Nießbrauch – was ist zu beachten?

Senioren, die im Besitz einer Wohnimmobilie sind, machen sich ab einem gewissen Alter Gedanken über die Zukunft ihres Eigentums. So kann die Immobilie teilweise oder komplett verkauft werden, um mit der damit verbundenen Liquiditätssteigerung den Ruhestand angemessen zu genießen. Oder die Eigentümer geben die Immobilie schon zu Lebzeiten an die Nachkommen in Form einer Schenkung weiter, um die Erbschaftssteuer zu reduzieren und den Vermögenserhalt abzusichern.

In beiden Fällen ist es ratsam, wenn in den maßgeblichen Verträgen ein Nießbrauchsrecht vereinbart wird. Dieses sichert den bisherigen Eigentümern rechtssicher ein in der Regel lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht zu.

Was wird unter Nießbrauch verstanden?

Der Nießbrauch ist in § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er beschreibt ein Nutzungsrecht, dass weder vererbt noch verkauft werden kann und sagt aus, dass eine oder mehrere Personen vom Eigentum Dritter profitieren dürfen.

Im Falle eines Immobilienverkaufs oder einer Immobilienschenkung bedeutet Nießbrauch, dass ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht vertraglich vereinbart wird. Die Betroffenen verbleiben im gewohnten Umfeld. Ein Umzug wird nicht notwendig und die sozialen Kontakte bleiben erhalten.

Darüber hinaus darf die Immobilie weiterhin wirtschaftlich genutzt werden (Fruchtziehung). So verfällt das einfache Wohnrecht beispielsweise, wenn sich ein Umzug ins Pflegeheim nicht mehr vermeiden lässt. Der Nießbrauch gewährleistet, dass das Nutzungsrecht erhalten bleibt, sodass die Immobilie auch nach dem Auszug vermietet werden kann. Diese Einnahmen decken dann einen Teil der Heim- und Pflegekosten ab.

Eintrag ins Grundbuch

In der Regel wird das Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eingetragen und damit rechtlich bindend. Verantwortlich dafür ist der Notar, der hierzulande bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie eingeschaltet wird, um das Geschäft rechtssicher abzuwickeln.

Der Eintrag ins Grundbuch sichert den Nießbrauch ab, auch wenn die Immobilie später veräußert werden sollte. Den neuen Besitzern bleibt dann der Rechtsweg versperrt, um die Nießbraucher aus der Immobilie zu klagen. Dies gilt auch im Falle einer Zwangsversteigerung.

Wie wird der Geldwert des Nießbrauchsrechts ermittelt?

Bei der steuerlichen Bewertung einer Immobilie spielt der Wert des Nießbrauchsrechts eine entscheidende Bedeutung. Je höher dieser angesetzt werden kann, desto geringer fällt der Kapitalwert der Immobilie aus. Dieser Umstand wirkt sich mindernd sowohl auf die Einkommensteuer als auch auf die Erbschaftssteuer aus, wobei Freibeträge zu berücksichtigen sind. Zur Berechnung des Nießbrauchswertes werden die folgenden drei Faktoren herangezogen:

• Alter des Nießbrauchers, das die Dauer des Nießbrauchs beeinflusst.
• Geschlecht des Nießbrauchers, da Frauen eine höhere statistische Lebenserwartung besitzen als Männer.
• Mögliche Mieteinnahmen, die sich am aktuellen Mietspiegel orientieren.

Welche Punkte sollte ein Vertrag mit Nießbrauchsrecht umfassen?

Ein Schenkungs- oder Kaufvertrag enthält keine Vorgaben zur Ausgestaltung des Nießbrauchs. Daher sollten die bisherigen und neuen Eigentümer darauf achten, dass folgende Punkte ausformuliert werden:

• Für welche Immobilie gilt der Nießbrauch?
• Lebenslanger Nießbrauch oder zeitliche Begrenzung?
• Erfolgt der Nießbrauch entgeltlich oder unentgeltlich?
• Welche Rechte und Pflichten an der Immobilie sind sowohl dem Nießbrauchnehmer als auch dem neuen Besitzer vorbehalten?

Rechte und Pflichten des Nießbrauchnehmers

Der Nießbrauch sichert dem ehemaligen Eigentümer Wohn- und Nutzungsrechte zu, er darf die Immobilie allerdings nicht verkaufen. Dies bleibt dem neuen Eigentümer vorbehalten. Bei einer Beleihung muss das Einverständnis des neuen Eigentümers eingeholt werden. Des Weiteren umfasst der Nießbrauch weitere Rechte und Pflichten, die in der Regel explizit vertraglich festgehalten werden sollten. So kann der Nießbrauchnehmer andere Personen auf unbegrenzte Zeit beherbergen, beispielsweise Pflegepersonal, Freunde und Verwandte. Im Falle einer Schenkung kann eine Rückgängigkeitsklausel vereinbart werden.

Der Nießbraucher ist verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Er darf sie ohne Zusage des Eigentümers nicht wesentlich umgestalten oder verändern und hat selbigen bei Beschädigungen an der Immobilie umgehend zu verständigen. Überdies muss er notwendige Gebäudeversicherungen, Betriebskosten wie Müllabfuhr, Abwasser und Straßenreinigung sowie Renovierungen und Reparaturen, die der Instandhaltung dienen, aus eigener Tasche bezahlen.

Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers

Der neue Eigentümer darf die Immobilie nicht besichtigen, kann sie aber verkaufen oder beleihen. Überdies ist er für Sanierungen und Modernisierungen verantwortlich und muss eventuell auftretende Erschließungskosten finanzieren.

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