Immobilienwissen: Was sind Standortfaktoren?

• Harte und weiche Standortfaktoren bestimmen die Attraktivität eines Ortes.
• Praktische Methoden zur Standortanalyse ermöglichen eine realistische Einschätzung.
• Neben externen Faktoren sind auch interne Merkmale einer Immobilie entscheidend.

Um den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen, sollten Sie die jeweiligen Standortfaktoren nicht nur allgemein kennen, sondern gezielt analysieren.

Lage, Lage, Lage ist des Maklers-Geschäft: Die Lage beeinflusst nicht nur den aktuellen Wert einer Immobilie, sondern auch ihre zukünftige Wertentwicklung.

Der Leipziger Immobilienmakler Poschmann erklärt die Standortfaktoren vollumfänglich

Dazu gehören sowohl harte als auch weiche Faktoren:

Harte Standortfaktoren

Diese sind messbar und objektiv:

• Infrastruktur: Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahnen, Bahnhöfe, Flughäfen), Internetverfügbarkeit
• Wirtschaftliche Lage: Arbeitsmarkt, Unternehmensdichte, Kaufkraft der Bevölkerung
• Bildungsangebot: Schulen, Universitäten, Weiterbildungsmöglichkeiten
• Versorgung: Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebote

Harte Standortfaktoren sind objektiv messbare Gegebenheiten, die den wirtschaftlichen und infrastrukturellen Wert eines Standorts bestimmen. Dazu gehören die Verkehrsanbindung, die Verfügbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel, die Nähe zu Autobahnen oder Bahnhöfen sowie die digitale Infrastruktur, etwa Breitbandinternet. Ebenso zählen wirtschaftliche Aspekte wie die Kaufkraft der Bevölkerung, die Arbeitsmarktsituation oder die Unternehmensdichte in der Region zu diesen Faktoren. Ebenso das Bildungsangebot, also die Anzahl und Qualität von Schulen, Hochschulen und Weiterbildungseinrichtungen, sowie die medizinische Versorgung durch Ärzte und Krankenhäuser spielen eine Rolle.

Datenquellen zur Überprüfung:

• Stadtverwaltungen oder regionale Wirtschaftsförderungen
• Statistikämter (z. B. Statistisches Bundesamt, Landesämter, IHK-Berichte)
• Immobilienportale und Marktberichte
• Verkehrspläne und Ausbauprojekte der Städte

Beispielhafte Analysemethoden:

Die Verkehrsanbindung können Sie prüfen, indem sie messen wie viele Minuten es bis zur nächsten Autobahnauffahrt, zum Bahnhof oder zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs dauert. Ebenso lassen sich Internetgeschwindigkeiten anhand von verfügbaren Breitbandkarten oder Geschwindigkeitstests objektiv erfassen.

Ein weiteres messbares Kriterium ist die Kaufkraft der Bevölkerung, die häufig in Euro pro Einwohner angegeben wird. Diese Daten werden von Marktforschungsinstituten wie der GfK oder von kommunalen Wirtschaftsförderungen veröffentlicht. Auch die Arbeitslosenquote einer Region ist ein harter Standortfaktor, der in offiziellen Statistiken der Bundesagentur für Arbeit einsehbar ist.

Bei der medizinischen Versorgung können Sie untersuchen, wie viele Ärzte oder Krankenhäuser pro Einwohner zur Verfügung stehen. Ähnlich verhält es sich mit dem Bildungsangebot, das anhand der Anzahl von Schulen, Universitäten oder Kindertagesstätten pro 1.000 Einwohner verglichen werden kann.

Diese Faktoren ermöglichen eine objektive Standortbewertung, da sie auf klaren Zahlen und offiziellen Statistiken basieren. Häufig existieren für Regionen bereits öffentlich einsehbare Unterteilungen in bestimmte Wohnlagen. Die Unterteilung erfolgt hier meist in mehreren Abstufungen und der Mietspiegel basiert auf solchen Einschätzungen.

Weiche Standortfaktoren

Diese sind subjektiver und beeinflussen das Wohlfühlgefühl der Bewohner:

• Umweltqualität: Lärmbelastung, Luftqualität, Grünflächen
• Soziales Umfeld: Nachbarschaftsstruktur, Kriminalitätsrate, kulturelles Angebot
• Lebensqualität: Freizeitmöglichkeiten, Gastronomie, Atmosphäre eines Stadtviertels

Im Gegensatz zu den erstgenannten Faktoren sind weiche Standortfaktoren schwerer messbar und beeinflussen vor allem die Lebensqualität und das persönliche Empfinden der Bewohner. Hierzu zählen Umweltaspekte wie Luftqualität, Lärmbelastung und das Vorhandensein von Grünflächen oder Naherholungsgebieten. Auch das soziale Umfeld, also die Nachbarschaftsstruktur, die Sicherheitslage oder das kulturelle Angebot, prägt die Attraktivität eines Standorts. Weiterhin spielen Freizeitmöglichkeiten, gastronomische Angebote und die allgemeine Atmosphäre eines Stadtteils eine wichtige Rolle. Während harte Standortfaktoren vor allem für Unternehmen und Investoren entscheidend sind, beeinflussen weiche Faktoren in besonderem Maße die Wohnqualität und damit die Attraktivität eines Standorts für Privatpersonen.

Wie können sie selbst geprüft werden?

• Eigene Standortanalyse: Vor Ort die Umgebung erkunden, auf Geräuschkulisse, Gerüche oder das Erscheinungsbild achten
• Kriminalitätsstatistiken der Polizei: In Deutschland z. B. über das Bundeskriminalamt (BKA) oder Landespolizeibehörden
• Bürgermeinungen: Online-Bewertungen auf Google Maps, Yelp oder lokalen Foren lesen
• Luftqualität: Umweltbundesamt oder spezielle Apps wie „AirVisual“ nutzen

Eine pragmatische Methode zur Bewertung eines Standorts besteht darin, das Grundstück oder die Immobilie selbst zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen zu besuchen. Morgens können Sie beobachten, wie stark der Berufsverkehr ist und ob es in der Nähe Schulen gibt, die für erhöhtes Verkehrsaufkommen sorgen. Tagsüber lässt sich prüfen, wie belebt die Umgebung ist, ob Geschäfte gut erreichbar sind und ob es Lärmbelastungen durch Baustellen, Gewerbebetriebe oder Verkehr gibt. Abends und nachts sind Sicherheitsaspekte besonders relevant – hier lohnt es sich, auf die Beleuchtung von Straßen, die generelle Atmosphäre und mögliche Lärmquellen wie Kneipen oder stark befahrene Straßen zu achten.

Zusätzlich kann ein Gespräch mit Anwohnern wertvolle Einblicke geben, etwa zur Nachbarschaftsstruktur, zu möglichen Problemfeldern oder geplanten Bauprojekten. Online-Bewertungen auf Plattformen wie Google Maps oder in lokalen Foren helfen dabei, weitere Meinungen und Erfahrungen aus erster Hand zu erhalten. Ein Blick in die Kriminalitätsstatistiken der Polizei oder die Umweltberichte der Stadt kann wertvolle Hinweise auf mögliche Risiken liefern.

Wer sich über mehrere Tage hinweg bewusst mit dem Standort auseinandersetzt, ihn zu unterschiedlichen Zeiten besucht und verschiedene Informationsquellen einbezieht, gewinnt ein realistisches Gefühl für die Umgebung – ganz ohne teure Gutachten oder komplizierte Analysen.

Wer erstellt Standortgutachten?

Investoren und Bauträger profitieren von einer fundierten Bewertung, um die Rentabilität eines Bauprojekts oder einer Gewerbeimmobilie besser einschätzen zu können. Auch Unternehmen und Einzelhändler nutzen solche Analysen, um den optimalen Standort für Filialen, Büros oder Produktionsstätten zu bestimmen. Kommunen und Stadtentwickler greifen darauf zurück, um langfristige Infrastrukturprojekte zu planen und die Attraktivität einer Region gezielt zu fördern. Für Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder langfristig mieten möchten, kann eine Standortanalyse ebenfalls wertvoll sein, insbesondere wenn Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung eines Stadtteils oder einer Wohngegend bestehen. Da Standortgutachten je nach Umfang und Detailtiefe unterschiedlich teuer sind – von gängigen Immobilienbewertungen, über einfachen Marktanalysen für wenige hundert Euro bis hin zu umfassenden Expertengutachten für mehrere tausend Euro –, ist es wichtig, den individuellen Nutzen einer solchen Untersuchung abzuwägen. (Siehe hierzu auch PropTech und FinTech Techniken)

1. Immobiliensachverständige – Sie bewerten Immobilien und deren Standortfaktoren, oft mit Fokus auf Marktwertanalysen.
   -> Beauftragung über: Sachverständigenkammern, Gutachterausschüsse, Maklerverbände (z. B. IHK, Sprengnetter, TÜV SÜD, DEKRA)
2. Stadtplaner & Geografen – Sie analysieren langfristige Entwicklungspotenziale eines Standorts.
   -> Beauftragung über: Stadtplanungsbüros, Architektur- oder Ingenieurbüros
3. Wirtschaftsforschungsinstitute – Sie erstellen Makroanalysen zu wirtschaftlichen Standortfaktoren.
   -> Beispiele: ifo-Institut, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), lokale Wirtschaftsförderungen
4. Marktforschungsunternehmen – Sie untersuchen Konsumverhalten, Kaufkraft und Zielgruppenanalyse für Unternehmen.
   -> Anbieter: GfK, Statista, bulwiengesa, CBRE
5. Umweltgutachter & Lärmanalysten – Sie bewerten Luftqualität, Lärmbelastung oder ökologische Risiken.
   -> Beauftragung über: Umweltämter, spezialisierte Ingenieurbüros, TÜV oder DEKRA

Interne Faktoren

Faktoren die sich direkt auf die Immobilie selbst beziehen können einen ähnlichen Einfluss haben. Diese internen Faktoren sind Merkmale, die den Wohn- oder Nutzwert der Immobilie direkt beeinflussen.

Dazu zählen beispielsweise die Ausstattung – eine moderne Fußbodenheizung, energieeffiziente Fenster oder eine hochwertige Dacheindeckung können den Wohnkomfort erheblich steigern. Besonderes Augenmerk sollten Interessenten auf eine zukunftssichere Elektroinstallation legen, deren Ausstattungswert beispielsweise in der DIN 18015-2 festgelegt wird. Seit 2023 wird dies durch die Ausstattungsrichtlinie RAL-RG 678 ergänzt und legt neben der reinen Anzahl an Steckdosen auch Vorbereitungen für weitere Funktionsbereiche fest.

Ebenso spielt die Bausubstanz eine Rolle: Eine solide Bauweise, zertifizierte Dämmung und nachhaltige Materialien wirken sich langfristig auf die Energiekosten und den Werterhalt aus. Ebenso wichtig sind Grundriss und Raumaufteilung – offene Wohnkonzepte, helle Räume und flexible Nutzungsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.

Gleichen Sie daher diese „Wohnwertmerkmale“ mit den eigenen Bedürfnissen ab. Immobilienbewertungen durch Gutachter oder Makler beziehen solche Merkmale ebenfalls in ihre Berechnung mit ein – etwa im Sachwertverfahren, das Bauqualität, Materialien und Zustand berücksichtigt.

Diese systematische Einordnung wird häufig unter Begriffen wie „Ausstattungsmerkmale“, „Wohnqualität“ oder „Objektfaktoren“ zusammengefasst. Letztlich geht es darum, eine Immobilie nicht nur im Kontext ihrer Umgebung zu betrachten, sondern auch im Hinblick auf ihre individuellen Eigenschaften – besonders dann, wenn sie langfristig genutzt oder als Kapitalanlage erworben wird.

Zusammengesetzte Faktoren

Ein unverbaubarer Blick oder eine besondere Sichtachse zu einer Sehenswürdigkeit (oder wenn diese gestört wird, wie ein Beispiel des Kölner Doms zeigt) sind spannende Faktoren, die sich nicht eindeutig nur den internen oder externen Standortfaktoren zuordnen lassen. Sie liegen an der Schnittstelle beider Kategorien, können allerdings einen preisbestimmenden Faktor darstellen. (Siehe: Sachverständige: PDF 2021)
Einerseits handelt es sich um einen externen Standortfaktor, da die Umgebung – also die natürliche oder städtebauliche Kulisse – diese Besonderheit schafft. Eine Immobilie mit Blick auf ein Gewässer, eine historische Altstadt oder eine markante Landschaft profitiert von der Umgebung und deren Einfluss auf die Wohnqualität und den Immobilienwert.

Andererseits spielt die interne Lage innerhalb des Gebäudes eine Rolle: Eine Wohnung im Erdgeschoss mit Blick auf eine Mauer bietet eine ganz andere Wohnqualität als das Penthouse mit Weitblick. In diesem Sinne kann die Ausrichtung eines Gebäudes oder einer bestimmten Wohneinheit als interner Faktor gesehen werden.

Solche Aspekte haben einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Attraktivität einer Immobilie. Besonders in dicht bebauten Städten oder in beliebten Urlaubsregionen kann ein geschützter, unverbaubarer Blick ein entscheidender Wertfaktor sein – sowohl für die persönliche Wohnzufriedenheit als auch für den Wiederverkaufswert.

Die wichtigsten Aspekte der Standortfaktoren

Die Bewertung eines Standorts basiert auf einer Vielzahl von Faktoren, einige sind objektiv messbar, andere subjektiv erlebbar.

Harte Standortfaktoren, wie Infrastruktur, wirtschaftliche Rahmenbedingungen oder das Bildungsangebot, lassen sich anhand statistischer Daten und offizieller Berichte genau analysieren.

Weiche Standortfaktoren, etwa die Lebensqualität, das soziale Umfeld oder Umweltaspekte, erfordern hingegen eine individuelle Einschätzung – beispielsweise durch Besuche vor Ort oder den Austausch mit Anwohnern.

Neben externen Standortfaktoren spielen auch interne Merkmale der Immobilie selbst eine große Rolle, etwa Ausstattung, Bausubstanz oder die Ausrichtung innerhalb eines Gebäudes.

In manchen Fällen sind Faktoren wie ein unverbaubarer Blick sowohl von der Umgebung als auch von der internen Lage abhängig. Nur wer eine ausgiebige Standortanalyse durchführt, kann eine fundierte Entscheidungen für den Kauf, die Nutzung oder die Vermarktung einer Immobilie treffen – sei es als Privatperson, Investor oder Unternehmen.

Autor: re.sc.

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