Die Höhe des Eigenkapitals exakt bestimmen
Zum Eigenkapital gehören zunächst alle Barmittel, die dem Immobilienkäufer zur Verfügung stehen. Verfügt er über Sparguthaben, Abrufkonten oder ein Wertpapierdepot, dann ist zu prüfen, wie die Termine für Abrufung in den jeweiligen Positionen einzuschätzen sind. Oft haben Aktien und langfristig gültige Festzinsanleihen zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht die ideale Wertigkeit, um sie direkt als Eigenkapital einsetzen zu können. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob man Teile des Eigenkapitals durch eine kurzfristige Zwischenfinanzierung mit Fremdkapital abdecken kann.
Eigenleistung als Eigenkapital
Zum Eigenkapital kann auch die Eigenleistung hinzutreten, wenn der Bauherr über entsprechende Fähigkeiten verfügt. Er kann dann Teile des Bauvorhabens in Eigenregie übernehmen und beispielsweise Fußböden selbst anlegen oder die gebraucht übernommene Wohnung renovieren bzw. modernisieren. Solche Tätigkeiten können eine erhebliche Reduzierung der Immobilienfinanzierung ermöglichen.
Vor der Bestimmung der Höhe des Fremdkapitals muss der finanzielle Spielraum bestimmt werden
Jede Immobilienfinanzierung führt zu laufenden (monatlichen) Zins- und Tilgungszahlungen. Die maximale Höhe dieser Zahlungen ist begrenzt durch den finanziellen Spielraum, der sich ergibt, wenn man alle Einnahmen der Familie um die durchschnittlichen monatlichen Kosten vermindert hat. Für eine Bestimmung dieses Rahmen ist es also notwendig, dass tatsächlich alle Einnahmen und Ausgaben bestimmt und rechnerisch exakt aufgeführt werden. Auch an Kosten, die nur ausnahmsweise anfallen (Urlaub, Neuanschaffungen) ist zu denken und diese sind kalkulatorisch zu schätzen.
Finanzierungsvarianten nach der Bestimmung des finanziellen Spielraums
Im Idealfall ist nach den Berechnungen und Schätzungen des finanziellen Spielraums ein monatlicher Betrag festgelegt, den die Immobilienfinanzierung kosten kann. Sehr beliebt ist nach wie vor zur Finanzierung des Immobilienkaufs das Annuitätendarlehen, denn hier steht für viele Jahre fest, wie hoch die monatliche Belastung ist. In Zeiten niedrigen Marktzinses macht es Sinn, das Annuitätendarlehen mit einer möglichst langen Zinsbindung zu versehen. Immobilienkäufer, die absehen können, dass sie in Zukunft hohe Sondereinnahmen zu erwarten haben, können auch auf Tilgung verzichten oder den Tilgungssatz heruntersetzen.
Beim "Volltilger-Darlehen" tilgt der Immobilienkäufer in Zukunft mit einer Einmalzahlung und kann während der Laufzeit des Immobilienkredits über einen höheren Betrag verfügen. Solche Modelle sind auch üblich, wenn man über einen Immobilienkredit auf Basis einer Lebensversicherung nachdenkt. Hier hätte man neben dem größeren Finanzierungsspielraum noch den Vorzug, dass diese Finanzierungsvariante steuerliche Vorteile erbringen kann. Allerdings ist bei der Finanzierung über Lebensversicherung zu bedenken, dass die Erträge aus der Lebensversicherung oft nicht so hoch sind wie die Einzahlungen. Weitergehende Informationen zum diesem Thema finden die hier.