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Warum sollte man Immobilien verkaufen?
Warum sollte man überhaupt seine Immobilien verkaufen wollen? Nun, in der Regel sind Menschen, die ihre Immobilien veräußern wollen, nicht als Wohnraum darauf angewiesen. Statt in das unsichere Börsengeschäft oder die nahezu zinslosen Sparbücher zu investieren, wollen sie lieber auf eine Wertanlage setzen, die ihnen konstante Gewinne verspricht.
Dabei unterschätzen sie allerdings regelmäßig, dass auch Immobilien de facto keinen konstanten Wert besitzen und in ihrer Instandhaltung sogar viele Ressourcen verschlingen können. Zudem verändert sich die Preislage der Gegend, in der die Immobilien liegen. So ist es durchaus möglich, dass eine Eigentumswohnung oder ein entsprechendes Haus zum Zeitpunkt des Erwerbs noch sehr teuer sind. Verkauft man sie aber nach zwanzig Jahren wieder, kann das Prestige des Viertels im Glücksfalls zugenommen haben – oder aber durch Veränderungen erheblich verringert worden sein.
Insofern ist der manchmal allzu treue Glaube von Immobilienbesitzern, hier auf jeden Fall eine stabile Wertanlage in den Händen zu haben, nicht immer eine korrekte Einschätzung. Richtig ist hingegen, dass man mit einer wachen Beobachtung durchaus den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf abpassen kann.
Die Spekulationssteuer
Ein Problem, das viele von den Investoren vergessen, ist die Tatsache, dass nicht nur auf das Einkommen Steuern bezahlt werden müssen, sondern auch auf jede Form von Gewinnen durch die Veräußerungen von Privateigentum, Wertpapieren und Kapitalanlagen. Dies bedeutet, dass auch der Verkauf von Immobilien keineswegs steuerfrei erfolgt.
Nach Einkommenssteuergesetz muss der Veräußerungsgewinn bei Immobilien auch versteuert werden, wenn die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb veräußert werden. Gerade dann, wenn die Immobile vererbt wird und der Verkauf innerhalb jener Zeit geplant ist, müssen die Eigentümer auf einige Faktoren achten. Die Spekulationssteuer entfällt nämlich dann, wenn die Immobilie durchgängig selbst genutzt wurde. Lassen sich beispielsweise Ehepartner scheiden und einer der Partner erhält die Immobilie und möchte sie veräußern, fällt die Steuer innerhalb der zehn Jahre ebenfalls an. Ähnliche Regeln gelten übrigens auch für das Verkaufen von vererbten Häusern, bei der die Steuern auch anfallen können – hier informiert zu sein ist von entscheidender Bedeutung.
Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, die Steuer zu sparen. Wer mindestens drei Jahre in der gekauften Immobilie gewohnt hat, kann sie somit umgehen, wenn die Person im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre vorher in der Immobilie gelebt hat.
Für den Verkauf von Immobilien sollten sich Eigentümer übrigens darüber im Klaren sein, dass sie nicht mehr als drei Immobilien veräußern dürfen, ansonsten fallen zusätzliche Steuern für den gewerblichen Immobilienhandel an.
Nicht zu viel Geld in die Renovierung investieren
An und für sich haben potenzielle Verkäufer natürlich ein großes Interesse, das Haus für Käufer so attraktiv wie möglich zu gestalten. Jedoch ist es meistens nicht wirklich empfehlenswert, hier viel Aufwand zu investieren. Denn in der Regel bekommen Verkäufer die im Haus investierten Summen nie wieder heraus. Das bedeutet: Wer viel Geld in sein Haus investiert, hat in aller Regel kaum Möglichkeiten, die Investition beim Verkauf wieder zu bekommen. Grundsätzlich sollte man sich hier allerdings von Fachmännern und –frauen beraten lassen, zum Beispiel von Immobilienmakler.
Energieausweis ausstellen lassen
Falls noch kein Energieausweis für das Haus vorliegt, ist es von entscheidender Bedeutung, dies möglichst schnell nachzuholen. Denn für potenzielle Käuferinnen und Käufer ist es sehr wichtig, dass das Haus einen niedrigen Energieverbrauch hat. Schließlich wollen diese sicherstellen, dass die laufenden Kosten ihres neuen Eigentums nicht zu groß werden. Immer mehr Banken verlangen den Energieausweis zudem für eine Finanzierung. Da die Nachfolgerinnen und Nachfolger sich dessen völlig bewusst sind, sollte man ihnen entsprechend einen Energieausweis vorlegen können.
Energetische Modernisierung
Eine schlechte Dämmung ist heutzutage ein absolutes No Go. Dementsprechend müssen Hausbesitzer vor dem Verkauf hier auf jeden Fall investieren. Das gilt für die Fenster, die Fassade und das Dach. Bei den Heizungsanlagen hingegen geht man durchaus von einer Lebensdauer jenseits der zwanzig Jahre aus. Entsprechend müsste das Haus ein ziemlich hohes Alter besitzen, damit sich der Neueinbau einer Heizungsanlage auch wirklich lohnt.
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Wie verhalten bei Besuchen von Interessenten?
Grundsätzlich sollten Menschen, die ihr Haus veräußern möchten, Besichtigungen zulassen – freilich erst dann, wenn das Objekt in einem möglichst guten Zustand ist. Bei den Besichtigungen sollte man selbstverständlich freundlich und offen sein. Zur Offenheit gehört es übrigens auch, mit Mängeln ganz offen umzugehen. Wer stattdessen lieber versteckte Probleme verschweigt, könnte sich bei einem zweiten Termin, bei dem ein Gutachter mitkommt, schwer überrascht finden, dass das Kaufinteresse auf der Gegenseite erheblich absinkt.
Dass Menschen bei der Besichtigung darüber hinaus sehr sachlich und mitunter negativ über das zu veräußernde Haus sprechen, ist nicht ungewöhnlich und in aller Regel nicht persönlich gemeint. Deshalb sollte man sich hier zurückhalten und geduldig alle Fragen zum Kaufobjekt zu beantworten.
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