Bild: Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Kreditnehmer ihre finanziellen Möglichkeiten checken, Quelle: Peshkova – 168378512 / Shutterstock.com
Der Kauf oder der Bau eines Hauses ist für viele Menschen nach wie vor ein Traum. Diesen zu erfüllen, mag angesichts der niedrigen Bauzinsen durchaus wahrscheinlicher geworden sein. Doch haben aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen auch die Preise stark angezogen. Aus diesem Grund ist es wichtig, vorher genau auszurechnen, welche Projekte sich im Immobilienbereich mit den eigenen finanziellen Mitteln tatsächlich realisieren lassen.
Vor einer Baufinanzierung – der Eigenkapitalcheck
Da fast niemand sich eine Immobilie einfach aus dem eigenen Vermögen oder Einkommen kaufen kann, ist nahezu immer eine Baufinanzierung nötig. Doch auch wenn die Zinsen aktuell sehr niedrig liegen, gibt es trotzdem Hürden zur Aufnahme eines Baukredits. Dazu gehört zum Beispiel das Eigenkapital. Experten raten immer wieder dazu, 20-30% des Kaufpreises durch Eigenmittel zu decken. Dies hat den Grund, dass Banken ihre Baudarlehen durch Grundschulden auf die finanzierten Immobilien absichern. In diesem Zusammenhang sind einige Begriffe zu klären:
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Begriff |
Erklärung |
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Kaufpreis |
Der Kaufpreis stellt den Betrag dar, denn der Kreditnehmer aktuell für die Immobilie zahlen muss. |
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Beleihungswert |
Dies ist der Wert, bis zu dem eine Bank maximal bereit ist, eine Immobilie zu sichern. Er stellt den Betrag dar, für den die Immobilie auch langfristig relativ sicher verkauft werden kann und bildet die absolute Obergrenze für Baudarlehen. Der Beleihungswert liegt nahezu immer niedriger als der Kaufpreis. |
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Beleihungsauslauf |
Der Beleihungsauslauf stellt einen Quotienten dar, der angibt, zu wie viel Prozent des Beleihungswertes der Kreditnehmer die Immobilie beleiht. |
Bis zu welchem Wert kann eine Immobilie beliehen werden?
Auch wenn in Einzelfällen Vollfinanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von 100% angeboten werden, ist dies nicht die Regel. Im Normalfall gewähren die Banken Kredite bis zu einem Beleihungsauslauf von ca. 80%. Dabei ist zu beachten, dass mit steigendem Beleihungsauslauf auch die individuellen Zinssätze steigen, weil die Banken sich das höhere Ausfallrisiko bezahlen lassen.
Welche Kreditsumme ist möglich?
Natürlich stellen sich potenzielle Kreditnehmer bereits vor dem Kauf einer Immobilie die Frage, welche Kreditsumme letztlich möglich ist. Zu diesem Zweck sollten Interessenten vorher ermitteln, welche Kreditrate sie monatlich maximal tragen können:
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Sichere Einnahmen (z.B. Gehälter, Mieten, Kapitaleinkünfte) |
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Ausgaben (z.B. Energiekosten, Lebenshaltung, Freizeit, Auto, Versicherungen, Kommunikation) |
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Sicherheitsrücklage (z.B. für Ersatzanschaffungen im Haushalt, Urlaube) |
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Maximal mögliche Kreditrate |
Mit dieser Kreditrate können Interessenten je nach Zinssatz der Baufinanzierung und gewählter Tilgung ermitteln, wie hoch die Kreditsumme maximal ausfallen darf. Dazu wird das vorhandene Eigenkapital addiert, um den möglichen Kaufpreis zu ermitteln. Allerdings ist es dabei wichtig, noch einmal ca. 10% für die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs (Grunderwerbsteuer, Notarkosten) abzuziehen.
Wie lässt sich ein günstiges Baudarlehen finden?
Eine gute Bonität sowie finanzieller Spielraum sind wichtige Faktoren, um letztlich eine günstige Baufinanzierung zu finden. Darüber hinaus ist es jedoch auch wichtig, sich immer verschiedene Angebote anzuschauen, um den Markt zu sondieren. In dem Test von Hauskreditrechner.info wurde der Vergleichsanbieter Interhyp getestet, der insgesamt 400 Banken unter die Lupe genommen hat. Wer einen solchen Vergleich vollzieht, kann für seinen Hauskredit gleich von mehreren Vorteilen profitieren:
- günstige Kreditzinsen (der Anbieter mit den attraktivsten Konditionen wird gewählt)
- passgenaue Finanzierungen (es lassen sich bereits vorher die wichtigsten Parameter für die Suche einstellen)
- Marktkenntnis (günstige und teure Angebote lassen sich durch die Transparenz bei Anbietern wie Interhyp identifizieren)
Fazit
Der Traum von einem Eigenheim ist aufgrund der Hürden für einen Baukredit leider nicht für jeden wirklich realistisch. Wer sich dafür interessiert, sollte vorher einen Eigenkapitalcheck durchführen und seine finanziellen Möglichkeiten checken. Fällt dieser Check positiv aus, ist zudem ein Anbietervergleich wie bei Interhyp hilfreich, um die Kosten möglichst niedrig zu halten.
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