Attraktives Mehrfamilienhaus mit 7 Einheiten – Sichere Kapitalanlage mit Wachstumspotenzial

Dieses Mehrfamilienhaus mit anspruchsvoller Architektur und sieben Wohneinheiten befindet sich in gut gelegener und ruhiger Wohnlage von Trier-Quint. Das Gebäude wurde im August 2019 fertiggestellt und erstmals bezogen.

Auf einer Gesamtwohnfläche von 568 m² und einer Nutzfläche 688 m² befinden sich, auf drei Geschossen verteilt, sieben sehr gut geschnittene Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 47 m² und ca. 115 m².

Die Wohnungsgrundrisse überzeugen durch Klarheit und Funktionalität, räumliche Qualitäten und gute Belichtung. Alle Wohnungen verfügen über teilüberdachte Süd-West-Balkone, die direkt an die Wohnbereiche anschließen und so einen harmonischen Übergang zwischen Innen- und Außenraum schaffen. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss verfügen jeweils über eigene Gartenanteile.

Eine Erdgeschosswohnung ist barrierefrei gemäß DIN 18040-2 „R“ ausgeführt, eine weitere Einheit entspricht ebenfalls den Anforderungen der DIN 18040-2.

Auf dem Grundstück befinden sich sechs PKW-Stellplätze.

Das Gebäude erfüllt mit dem energetischen Standard A+ höchste Ansprüche an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Der Endenergiebedarf liegt bei nur 15,56 kWh/m²a.

Das Objekt befindet sich in sehr gutem und gepflegtem Zustand.

ISB-Darlehen Mietwohnungen
Die Immobilie wurde im Rahmen des Förderprogramms „ISB-Darlehen Mietwohnungen“ errichtet. Sechs der insgesamt sieben Wohneinheiten unterliegen einer Mietpreisbindung, was zu einer gut planbaren und gesicherten Ertragssituation führt.
Eine Wohneinheit ist frei finanziert und unterliegt keiner Mietpreisbindung.

Struktur des Kaufpreises
Die Gesamtkosten in Höhe von 1.650.000 € setzen sich wie folgt zusammen:
Übernahme ISB-Darlehen: 515.000 €
Kaufpreiszahlung an den Verkäufer: 1.135.000 €

Zinsvorteil durch Übernahme ISB Darlehen
Im Zuge des Verkaufs werden zwei besonders zinsgünstige ISB-Darlehen mit einem Gesamtvolumen von rund 515.000 Euro mit übertragen. Der durchschnittliche Zinssatz (Mischzinssatz) dieser bestehenden Darlehen liegt bei nur 0,136 % – das ist extrem niedrig. Im Vergleich zu aktuellen Marktzinsen (die deutlich höher sind) ergibt sich daraus ein finanzieller Vorteil.
Der geldwerte Zinsvorteil aus den beiden ISB-Darlehen gegenüber marktüblichen Finanzierungen gleicher Höhe beträgt ca. 161.000 €.

Effektive Gesamtkosten
Unter Berücksichtigung dieses Zinsvorteils ergeben sich effektive Gesamtkosten von rund: 1.489.000 € (1.650.000 - 161.000).

Anfangsrendite
Auf Basis der für 2027 prognostizierten Mieteinnahmen in Höhe von 58.328 € p.a. ergibt sich damit eine Anfangsrendite von: rd. 4 % (58.328 € / 1.489.000 € x 100 = 3,92).
Dies ist im aktuellen Marktumfeld bereits eine ordentliche Anfangsrendite.

Erhebliches Mietsteigerungspotenzial
Durch den Wegfall der Mietpreisbindung in den Jahren 2033 u. 2038 besteht erhebliches Mietsteigerungspotential insbesondere

Mieterzufriedenheit
Alle Wohnungen sind aktuell vollständig und sehr gut vermietet; die Mieterzufriedenheit ist hoch, die Fluktuation ist entsprechend gering. Die Mieter- und Hausgemeinschaft ist sehr ordentlich und an langfristigen Mietverhältnissen interessiert, dadurch ist eine verlässliche und stabile Einnahmesituation gegeben.

Die Immobilie ist nicht in einzelne Eigentumswohnungen (Wohneigentum) aufgeteilt, sondern wird als Ganzes („en bloc“) verkauft. Eine Aufteilung und Verkauf als einzelne Eigentumswohnungen aber erst zum Ablauf der Bindefrist im Jahr 2033 bzw. 2038.

Boden	Parkett
Balkone	1
Terrassen	1
Garten	Ja
Fahrstuhl
Barrierefrei	Ja

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

Struktur des Kaufpreises
Die Gesamtkosten in Höhe von 1.650.000 € setzen sich wie folgt zusammen:
Übernahme ISB-Darlehen: 515.000 €
Kaufpreiszahlung an den Verkäufer: 1.135.000 €

Preise Wohnungen und Pkw-Stellplätze
Der Gesamtkaufpreis beträgt 1.650.000 Euro. Dieser setzt sich aus 568 m² Wohnfläche zu jeweils 2.746 Euro/m² (rd. 1.560.000 Euro) sowie sechs Pkw-Stellplätzen zu jeweils 15.000 Euro zusammen.

Aktueller Mietertrag
Der aktuelle jährliche Mietertrag beläuft sich auf rund 56.000 Euro.
Gemäß den bestehenden Mietverträgen ist eine jährliche Mietsteigerung von 2 % vereinbart. Die Mietpreisbindung entfällt für die Wohnungen 1 und 4 ab dem Jahr 2033 und für die Wohnungen 2, 5, 6 und 7 ab dem Jahr 2038.

Erhebliches Mietsteigerungspotenzial
Durch den Wegfall der Mietpreisbindung ergibt sich ein erhebliches mittel- bis langfristiges Mietsteigerungspotenzial.

Szenario 1 (Bestand/konservativ):
Fortlaufende Mietsteigerung von 2 % p.a. bis zum Ende der Bindefrist.
Nach Wegfall der Bindung bzw. der Staffelmietvereinbarungen erfolgen schrittweise Mietanpassungen gemäß § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Szenario 2 (Neuvermietung/dynamisch):
Ebenfalls 2 % p.a. bis zum Ende der Bindefrist.
Nach Wegfall der Bindung im Zuge von Neuvermietungen eine unmittelbare Anpassung auf Marktniveau und sukzessive Mietanpassungen gemäß § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Renditekennzahlen.

Mietertrag und Szenarioanalyse bis 2050
Entwicklung der Jahresmieterträge (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 72–83 Tsd.
nach 15 Jahren: 95–123Tsd.
nach 20 Jahren: 121–136 Tsd.
nach 25 Jahren: rd. 150 Tsd.

Mittlere Jahresmieten (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 67–68 Tsd.
nach 15 Jahren: 71–80 Tsd.
nach 20 Jahren: 81–93 Tsd.
nach 25 Jahren: 92–104 Tsd.

Kumulierte Gesamtmieterträge (Szenarienbandbreite)
nach 10 Jahren: 635–668 Tsd.
nach 15 Jahren: 1,07–1,20 Mio.
nach 20 Jahren: 1,63–1,85 Mio.
nach 25 Jahren: 2,30–2,58 Mio.

Renditebetrachtung Mittel- u. Langfristig
Unter Berücksichtigung der Mietentwicklung reduziert sich der effektive Kaufpreisfaktor auf rund 18,5 bis 20. Damit ist der Anschaffungspreis rechnerisch nach etwa 18,5 bis 20 Jahren durch die Nettokaltmieten refinanziert. Dies entspricht einer langfristigen Bruttorendite von 5 % bis 5,4 % und stellt im akt. Marktumfeld eine solide und attraktive Rendite dar.

Fazit
Die Immobilie stellt eine nachhaltige Kapitalanlage mit klar erkennbarem Mietsteigerungspotential dar. Insbesondere durch den Wegfall der Mietpreisbindung entsteht ein erhebliches Wert- und Ertragspotenzial.
Das Investment richtet sich an Anleger mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont, die eine stabile, steuerlich attraktive und entwicklungsfähige Immobilieninvestition suchen.

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