Wann darf die Miete steigen: Tipps für Mieter und Vermieter

Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Dort befinden sich in den Paragrafen 577 bis 561 sämtliche Regelungen zur Miethöhe sowie Mieterhöhungen. Neben Ankündigungen sowie Begründungen von Mieterhöhungen ist vor allem ein Punkt für Mieter und Vermieter wichtig: Dass eine Mieterhöhung nur unter speziellen Voraussetzungen erfolgen kann.

Zusätzlich ist es maßgeblich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung immer im Vorfeld ankündigt. Er darf die Mietpreise also nicht plötzlich und grundlos erhöhen. Trotzdem kann der Vermieter eine Mieterhöhung ohne Absprache verlangen. Er kann die Miete demnach den ortsüblichen Vergleichsmieten anpassen. Das ist häufig dann der Fall, wenn es zu Modernisierungsmaßnahmen im oder am Wohnobjekt kommt.

Dennoch ist es für viele Vermieter schwierig, die Miete mithilfe von ortsüblichen Vergleichsmieten anzupassen. Das liegt daran, dass es kein gesondertes Verzeichnis gibt, das Auskünfte über Eigentümer oder Mietobjekte liefert. Um dennoch zu ermitteln, wie die Vergleichsmieten ausfallen können, hilft ein Vermieterportal wie https://www.mietspiegel.com/ weiter. Hier erhalten Vermieter einen Überblick zu diversen Mietobjekten am Wunschort. Gleichzeitig können sie sich mit anderen Immobilienbesitzern austauschen und Erkundigungen einholen.

Eine Mieterhöhung hängt von einigen Faktoren ab

Innerhalb von drei Jahren darf ein Vermieter die Miete bis zu 20 Prozent erhöhen. Mehr darf es nicht sein. Die Obergrenze obliegt in diesem Zusammenhang der Vergleichsmiete. Doch nicht jeder Vermieter weiß das und hebt die Kosten höher an. Dagegen dürfen sich Mieter wehren. Es ist daher wichtig, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten genau kennen. Somit kommt es nicht zu ungerechtfertigten Kosten und Ärger lässt sich ersparen.

Hinweis: Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten wissen, dass nachträgliche Mieterhöhungen nicht möglich sind, wenn im Mietvertrag eine Steigerung festgehalten ist. Diese sogenannten Staffelmietverträge enthalten Bestimmungen zu Mieterhöhungen zu speziellen Zeitpunkten. Diese Staffelmietverträge sind zulässig, müssen sich jedoch nach den gesetzlichen Regeln orientieren.

Mieterhöhung nach Staffelmiete

Die Staffelmiete ist im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter klar und unmissverständlich festgehalten. Beide Parteien stimmen diesen Vereinbarungen mit ihrer Unterschrift zu. Damit eine Staffelmiete auch vor dem Gesetz zulässig ist, gilt es jedoch ein paar Bedingungen einzuhalten:

• Der Zeitraum, in dem die neue Miete zu entrichten ist, muss genau festgelegt sein. Eine Mieterhöhung darf immer erst nach 12 Monaten erfolgen.
• Der neue Mietbetrag muss dem Mieter im Vorfeld bekannt sein. Dem Mieter ist die neue Mietsumme demnach bekannt. Eine Mieterhöhung in Prozenten ist zu ungenau und daher vom Gesetz unzulässig.
   

Obwohl die Staffelmiete in vielen Städten und Regionen Verwendung findet, hat sie auch Nachteile. Ein Vermieter kann keine gesonderten Mieterhöhungen vornehmen, wenn im Vorfeld eine Staffelmiete vereinbart wurde - auch dann nicht, wenn Modernisierungen oder Anpassungen anstehen. Dennoch wissen sowohl Mieter als auch Vermieter, dass die Mietsumme mit den Jahren steigen kann. Es gibt in diesem Zusammenhang zwar keine Beschränkungen, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf - dennoch gilt die Mietpreisbremse, die eine zu hohe Miete begrenzt.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmieten

Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Mieterhöhungen und sind weder Staffel- noch Indexmiete festgehalten, kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist auch im Gesetz in Paragraf 558 BGB festgesetzt. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung in der Höhe üblich ist, die dem ortsüblichen Mietspiegel entspricht. Als Grundlage nutzen Vermieter den Mietspiegel, der in den vergangenen vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum in einer Region oder in einem Ort angefallen ist.

Damit eine Mieterhöhung in dieser Form gültig ist, müssen sich Vermieter an Bedingungen halten:

• Der Mietpreis darf sich in einem Zeitraum von drei Jahre nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Ist der Wohnungsmarkt in einer Region sehr angespannt, ist sogar eine Grenze von 15 Prozent üblich.
• Der Vermieter muss seinem Mieter eine schriftliche Mitteilung zur Mieterhöhung zukommen lassen. Die Mitteilung kann per Brief, Fax oder E-Mail erfolgen. Diese Schriftformen sind zulässig.
• In seinem Schreiben muss der Vermieter seine Entscheidung genau begründen. Er darf sich dazu auf den regionalen Mietspiegel berufen und Auskünfte der Gemeinde hinzufügen. Alternativ ist es ihm möglich, sich auf drei Vergleichsmieten im Ort zu berufen, aus denen sich die Mieterhöhung berechnet.
• Neben dieser Begründung muss der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel aufführen, sofern er existiert.
• Die Miete darf nach dem Versand des Schreibens erst nach Ablauf von zwei Monaten erhöht werden. Demnach gilt die neue Miete erst ab Beginn des dritten Monats.
• Ein Vermieter darf weitere Mieterhöhungen lediglich nach Ablauf von 15 Monaten vornehmen. Erfolgt sie vor dieser Zeit, hat der Mieter das Recht, die Mieterhöhung zu verweigern.

Hat der Vermieter alle Bedingungen und Formen beachtet, muss der Mieter der Preiserhöhung zustimmen. Das kann formlos geschehen, dennoch ist eine Zustimmung nötig. Er hat zwei Monate Bedenkzeit und kann in dieser Zeit prüfen, ob die Erhöhung zulässig ist. Zahlt der Mieter nach Ablauf von drei Monaten den neuen Mietbetrag, wertet der Vermieter dies als Zustimmung. Reagiert der Mieter hingegen nicht auf die Mieterhöhung, darf der Vermieter die Zustimmung einklagen.

Darf eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen?

Sind Modernisierungen oder Sanierungen am Mietobjekt erforderlich, darf der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen. In diesem Zuge darf er bis zu 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Sanierung erhalten, verringern sich die Mieterhöhungen um den entsprechenden Betrag. Die Mieter sind zudem drei Monate vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen schriftlich in Kenntnis zu setzen. In diesem Rahmen kann er auf eine Modernisierung und Mieterhöhung hinweisen. Eine tatsächliche Erhöhung ist jedoch erst nach Beendigung der Maßnahmen möglich.

Doch nicht jeder Mieter muss die Mieterhöhung hinnehmen, sondern darf vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Doch auch hierfür gelten besondere Regeln. Gibt es im Mietvertrag keine Regelungen zur Mieterhöhung nach Staffel- oder Indexmiete und kommt es zu einer Anpassung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, darf der Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen. Dabei ist es möglich, die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu umgehen. Stattdessen endet das Mietverhältnis auf Wunsch nach zwei Monaten. Nach Erhalt des Schreibens zur Mieterhöhung hat der Mieter somit zwei Monate Bedenkzeit und kann eine Zustimmung oder Kündigung übermitteln.

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