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Analyse · Stand Mai 2026 · Lesezeit 4 Min.
Sichtbarkeit für Makler: Warum eine Plattform nicht mehr reicht
Über zwanzig Jahre lang galt eine einfache Regel: Wer auf der größten Plattform inseriert, bekommt Anfragen. Diese Regel beginnt zu kippen. Hier kommt die Bestandsaufnahme und ein konkreter Plan für die nächsten sechs Monate.
−33 %
weniger Google-Besucher bei rund 2.500 Nachrichten-Webseiten zwischen November 2024 und November 2025 (Reuters Institute und Chartbeat, Januar 2026)
~60 %
aller Google-Suchen in Europa enden ohne einen einzigen Klick auf eine Webseite (SparkToro und Datos, 2024)
−61 %
weniger organische Klicks bei Google-Suchanfragen, in denen eine KI-Antwort eingeblendet wird (Seer Interactive, September 2025)
Block 1 · Bestandsaufnahme
Die Plattform-Logik kippt auf zwei Ebenen
- 25 Jahre lang war Online-Sichtbarkeit für Makler im Wesentlichen gleichbedeutend mit der Präsenz auf einer einzigen Plattform.
- Die Erfolgsformel war einfach: Die Plattform bringt die Anfrage, der Makler wickelt sie ab. Eine eigene Marke, eine eigene Webseite oder eine Käuferbindung jenseits der Plattform blieben für viele Makler Nebensache.
- Ab 2025 reicht diese Aufstellung nicht mehr aus. Der Grund liegt in zwei parallelen Verschiebungen.
Ebene 1: Die Plattform-Reichweite gerät unter Druck
~800 Mio.
Menschen nutzen ChatGPT inzwischen jede Woche. Damit ist eine zweite Suchoberfläche entstanden, die Käufer immer öfter zuerst befragen, bevor sie ein Portal öffnen.
OpenAI, 2025 (Update April 2025)
15 bis 20 %
weniger Besucher verzeichnen Schweizer Immobilienportale wie Homegate und ImmoScout24.ch laut Similarweb-Auswertung. Die Schweiz gilt als regionaler Frühindikator für Deutschland.
PropTech News und NZZ, Juli 2025
−33 %
weniger Besucher kommen über Google zu rund 2.500 großen Nachrichten-Webseiten. Wenn Google-Traffic für klassische Webseiten kippt, ist ein vergleichbarer Effekt für Immobilienportale wahrscheinlich.
Reuters Institute und Chartbeat, Januar 2026
−8 %
verlor die Zillow-Aktie am 15. Dezember 2025 an einem Tag, nachdem Google bekannt gab, eigene Immobilienangebote direkt in der Suche zu testen.
GeekWire, Dezember 2025
Ebene 2: Der Suchvorgang selbst verlagert sich
Klassisch
Käufer scrollt durch eine Trefferliste und vergleicht selbst
- Zehn oder mehr Makler pro Suche sind sichtbar
- Auch Platz 5 oder 8 bringt noch Anrufe, weil Käufer durch die Liste scrollen
- Die Recherche zieht sich über Tage, oft Wochen
- Das Portal entscheidet, in welcher Reihenfolge Sie erscheinen
2026
Käufer fragt eine KI und bekommt eine zusammengefasste Antwort
- ChatGPT zitiert pro Antwort drei bis vier Quellen, Google AI Overviews bis zu neun
- Recherche dauert Minuten statt Tage
- Die KI-Antwort ist die Eingangstür
- Wer in der KI-Antwort fehlt, ist für diesen Käufer schlicht nicht im Spiel
Blick in die USA: Was in 12 bis 18 Monaten in Deutschland eintreffen kann
48 %
der US-Amerikaner, die innerhalb der nächsten 12 Monate ein Haus kaufen wollen, planen den Einsatz von KI-Werkzeugen in der Recherche.
NerdWallet Home Buyer Report, 2026
71 %
der wiederkehrenden US-Käufer befragen vor der Entscheidung nur einen einzigen Makler. Wer den ersten Eindruck gewinnt, gewinnt in den meisten Fällen den Auftrag.
NAR Profile of Home Buyers and Sellers, 2024
Kernbefund: Plattformen bleiben wichtig, aber sie sind nicht mehr der einzige Weg zum Käufer. Der Moment, in dem ein Käufer zum ersten Mal von Ihnen hört und Vertrauen fasst, verschiebt sich nach vorne. Wer in dieser Phase nicht sichtbar ist, taucht in der Empfehlung gar nicht erst auf.
Block 2 · Die Hebel
Sechs Wege zu mehr Sichtbarkeit
Der Grundgedanke ist einfach: Statt alles auf eine Plattform zu setzen, bauen Sie sich ein Netz aus mehreren Präsenzen auf. KI-Systeme erkennen Sie dadurch als verlässliche Quelle und nennen Ihren Namen häufiger, wenn ein Käufer fragt.
- KI-Systeme durchsuchen mehrere Portale gleichzeitig. Eine Präsenz reicht nicht.
- Preisunterschiede zwischen den deutschen Portalen sind erheblich.
- Eine breite Aufstellung schützt vor Preiserhöhungen einzelner Anbieter.
- 75 Prozent lesen Online-Bewertungen, bevor sie anfragen.
- 68 Prozent beauftragen nur Anbieter ab vier Sternen.
- Profile auf Bewertungsplattformen werden 3x häufiger von ChatGPT zitiert (SE Ranking).
- Konkrete Antworten mit Zahlen schlagen reine Selbstdarstellung.
- 38 Prozent der KI-Quellen stammen aus den Top 10 bei Google (Ahrefs).
- Die eigene Domain gehört Ihnen, ein Plattformprofil ist nur gemietet.
- 81,4 Prozent der Deutschen nutzen soziale Netzwerke aktiv.
- Anzeigen mit Video bringen deutlich mehr Anfragen als ohne.
- Ein Kanal über zwölf Monate schlägt fünf Kanäle für sechs Wochen.
- Antwort in 5 Minuten statt 30: 21x höhere Chance auf einen qualifizierten Lead.
- Käufer entscheiden meist für den, der sich zuerst verbindlich meldet.
- Kein Werbebudget nötig. Einmal Vorlagen, Postfach und Vertretungsregel sauber aufsetzen.
- Lokale Presse, Branchenmedien und Foren hinterlassen Spuren, die KI-Systeme auswerten.
- Mehr Erwähnungen, höhere Chance auf Zitierung in KI-Antworten.
- Eine Pressemitteilung pro Quartal reicht meist für zwei bis drei Veröffentlichungen pro Jahr.
Block 3 · Der Plan
Sechs Monate, sechs Bausteine
Realistischer Aufwand: 4 bis 6 Stunden pro Woche. Die Reihenfolge ist bewusst gewählt. Jeder frühe Baustein verstärkt die späteren.
Monat 1 · Fundament
Google Unternehmensprofil und Bewertungen
- Profil einmalig vollständig einrichten, etwa 3 Stunden Aufwand
- Bewertungsanfrage fest in den Übergabeprozess nach jedem Verkauf einbauen
- Ziel: 20 echte Bewertungen innerhalb von 12 Monaten
Monat 2 · Substanz
Monatlicher Lagebericht
- 2 bis 3 Seiten je Hauptlage
- Veröffentlichung als PDF und als Webseite mit klaren Überschriften
- Konkrete Zahlen, die KI-Systeme als Quelle übernehmen können
Monat 3 · Reichweite
Einen Social-Kanal konsequent bespielen
- Ein Kanal: Instagram für Privatkunden oder LinkedIn für gewerbliche Kunden
- Ein Beitrag und ein kurzes Video pro Woche
- Vier Wochen Inhalte im Voraus produzieren, um Druck rauszunehmen
Monat 4 · Reaktion
Antwortzeit unter 15 Minuten
- Drei fertige Textvorlagen für die häufigsten Anfragetypen
- Alle Kontakte zentral in einem System verwalten, nicht in mehreren Postfächern
- Klare Vertretungsregel für Wochenenden und Urlaub
Monat 5 · Webseite
Vom Schaufenster zur Wissensquelle
- 5 Lagebeschreibungen mit je 800 bis 1.200 Wörtern
- 15 bis 25 typische Käuferfragen mit konkreten, ehrlichen Antworten
- Marktbericht-Archiv als eigener Bereich auf der Webseite
Monat 6 · Presse
Spuren in lokalen Medien
- Liste mit 8 bis 10 lokalen Medienkontakten anlegen
- Eine Pressemitteilung pro Quartal mit eigenen Marktdaten
- Branchenverzeichnisse vollständig pflegen
Was nach sechs Monaten messbar ist
| Kennzahl | Heute | Ziel |
|---|---|---|
| Google-Bewertungen | 3 bis 8 | 15 bis 20 |
| Antwortzeit auf Erstanfragen | 1 bis 6 Stunden | unter 15 Minuten |
| Eigene Marktberichte | 0 | 5 bis 6 |
| Social-Media-Beiträge mit Marktbezug | 0 bis 5 | 40 bis 50 |
| Lokale Presse-Erwähnungen | 0 | 1 bis 2 |
| Lagebeschreibungen mit Daten auf der Webseite | 0 bis 1 | 5 bis 8 |
Realismus-Hinweis: Die ersten neuen Anfragen aus diesem Aufbau treffen frühestens zwischen Monat 4 und Monat 8 ein. Wer vorher abbricht, verliert genau den Effekt, der ab Monat 9 voll greift. Die bestehende Plattformpräsenz sollte parallel weiterlaufen.
Ausblick
Drei Szenarien für 2026 bis 2028
Szenario A
Langsamer Wandel
- Plattformen bleiben die Hauptquelle für Anfragen
- Eine eigene Sichtbarkeit senkt die Abhängigkeit von einzelnen Anbietern
- Wer früh handelt, verliert nichts
Szenario B · wahrscheinlich
Moderater Wandel
- Plattformen und KI-Suche existieren nebeneinander
- KI gewinnt deutliche Anteile am ersten Käuferkontakt
- Makler mit eigener Substanz gewinnen auf beiden Wegen
Szenario C
Schneller Wandel
- KI ist bereits 2027 der primäre erste Kontaktpunkt
- Wer später einsteigt, zahlt einen deutlich höheren Eintrittspreis
- Zwei Jahre digitale Substanz holt man dann schwer wieder ein
Gemeinsamer Nenner: Alle empfohlenen Maßnahmen zahlen in jedem der drei Szenarien auf dasselbe Ziel ein. Wer früh anfängt, gewinnt in allen Fällen.
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Sie als Person sichtbar: Name, Foto, Profil, Bewertungen. Genau die Signale, die KI-Systeme heute zur Empfehlung heranziehen.
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