BESICHTIGUNG wo andere Urlaub machen: Charmantes Einfamilienhaus in Witzhave bei Reinbek - SONNTAG, 28.06. von 15.00 h - 16.00 h

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Birkenallee 34 22969 Witzhave

Frei ab: Nach Vereinbarung

598.500 € Kaufpreis

130 m²

Einbauküche

Balkon

Terrasse

Keller

Kaufpreis

Kaufpreis	598.500 €
Maklerprovision	3,57 %

Wohnfläche, Grundstück & Bausubstanz

Wohnfläche	130 m²
Nutzfläche	40 m²
Grundstücksfläche	600 m²
Zimmer	4
Etagen	2
Baujahr	1992
Letzte Modernisierung	2024
Verfügbar ab	Nach Vereinbarung
Zustand	Modernisiert

Beschreibung der Immobilie

NATURPARADIES FÜR REITER, JUNGE FAMILIE, PAARE, HUNDEHALTER UND FREIBERUFLER...

NUR CA. 20 AUTOMINUTEN VOM HORNER KREISEL ENTFERNT - IN 22969 WITZHAVE - BIRKENALLEE 34 - DIREKT AM WALDRAND.

Wohnen in Witzhave heißt:

Gesundes ruhiges Leben für die ganze Familie - in reiner Luft mit direktem Gegenüber eines naturbelassenen Waldrandes, dem kleinen Flusslauf "Corbek", umgeben von Feldern und Wiesen und dennoch stadtnah und verkehrsgünstig nach Hamburg (mit ortseigener Autobahnzufahrt) - das und noch viel mehr bietet die kleine Gemeinde Witzhave am Rande des schönen Sachsenwaldes - dessen Quelle auch Ihre Trinkwasserversorgung sicherstellt. Ob Sie zu Fuß, mit dem Fahrrad oder dem PKW nach Hause kommen... einmal tief durchatmen und die frische Luft Ihres Nachbarn "Laubwald" in Ihr gemütliches, helles neues Zuhause mit hineinnehmen... Witzhave ist geprägt von einem familiären, netten Nachbarschaftsumfeld, in dem man sich von Anfang an zuhause fühlt. Für weitere Informationen siehe auch: www.witzhave.de

Eine Bemerkung vorweg:

Die jetzigen Eigentümer und Verkäufer haben dieses charmante Einfamilienhaus in 1991/92 als Bauherren errichten lassen und bewohnen seitdem Haus und Grundstück. Es erwartet Sie hier jedoch nicht nur eine Immobilie aus „erster Hand“, sondern ein Gebäude, das seit 2017 – und natürlich auch davor – umfassende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchlaufen hat, bis hin zur aufwändigen Neuausstattung, die absolut außergewöhnlich ist (z.B. Fenster, Rollläden, Fußbodenbeläge, Bad/WC, Gast-WC, Heizungsanlage, Dachbodenausbau, Carportsanierung und viele weitere, auch technische Details), sodass der Allgemeinzustand schon fast als neuwertig bezeichnet werden darf. Aufgrund veränderter Lebensumstände haben sich die Eigentümer zum Verkauf entschlossen und wünschen sich nun nette Nachfolger, die diese besondere Immobilie und Lage wirklich zu schätzen wissen.

Eckdaten

Einfamilienhaus Baujahr 1991/92, Wohnfläche ca. 130 m² (EG + DG ca. 116 m² zzgl. Souterrainausbau mind. ca. 15 m² ). Nutzfläche ca. 40 m² . Umbauter Raum 678 cbm.

Räumlichkeiten:
EG: Wohn-/Essraum, Diele, Einbauküche, Gast-WC DG: Flur, Doppelschlafraum (2), Kind/Büro, Vollbad/WC. Spitzboden. Souterrain (KG): Gast/Arbeiten/Schlafen, Ankleide/begehbarer Schrankraum, Flur, Vorrat/Hobby, Hausanschlüsse/Waschküche, Heizung.

Konventionelle Bauweise, 39 cm Außenmauerwerk und Luftschicht, Stahlbetondecken, gemauerter Keller mit Überhöhe, teilweise wohnlich ausgebaut. Sockelgeschoss-Bauweise. Voll ausgebautes Dachgeschoss mit Doppelgaube, später ausgebauter isolierter, holzvertäfelter Spitzboden mit DF-Fenster und Treppenaufgang in Holz, naturlasiert. Krüppelwalmdach, Frankfurter Pfanne. Zweizügiger Kamin. EG mit Erker, DG mit Balkon. Treppe zum KG als geflieste Betontreppe, Treppe zum DG als offenstufige Holztreppe, lackiert. Beheizung: erneuerte Gaszentralheizung mit WW-Versorgung, Fußbodenheizung im EG und DG. Erneuerte Fenster und Austrittsschiebetür zur Terrasse mit Rollläden. Hinzuweisen ist besonders auf die absolut aufwändig installierte elektrische Versorgung des gesamten Gebäudes. Näheres dazu, wie auch zu den gesamten technisch aufwändigen Einrichtungen, erläutern die Eigentümer gern bei weitergehendem Interesse.

Ausstattungsmerkmale

Küche	Einbauküche
Bad	1
Bad (Ausstattung)	Dusche, Wanne, Fenster
Boden	Fliesen, Teppich, Parkett, Kunststoff
Balkone	1
Terrassen	1
Keller	Ja

Erdgeschoss

Die Eingangsdiele ist wie das gesamte Erdgeschoss einheitlich in 2021 im Zusammenhang mit einer kompletten Malerrenovierung mit hochwertigem Vinyl ausgelegt worden. Ebenso erneuert wurde in 2021 das elegante Gast-WC. Die helle Einbauküche ist mit hochwertigen, fast neuwertigen elektrischen Markengeräten bestückt. Der Wohnbereich mit versetzt neben der Küche belegenem Essplatz (kurze Servierwege, gemütlich am Fenster - mit Blick auf den gegenüberliegenden Laubwald) - bietet mit etwa 36 m² Großzügigkeit und tolle Belichtungsverhältnisse (auch aufgrund des verglasten Erkers) in reiner Süd-West-Ausrichtung.

Gemütlichkeit vermittelt auch die weiße, technisch aufgerüstete Kaminanlage. Fenster sämtlich in Kunststoff weiß, Türen und Zargen in Holz, weiß endlackiert, dito Treppenaufgang zum DG. Vom Wohnraum Austritt auf die geschützte, teilüberdachte Terrasse mit Ausblick in den parkartig angelegten Vordergarten und die beiden Terrassenbereiche (Chillen & Grillen).

Dachgeschoss und Spitzboden

Ob für die Familie mit zwei Kindern oder auch Paare mit erhöhtem Raumbedarf, z.B. für Gäste oder das Arbeiten im Homeoffice - ausreichend Platz findet sich hier im voll ausgebauten Dachgeschoss. Dieses verfügt nicht nur über eine gute Trempelhöhe von 1 m, sondern - wie übrigens auch das Kellergeschoss - über eine für Dachgeschosse angenehme Höhe (2,48 m).

Über die weiß lackierte Holztreppe gelangt man in den Flur des Dachgeschosses, das erst in 2024 malermäßig komplett überholt worden ist und einen hochwertigen Parkettfußboden in allen Räumen (außer Bad) erhalten hat. Der Bereich Schlafen 1 und Schlafen 2 mit zwei Zugängen wird derzeit nur noch als gut 26 m² großes Elternschlafzimmer mit zwei Ausgängen zum Balkon über dem Erker genutzt, kann jedoch unproblematisch wieder auf zwei annähernd gleich große Schlaf- oder Kinderzimmer rückgebaut werden. Falls Vogelgezwitscher zum Aufwachen gewünscht... das Fenster öffnen und das Konzert aus dem Laubwald gegenüber kann beginnen (Nistkästen finden Sie hier überall).

Der im Plan als Kinderzimmer ausgewiesene Raum mit Gaube (knapp 14 m² groß – Grundfläche größer) wird derzeit als Büro genutzt und bietet über einen Treppenaufgang direkten Zugang zum in 2012 wohnlich ausgebauten, isolierten und weiß vertäfeltem Spitzboden mit Dachflächenfenster.

Ein besonderes Highlight dürfte das in 2019 vollständig erneuerte Vollbad/WC sein, mit schiefergrauen großformatigen Bodenfliesen, mit in die Wand integriertem Spiegeleinbauschrank und Design-Waschbecken mit Unterschrank. Aus der Design-Formwanne kann bei Bedarf der Blick auf einen breiten TV-Bildschirm (Vorrichtung vorhanden) geworfen werden... Apropos werfen: im Badezimmer befindet sich ein praktischer Wäscheabwurf in die Waschküche.

Kellergeschoss

Über einen weiß gefliesten Treppenabgang erreicht man den Flur des teilweise wohnlich ausgebauten Kellergeschosses (Souterrain) mit normaler Wohnraumhöhe und Beheizung.

Aufgrund der Sockelgeschossbauweise sind die Räume hier fast sämtlich mit normalen Fenstern ausgestattet, die eine besonders gute Belichtung erzeugen. Hier haben die Eigentümer für Gäste ein wirklich wohnliches Refugium (gut 15 m² groß) geschaffen mit anschließendem, begehbaren Schrankraum / Ankleide.

Im fast 20 m² großen Hobby- oder Vorratsraum lassen sich durch einen Raumteiler (wie auch jetzt vorhanden), unterschiedliche Nutzungsbereiche schaffen. Im fast 10 m² großen Waschraum befinden sich auch die Hausanschlüsse und die zuvor genannte
Wäscheauffangstation aus dem Bad im DG – Sie werden diesen zu schätzen wissen.

Im Heizungskeller befindet sich die erst in 2021 erneuerte, moderne Gaszentralheizung mit Warmwasseraufbereitung der Marke Bosch.

Energie

Energieeffizienzklasse D · 103.1 kWh/(m²*a)

Energieausweistyp	Verbrauch
Ausstellungsdatum	29. 03. 2026
Gültig bis	28.03.2036
Energieeffizienzklasse	D
Energieverbrauchkennwert	103.1 kWh/(m²*a)
Wesentlicher Energieträger	Gas
Energieträger/Befeuerung	Gas

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Birkenallee 34
22969 Witzhave

Lage & Infrastruktur

Witzhave ist ein kleiner, idyllischer Ort im Kreis Stormarn - angrenzend an Trittau, Reinbek und Glinde - rund 20 km östlich von Hamburg gelegen mit Direktanbindung an die A24 nach Hamburg und Berlin. Eingebettet in das Billetal liegt Witzhave am Rande des ca. 6.000 ha großen Sachsenwaldes, Schleswig-Holsteins größtem Waldgebiet. Die Region ist ausgesprochen beliebt und ermöglicht viele Aktivitäten in der Natur. Sowohl der Sachsenwald als auch die beiden Badeseen Großensee und Lütjensee sind beliebte Ausflugsziele. Zahlreiche Rad-, Wander- und Reitwege laden zu Spaziergängen, Radtouren und Ausritten ein.

Witzhave hat eine etwa 750-jährige Geschichte und wird heute mehr denn je von Pendlern aus Hamburg geschätzt, denn Witzhave liegt nur 20 Automin. von der Elbmetropole entfernt. So bestimmt die Nähe zu Hamburg die Infrastruktur der 787 ha großen und zur Zeit rund 1.500 Einwohner zählenden Gemeinde als bevorzugtes Wohngebiet auch für Neuansiedlung.

Darüber hinaus bietet Witzhave mit der Freiwilligen Feuerwehr, dem Witzhaver Sportverein, mehreren Reiterhöfen und der Seniorenvereinigung viele Möglichkeiten zur abwechslungsreichen Freizeitgestaltung für Jung und Alt und verfügt über eine Kindertagesstätte und Kinderkrippe. Sie spielen Tennis? Dann können Sie direkt in Ihrem Tennis-Outfit vom Haus zum Platz in nur wenigen Minuten zu Fuß / per Fahrrad die Anlage am Rausdorfer Weg neben der Feuerwehr erreichen. Hier befindet sich auch die Sporthalle, ein Fußballplatz und das Gemeindehaus. Oder Sie starten mit Ihrem Hund und Pferd direkt vor der Haustür in die Feldmark und das Waldgebiet um den Flusslauf Corbek.

In der Dependance der Braaker Mühle gibt es am Wochenende beste Bäckereiwaren, nicht zu vergessen die örtliche Shell Tankstelle für „alle Fälle“. In Trittau und Umgebung gibt es vielfältige Gastronomie für jeden Geschmack sowie beste Einkaufsmöglichkeiten, nicht nur direkt im Ortszentrum (u.a. Aldi, Lidl, Penny und Edeka), sondern auch an den Zufahrtsstraßen (z.B. Markant in 8 Automin. von Witzhave – und Famila beim Technologiepark). Weitere Einkaufsmöglichkeiten sowie ärztliche Versorgung befinden sich neben Trittau auch in den umliegenden Gemeinden Reinbek, Glinde, Aumühle und Grande. Außerdem in Planung ein weiterer Nahversorger (Edeka) an der Möllner Landstraße in Witzhave. Darüber hinaus befindet sich in Trittau ein Freibad sowie das Kulturzentrum Wassermühle und in Reinbek ein Hallenbad.

Es besteht über die A24 Hamburg-Berlin, Anschlussstelle Witzhave, eine zügige Verbindung nach Hamburg-City in ca. 20 Minuten. Die Auffahrt auf die B404 erreicht man in nur wenigen Fahrminuten als Verbindung zur A1 (Auffahrt Bargteheide) in Richtung Lübeck. Lübeck und die Ostsee erreicht man somit in ca. 40 Minuten mit dem Auto. Ferner besteht eine Schulbusanbindung von und nach Trittau (ca. 7 km) sowie nach Glinde (ca. 10 km). Der öffentliche Nahverkehr bringt die Anwohner bei Bedarf bequem zum Hamburger U- und S-Bahn-Netz - jetzt auch mit neuer Schnellbuslinie! Z.B. 12 min. Fahrzeit zum S-Bahnhof Hasselbrook.

Sonstige Informationen

DAS GRUNDSTÜCK

Das Grundstück hat eine Straßenfront von ca. 19 m und eine Tiefe von ca. 32 m. Größe 600 m². Es ist gärtnerisch sehr liebevoll angelegt und hat eine z.T. aufwändige, sichtschützende und über Jahre hinweg gewachsene Bepflanzung. Zum Straßenbereich hin besteht die Einfriedung aus einem kleinen, bepflanzten Friesenwall aus Findlingen.

Im hinteren Bereich besteht die Einfriedung z.T. aus Handstrichziegelmauerwerk, was u.a. dazu beiträgt, dass drei unterschiedliche Terrassenbereiche entstanden sind: teilüberdachter Bereich mit Ausblick zum gegenüberliegenden Grün-/Waldbereich entlang der Corbek – unverbaubar, stattdessen Vogelgezwitscher bereits früh am Morgen und Natur pur – Fenster öffnen und Waldluft einatmen ... ferner einen Sonnenbereich und eine professionelle Grillecke für gesellige Runden.

Mit zwei vorgelagerten Stellplätzen zusätzlich bietet der Doppelcarport auch noch einen feuchtigkeitsgeschützten, holzvertäfelten Abstellraum für Gartenmobiliar, Werkzeug und Zweiräder. An der Rückseite des Wohngebäudes befindet sich ein überdachter Überstand als Holzlagerplatz für die kuschelige Kaminanlage im Wohnraum.

Besonderheit bezgl. möglicher Gebäudeerweiterung:

Das Grundstück liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 5b der Gemeinde Witzhave vom 17.01.1991 mit der Ausweisung WA I / ED / GRZ 0,2 / GFZ 0,3 / Firsthöhe 9,50 m / Dachneigung 30 – 50 Grad.

Die überbaubare Fläche (0,2 x 600 m = 120 m) ist bei diesem Grundstück noch nicht voll ausgeschöpft. Die bebaute Fläche beträgt lt. Bauunterlagen knapp 82 m² , sodass innerhalb der Baugrenzen eine Erweiterung des Gebäudes bei Bedarf vorgenommen werden könnte. B-Plan und Text stellen wir Ihnen gern auf Wunsch zur Verfügung.

WEITERE HINWEISE

Bitte beachten Sie, dass wir nur Anfragen beantworten können unter Angabe Ihres vollständigen Namens, Postanschrift, Rufnummer (Erreichbarkeit tagsüber) und E-Mail-Adresse.

Gern besichtigen wir mit Ihnen bei weitergehendem und ernsthaften Interesse diese ansprechende Immobilie im Rahmen von Einzel-Terminen. Besichtigungen sind nach Absprache auch am Wochenende möglich. Bitte beachten Sie bei der Terminabstimmung, dass die Immobilie bewohnt ist, wir einen gewissen zeitlichen Vorlauf benötigen und das Betreten des Grundstückes auf ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer nur in unserer Begleitung erfolgen soll. Gern vereinbaren wir mit Ihnen einen individuellen Termin! Das Objekt wird frei geräumt nach Absprache geliefert!

Sofern Sie die mit uns besichtigte Immobilie ankaufen möchten, stellen wir Ihnen gern sämtliche für die Finanzierung erforderlichen Objektunterlagen zur Verfügung und unterstützen Sie mit unseren bankenunabhängigen Finanzierungsberatern bei einer maßgeschneiderten Finanzierung.

Die hier vorgestellte Immobilie wird durch die Fa. Konjack Immobilien e.K. im qualifizierten Makler-Allein-Auftrag zum Kauf angeboten. Unser Provisionsanspruch (Makler-Courtage) entsteht grundsätzlich nur dann, wenn es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kommt. Der Maklervertrag ist also ein rein erfolgsorientierter Vertrag. Das Öffnen unseres von Ihnen angeforderten Exposés oder die Vereinbarung einer Besichtigung lösen ohne Kaufvertragsabschluss für Sie keine Zahlungsverpflichtungen aus!

Die Erstellung der Verkaufsofferte erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen. Den objektbezogenen Angaben liegen die uns erteilten Auskünfte und Informationen, insbesondere des Verkäufers zugrunde. Bei aller Sorgfalt wird von uns eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit nicht übernommen.

Soweit in den Grundrissen eine Möblierung eingezeichnet ist, ist diese im Lieferumfang der angebotenen Immobilie nicht enthalten, sondern stellt. ggf. einen Vorschlag zur Einrichtung dar. Die Anordnung von Kücheneinrichtungen und Sanitärobjekten kann von der tatsächlichen Anordnung abweichen.

Ansprechpartner/in: Herrn Max Konjack

+49 40 605 00 37

Weitere Anbieterdaten

Kaufpreis

Kaufpreis	598.500 €
Maklerprovision	3,57 %

Ansprechpartner/in: Herrn Max Konjack

+49 40 605 00 37

Konjack Immobilien e.K

Georg-Sasse-Str. 49, 22949 Ammersbeck

Mobilnummer	+49 172 4500400
Website	www.konjack-immobilien.de

Fax	+49406050103
Vertretungsberechtigter	Max Konjack
Berufsaufsichtsbehörde	Gemeinde Ammersbek, Wirtschafts- und Ordnungsamt, Am Gutshof 3, 22949 Ammersbek.
Handelsregister	AG Lübeck
Handelsregisternummer	HRA 2748 AH
USt.-IdNr	DE135436906
Weitere Angaben	HAUPTTÄTIGKEITSBEREICH HAMBURG + STORMARN Verkauf + Vermietung + Bewertung + Grundstücksteilung und Verwertung + Projektierung Neubau + Ausbildungsbetrieb IHK Lübeck seit 1991 + Firmensitz in Ammersbek seit 1987