Hypothekenfinanzierung im angespannten Bauzinsen Markt - Was Sie jetzt beachten sollten

Zinsen sind aufgrund der Geldpolitik so niedrig wie nie

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind wieder so niedrig wie im vergangenen Frühjahr: Immobilienkredite mit fünf Jahren Laufzeit sind bei den günstigsten Anbietern und unter Bedingungen bereits zu Zinssätzen deutlich unter 1,00 Prozent erhältlich. Auffällig sind jedoch die Spannen zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern am Markt - online vergleichbar auf dem Hypothekenzinsen Fachportal www.hypothekenzinsen.org .

So schätzt die nach eigenen Angaben unabhängige FMH Finanzberatung aus Frankfurt am Main den durchschnittlichen Zinssatz für Hypothekenkredite mit fünf Jahren Zinsbindung auf 1,05 Prozent. Die Spanne der Zinssätze in diesem Bereich reicht jedoch selbst ohne Berücksichtigung von Ausreißern von 0,7 bis 1,56 Prozent. Ähnlich verhält es sich bei zehnjährigen Laufzeiten, wo einem durchschnittlichen Zinssatz laut FMH eine Spanne von 1,07 bis 1,85 Prozent entgegensteht. Bei 15 Jahren reicht die Spanne von 1,44 bis 2,23 Prozent bei einem Durchschnittszinssatz von 1,77 Prozent. Bei 20 Jahren Zinsbindung und einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,04 Prozent reicht die Spanne der von etablierten Anbietern aufgerufenen Zinssätze von 1,80 bis 2,84 Prozent.

Die Zinsen können kaum noch sinken, die Preise aber deutlich steigen

Der Hauptgrund für niedrigen Zinssätze ist auch weiterhin die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die mit einem Bündel von Maßnahmen einen Anstieg der Inflationsraten und eine Zunahme des Wirtschaftswachstums in der Eurozone erreichen will. So wurde der Leitzins für die Eurozone kürzlich von 0,05 Prozent auf 0,00 Prozent herabgesetzt, der Strafzins für Geschäftsbanken erhöht und das Volumen der Anleihekäufe ausgeweitet.

Negative Zinssätze für Sparguthaben auch für Privatkunden und sogar das so bezeichnete Helikoptergeld sind längst in der Diskussion. Beide Maßnahmen werden aber voraussichtlich nicht zu einer weiteren, deutlichen Absenkung des Zinsniveaus für Immobilienkredite führen. Stattdessen scheint das Zinsniveau in diesem Segment einen Boden erreicht zu haben, während die Preise für Wohnimmobilien unverändert steigen.

Der Arbeitskreis der amtlichen Gutachterausschüsse recht damit, dass die Immobilienpreise im Jahr 2015 noch etwas stärker gestiegen sind als im Jahr zuvor. Im Jahr 2014 waren die Preise für Häuser, Wohnungen Grundstücke so stark gestiegen wie seit 20 Jahren nicht mehr. Die Gutachter gehen davon aus, dass im vergangenen Jahr Häuser, Wohnungen Grundstücke im Marktwert von 200-201 Mrd. Euro den Besitzer gewechselt haben.

Die Berichterstattung fokussiert seit Jahren die Preisentwicklung in den Ballungsräumen. Dabei ist zunehmend auch ein deutlicher Anstieg der Immobilienpreise in kleineren Städten und sogar im ländlichen Raum zu erkennen. Eine Immobilienblase wollen bislang allerdings weder die Gutachterausschüsse noch die Bundesbank erkennen.

KfW vergibt größere Kreditbeträge und Zuschüsse, verlangt dafür aber mehr Energieeffizienz

Bauherren werden seit dem 01.04. durch die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stärker gefördert als zuvor. Die Förderbank hob zum Quartalswechsel den Förderungsbetrag pro Wohneinheit in Programm „Energieeffizient Bauen“ von 50.000 Euro auf 100.000 Euro an. Das Programm sieht Kredite zu vergünstigten Zinssätzen und Tilgungszuschüsse von bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme vor.

Aber: Die Anforderungen an durch das Programm geförderte Bauten steigen. Der bisherige Förderstandard „KfW Effizienzhaus 70“ wurde abgeschafft. Die Förderbank begründete dies damit, dass der Standard seit dem Inkrafttreten der neuesten Energieeinsparverordnung in etwa den ohnehin geforderten gesetzlichen Standards entspreche und die Förderung damit keinen Anreiz zu über die Mindeststandards hinausgehende Maßnahmen zur Energieeffizienz verspreche.

Für Bauherren bedeutet dies, dass die Inanspruchnahme von Krediten und Tilgungszuschüssen aus dem Programm Energieeffizient Bauen fortan nur noch für Immobilien mit dem KfW Effizienzhausstandard 55 oder darunter möglich sind.

Fünf Tipps für Bauherren und Käufer in der aktuellen Situation

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen sind aufgrund der historisch niedrigen Zinsen weiterhin günstig. Bauherren sollten ihr Vorhaben allerdings genauer denn je prüfen. Nachfolgend 5 Denkanstöße, die bei der Planung eines Bau- oder Erwerbsvorhabens berücksichtigt werden können.

• Kfw Förderung nicht zwingend in Anspruch nehmen

Staatliche Förderung welche Art auch immer steht bei Bauherren und Käufern hoch im Kurs. Die Anforderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) an Neubauten im Hinblick auf die Energieeffizienz sind allerdings sehr hoch. Angesichts der Situation an den Rohstoffmärkten ist fraglich, ob sich eine Verringerung des Energieverbrauchs tatsächlich so rasch auszahlt wie gemeinhin angenommen.

• Forward Darlehen prüfen

Zum Ende des ersten Kalenderquartals 2016 lagen die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen wieder auf dem Tief des Frühjahrs 2015. Im vergangenen Jahr ließen sich mehr Schwankungen beobachten als in den Jahren zuvor. Das könnte aufgrund der allgemeinen Unsicherheit an den weltweiten Finanzmärkten auch in diesem Jahr der Fall sein. Konkrete und nicht allzu weit in der Zukunft liegende Finanzierungsvorhaben können deshalb mit einem Forward Darlehen abgesichert werden.

• Verhältnis von Kaufpreis und Miete prüfen

Eine flächendeckende Immobilienblase sehen zumindest die Experten der Bundesbank bislang nicht. Dennoch sollten Käufer insbesondere in den großen unter den beliebten Städten das Verhältnis von Miete und Kaufpreis im Auge behalten. In vielen Regionen sind die Kaufpreise zuletzt deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was ein Hinweis auf eine Überhitzung des Marktes ist. • Zinsen intensiv vergleichen

Das niedrige Zinsniveau macht viele Kreditnehmer zu Kurzentschlossenen und verleitet dazu, die Angebote verschiedener Banken nicht so intensiv zu vergleichen wie es angebracht wäre. Nicht zuletzt deshalb sind die Unterschiede zwischen den Konditionen am Markt beträchtlich: Im ungünstigsten Fall zahlen Kreditnehmer doppelt so hohe Zinsen wie nötig. Konsequentes Vergleichen der aktuellen Bauzinsen z.B. auf www.bauzinsen.net ist auch in der historischen Niedrigzinsphase erste Käuferpflicht.

• Beim Zinsvergleich unterschiedliche Laufzeiten prüfen

Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie verlangt von Banken unter anderem eine stärkere Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers in dessen Ruhestand. Eine vollständige Rückzahlung eines Kredits bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres kann sich deshalb mitunter deutlich auf die Konditionen auswirken. Auch dies sollte im Hypothekenzinsen Vergleich und bei der Kalkulation der Baufinanzierung berücksichtigt werden.