmwasserbereitung nutzen lassen, sind im Winter der Ergiebigkeit der PV-Anlage natürlich doch Grenzen gesetzt (durch den niedrigeren Sonnenstand bzw. durch Schnee).
Wasser/Abwasser
... das Haus ist an der öffentlichen Wasser- und Abwasserversorgung der Region (ZWAS = Zweckverband Wasser und Abwasser Suhl) angeschlossen. Kapazitätsseitig bestehen keine Restriktionen.
Warmwasserversorgung
... seit Ende 2023 verfügt das Haus über eine moderne 60 kW Brennwerttherme (modulierend von 3 - 60 kW), die effizient und bedarfsgerecht die Warmwasserversorgung des Hauses gewährleistet.
Gas
... gespeist wird die Brennwerttherme durch Flüssiggas, welches in einem oberirdisch gelagerten 6400l-Tank (eigener Tank, damit ist der Gas-Lieferant frei wählbar) vorrätig ist
Heizung
... seit Ende 2022 wird das Haus mittels einer (zweistufigen) 26 kW-Wärmepumpe geheizt. In dieses System sind 2 Pufferspeicher integriert.
... dieses System stellt zu über 90% des Jahres die Wärmeversorgung des gesamten Hauses sicher.
.... die oben erwähnte Brennwerttherme wird bei Bedarf (erfahrungsgemäß bei Außentemperaturen unter -12°C) als Heizreserve zugeschaltet. Diese kann im Notfall auch die Gesamtversorgung des Hauses mit Heizlast und Warmwasser sicherstellen.
... das zuletzt im Jahre 2024 modernisiert Heizsystem verfügt insgesamt über 4 getrennte Heizschleifen, die alle separat mit Steuermodulen ausgestattet und damit individuell regelbar sind.
Restaurantküche
... die Restaurantküche wurde im Jahre 2023 auf elektrische Induktionsherde umgestellt (Gasanschluss und Gasherd sowie ein Gas-Hockerkocher sind jedoch noch vorhanden und wären auch weiterhin ohne Umbau-Maßnahmen sofort wieder nutzbar).
Lademöglichkeiten für PKWs und E-Bikes
... direkt neben dem Haus (für Pensionsgäste) befinden sich auch Lade-Anschlüsse für insgesamt zwei E-Bikes und eine PKW-E-Ladestation (11 kW).
Internet/Telefonie
... seit Mitte 2022 wird das Objekt via eigene (exklusive) Glasfaserleitung mit Internet (bis zu 1000Mbit/s) und mit Telefonie (VoIP) versorgt.
zu (b): ... ein verglaster (und nun komplett sanierter) Pavillon, der 2011 mit Baugenehmigung errichtet wurde, befindet sich auf der Westseite des Hauses, mit direktem Zugang zum Frühstücksraum, somit wird er auch gerne im Sommer von frischluftliebenden (oder rauchenden) Gästen genutzt
zu (c): ... mit 4 Waldschänken & zusätzlicher mobiler Bestuhlung, ca. 45 Plätze, davon 30 überdacht, direkt am Haus gelegen und vom Restaurant durch die Bedienung sehr gut einsehbar; halb verschattet durch Baumbestand, Blick nach Süden auf die Lichtung, auch Zweirad-Liebhaber stellen gerne Ihre Bikes direkt in Sichtweite davor ab
zu (d): ... 1972 im Original mit Baugenehmigung als Getränkelager errichtet; derzeit als Lager/Stauraum genutzt
zu (e): ... mit ca. 40 m² mit elektrischen Tor-Öffner (Fernbedienung) pro Tür
zu (f): ... davon 8 direkt neben dem Haus (für Pensionsgäste); dort befinden sich auch Lade-Anschlüsse für 2 E-Bikes und eine PKW-E-Ladestation (11 kW)
Sanierungen/Modernisierungen:
... Im Wesentlichen wurden alle Fachwerke grundsaniert, die Hausverkleidung komplett erneuert, alle Dächer saniert und neu gedeckt (teils Ziegel, teils Metalleindeckung (Aluminium)).
... Die Heizungsanlage wurde komplett modernisiert (siehe Rubrik "Technik")
... die Gästezimmer unterlagen immer einer regelmäßigen Modernisierung
... 2022 wurden 3fach-verglaste Fenster im Gebäudeteil (III.) eingebaut
... Teile der Sanitärbereiche wurden grundsaniert
... Laminierung aller Gästezimmer
... neue Bestuhlung, neue Deckenlampen und neue Nachttischlampen in allen Gästezimmern
... etc.
... fairerweise ..., in Sachen Instandhaltung und Klein-Reparaturen es gibt natürlich immer wieder irgendetwas zu tun
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Im Angebot sind NICHT enthalten:
- Inventar der Betreiberwohnung und sonstige private Gegenstände
- aktueller Warenbestand
- die Betreiber-GmbH (auf die die Konzession und diverse Verträge für den Betrieb laufen, bspw. wären dies Verträge für Strom, Wasser, GmbH-Geschäftskonto, Telefon, Glasfaser basiertes Internet, Gewerbe, IHK, Personal, BGN, Steuerbüro, booking.com, Firmen-PKW, etc. ...) --- die GmbH kann jedoch bei Interesse mit erworben werden.
- die komplette Bierzapfanlage, die AfG-Anlage (jedoch nicht die Theke selbst) sowie ein Getränke-Kühlschrank (+ Gläser, Speisekarten, Sonnenschirme, etc.) verbleiben via Leihschein bei der Brauerei Dingsleben (ohne Zeitvertrag, ohne monetäre Bindung, nur verbunden an deren Getränkeabnahme)

Bad	20
Boden	Fliesen, Teppich, Laminat
Keller	Ja
Haustiere	Erlaubt

Bisher wurde von dieser Fläche nur ein kleiner Teil zum Parken genutzt (der asphaltierte Bereich bietet Platz für ca. weitere 15 - 20 Fahrzeuge und liegt etwa 100 m entfernt südwestlich des Hauses).
Eine mögliche Nutzung der Wiese (diese ist separat zu erwerben) zur Installation einer Außenphotovoltaikanlage (~700 kW auf - 3500 m²) und einer E-Tankstelle (10 Doppelladesäulen á 75 kW) ergäbe wirtschaftlich sinnvolle Perspektiven.
Die in nur ~50 m Entfernung existierende Mittelspannungsanlage der TEN wäre dafür ein geeigneter Anschlusspunkt.
Die Lage der E-Tankstelle "im Wald" ergibt Sinn, da Oberhof selber platztechnisch keine Alternativen bietet, unsere Lage hier jedoch Anlaufpunkt für viele Gäste ist, die ... zur Pension, ins Restaurant/Biergarten, zur Bobbahn, zu den Schanzen, zum Skihang oder einfach nur in den Wald wollen und dabei die Ladezeit (- 1h) sinnvoll nutzen können.
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Derzeit reden wir mit dem ThüringenForst über den Erwerb des nördlich zum Verkaufsobjekt angrenzenden Waldstückes (1,5 ha / bereits formell im Katasterplan erfasst). Hierzu ist im Sonderbebauungsplan bereits die Möglichkeit der Aufstellung von bis zu 15 Schlaf-Tonnen (á 4 Personen), eines Sanitär- und Aufenthaltsbereiches und einer Außensauna vorgesehen.
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Im Gesamt-Preis ist nicht nur das Haus mit 716 m² Fläche, sondern auch die sehr große unverbaubare Grundstücksfläche (2´690 m²) und seine exklusive Alleinlage im Wald, das wirtschaftlich nutzbare Grundstück (für Parken & Biergarten), die Garage, der Pavillon, der Schuppen und die komplette betriebsbereite Einrichtung (exkl. der Leihgaben der Brauerei) und die installierte Software, sowie die Rechte an der Homepage, etc. enthalten.
Die Wiese (10´034 m² und die Betreiber-GmbH wären separat zu erwerben)