Klarheit und Sicherheit durch Bereinigung
Sobald das Darlehen abbezahlt ist, wandelt sich die Fremdgrundschuld rechtlich in eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Die Bank hat keine Forderungen mehr, hält aber oft noch die Hand auf dem Grundbuchblatt. Um diesen Zustand zu beenden, sendet das Institut dem Eigentümer in der Regel eine Löschungsbewilligung zu. Damit ist die Arbeit jedoch nicht getan. Das Papier allein ändert nichts am öffentlichen Register. Wer sein Eigentum wieder vollkommen lastenfrei wissen möchte und rechtliche Klarheit bevorzugt, muss aktiv das austragen lassen der Grundschuld veranlassen.Dieser Schritt erfordert den Gang zum Notar. Dieser beglaubigt den Antrag auf Löschung, der anschließend beim Grundbuchamt eingereicht wird. Erst wenn der Rechtspfleger den Eintrag streicht (oder "rötet", wie es früher hieß), ist die Immobilie auch formal unbelastet. Für viele Eigentümer ist dies ein emotionaler Abschluss des Kapitels "Hausfinanzierung". Es schafft das gute Gefühl, dass nun niemand mehr – auch nicht theoretisch – Zugriff auf die Immobilie hat.
Verkaufspsychologie und Markttransparenz
Besondere Relevanz erhält das Thema, wenn ein Verkauf der Immobilie im Raum steht. Ein lastenfreies Grundbuch wirkt auf potenzielle Käufer attraktiv und vertrauenserweckend. Zwar ist es gängige Praxis, Grundschulden im Zuge der Kaufabwicklung zu löschen, doch ein "sauberes" Grundbuch signalisiert von Anfang an geordnete Verhältnisse.Stehen noch hohe Summen im Grundbuch, selbst wenn diese nicht mehr valutieren (also keine tatsächlichen Schulden mehr dahinterstehen), kann dies bei unerfahrenen Interessenten für Irritationen sorgen. Man muss erklären, belegen und versichern, dass keine Forderungen mehr bestehen. Ein bereits bereinigtes Grundbuch verkürzt diese Diskussionen und beschleunigt unter Umständen die Abwicklung, da der Treuhandauftrag der Bank des Verkäufers entfällt. Wer also den Markt betritt, verschafft sich mit der Löschung oft eine bessere Ausgangsposition.
Kostenabwägung bei Modernisierungsplänen
Es wäre jedoch kurzsichtig, die Löschung pauschal zu empfehlen. Manchmal ist das Beibehalten des Eintrags die ökonomisch klügere Variante. Der Grund liegt in den Gebühren. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt stellen die Löschung in Rechnung. Diese Kosten orientieren sich an der Höhe der Grundschuld und betragen meist etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der eingetragenen Summe.Wer in absehbarer Zeit eine größere Renovierung plant – sei es ein neues Dach, eine energetische Sanierung oder der Anbau eines Wintergartens – benötigt hierfür oft erneut Kapital. Besteht die Grundschuld noch, lässt sie sich "revalutieren". Das bedeutet, man nutzt die bestehende Sicherheit für ein neues Darlehen. Da die teure Neueintragung einer Grundschuld entfällt, spart man hierbei bares Geld. Banken akzeptieren diese Vorgehensweise in der Regel problemlos, sofern man beim gleichen Institut bleibt oder die neue Bank einer Abtretung der bestehenden Grundschuld zustimmt.
Das Dokument sicher verwahren
Entscheidet man sich gegen eine sofortige Löschung, ist Sorgfalt geboten. Die von der Bank zugesandte Löschungsbewilligung ist ein Dokument von hohem Wert. Geht sie verloren, ist die Wiederbeschaffung aufwändig und teuer – im schlimmsten Fall muss ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht eingeleitet werden, um die alte Urkunde für kraftlos zu erklären.Es empfiehlt sich daher, auch bei einem vorläufigen Verzicht auf die Löschung, die Unterlagen der Bank penibel zu prüfen und sicher zu archivieren. Manche Experten raten sogar dazu, die Löschung zumindest notariell vorzubereiten, den Vollzug beim Grundbuchamt aber noch auszusetzen. So behält man sich alle Optionen offen, ohne Gefahr zu laufen, wichtige Belege zu verlieren.
Die Entscheidung ist letztlich eine Abwägung zwischen der Flexibilität für künftige Kredite und dem Wunsch nach absoluter Unabhängigkeit. Wer keine neuen Kredite plant und seine Erben nicht mit bürokratischen Altlasten konfrontieren will, fährt mit der Löschung am besten.
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Quelle: ay.tf.
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