Die gesetzliche Lage lässt wenig Raum für Missverständnisse
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für Wohnimmobilien. Verkäufer und Käufer teilen sich in den meisten Fällen die Maklerkosten, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Im Alltag bedeutet das: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Kosten. Besonders in Bundesländern mit hohen Immobilienpreisen kann die anteilige Maklerprovision daher noch immer mehrere tausend Euro betragen.Nicht nur der Vertrag zählt, auch die Form der Vereinbarung ist entscheidend. Ein mündlicher Auftrag ist zwar rechtswirksam, führt aber häufig zu Streitigkeiten, wenn es um die Beweislast geht. Die Maklercourtage ist zudem nur dann fällig, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Bleibt der Deal aus, entfällt in der Regel auch die Zahlungspflicht.
Wann die Zahlungspflicht überraschend entfällt
In manchen Konstellationen entfällt die Maklercourtage auch dann, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Hat etwa der Käufer den Verkäufer schon vorher direkt gekannt und waren die wesentlichen Vertragsbedingungen unabhängig vom Maklerkontakt bereits vereinbart, kann die Forderung unberechtigt sein. Das Amtsgericht München (Az. 222 C 5991/11) entschied, dass eine Maklerprovision nicht fällig wird, wenn es an einer eindeutigen vertraglichen Vereinbarung fehlt und der Käufer die Immobilie bereits unabhängig vom Makler kannte. Wer solche Situationen erkennt, kann erhebliche Summen sparen. Entscheidend ist, alle relevanten Nachweise und Kommunikationsverläufe zu sichern. Auch der genaue Wortlaut im Maklervertrag spielt eine Schlüsselrolle.Regionale Unterschiede beeinflussen die Höhe
In Deutschland ist die Maklercourtage nicht gesetzlich einheitlich festgelegt, sondern folgt regionalen Gepflogenheiten. Die Bandbreite ist groß:- Bayern: ca. 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
- Brandenburg: ebenfalls ca. 7,14 %
- Bremen: ca. 5,95 %
- Hessen: ca. 5,95 %
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € ergibt sich in Bayern und Brandenburg eine Provision von 35.700 €, in Bremen und Hessen dagegen nur 29.750 €. Das macht einen Unterschied von rund 5.950 € – ohne dass sich am Objekt selbst etwas ändert.
Der Grund für diese Spanne liegt in regionalen Marktgewohnheiten und der Wettbewerbssituation vor Ort. In stark nachgefragten Märkten setzen Makler höhere Sätze leichter durch, während in weniger gefragten Regionen größere Verhandlungsspielräume bestehen.
Ausnahmen bei gewerblichen Immobilien
Für gewerbliche Immobilien gelten in Deutschland andere Spielregeln. Hier gibt es keine gesetzlich festgelegte Teilung der Provision. Käufer oder Mieter müssen in der Regel die gesamte Courtage zahlen, wenn sie den Makler beauftragen. Die Höhe ist frei verhandelbar, unterliegt jedoch den allgemeinen Grundsätzen der Vertragsfreiheit und der Sittenwidrigkeit.Gerade bei langfristigen Mietverträgen mit hohen monatlichen Summen kann die einmalige Zahlung erheblich ins Gewicht fallen. Ein professionelles Vertragsmanagement ist hier Pflicht.
Sondervereinbarungen können Vorteile bringen
In vielen Fällen lassen sich alternative Vergütungsmodelle vereinbaren. Dazu gehören erfolgsabhängige Honorare oder eine Pauschalvergütung, die unabhängig vom späteren Mietpreis ist. Solche Modelle lohnen sich vor allem dann, wenn der Makler einen sehr guten Marktüberblick hat und passende Objekte schnell vermittelt. Transparenz und schriftliche Fixierung sind auch hier unerlässlich, um spätere Konflikte zu vermeiden.
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