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Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft

17.02.2020 | Wer ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erbt, muss gegebenenfalls Erbschaftssteuer zahlen. Ob und wenn ja wie viel Erbschaftssteuer fällig wird, legt das Finanzamt auf Basis des Grundbesitzwertes fest. Durch das vom Finanzamt genutzte Massenverfahren, kommt es in der Praxis häufig zu Abweichungen nach oben. Die Folge ist eine zu hohe Steuerlast. Erfahren Sie hier, wie Sie mit einer eigens in Auftrag gegebenen Immobilienbewertung Ihre Steuerlast mindern können und welche Vorteile sich zusätzlich aus dem Immobiliengutachten für Sie ergeben.

Foto: pixabay.com
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Wertermittlung durch Finanzamt oft ungenau



Das Finanzamt nutzt bei der Immobilienbewertung ein typisierendes Massenverfahren. Zwar werden hierfür Daten der Gutachterausschüsse zugrunde gelegt, eine Vor-Ort-Besichtigung findet aber nicht statt. Das bedeutet, dass der tatsächliche Zustand, die Ausstattung und weitere wertbeeinflussende Faktoren nicht mit einkalkuliert werden. Aus der “fehlerhaften” Bewertung ergibt sich für Eben häufig eine zu hohe Steuerlast. De facto liegt der Marktwert - also der Preis, der tatsächlich auf dem Immobilienmarkt mit dem Objekt erzielbar ist - meist deutlich unter dem vom Finanzamt ermittelten Verkehrswert.

Nutzen Sie Ihr gutes Recht!

Gemäß § 198 Bewertungsgesetz haben Sie jedoch das Recht, durch ein eigens in Auftrag gegebenes Immobiliengutachten, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Bei der Berechnung der Steuerlast muss das Finanzamt dann den niedrigeren Wert ansetzen. Abweichungen von bis zu 30 % sind keine Seltenheit.


Wie ermitteln Gutachter (im Erbfall) den Verkehrswert einer Immobilie?


Im Erbfall und anderen Situationen nutzen Immobiliensachverständige eines von drei gängigen Verfahren. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren


Bei diesem sehr präzisen Wertermittlungsverfahren legen Sachverständige vergleichbare Objekte zugrunde. Ausschlaggebend sind die Makro- und Mikrolage, Alter, Zustand, Ausstattung, Grundstücksgestaltung, Restnutzungsdauer und weitere Vergleichsfaktoren. Der Gutachter nutzt dafür die anonymisierten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Etwaige Unterschiede fließen mit Zu- oder Abschlägen in die Berechnung ein.

Ertragswertverfahren


Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um ein Ertragsobjekt, wird der Gutachter den Verkehrswert mittels Ertragswertverfahren berechnen. Im Fokus stehen dabei die potentiellen Erträge, die mit dem Haus oder der Wohnung erzielt werden können. Entscheidende Faktoren sind der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sowie ein Vervielfältiger (Marktanpassungsfaktor) und bauliche Umstände.

Sachwertverfahren


Bei nicht vermietbaren Objekten sowie kaum mit anderen Immobilien vergleichbaren Häusern / Wohnungen, wenden Sachverständige das Sachwertverfahren an. Dieses sehr objektive, aber enorm komplexe Bewertungsverfahren, eignet sich in der Praxis nur für die Berechnung des Substanzwertes einer Immobilie. Das tatsächliche Marktgeschehen kann hierdurch nicht realistisch abgebildet werden.

Wie viele Steuern muss ich im Erbfall zahlen?


Grundlegend gilt: Erbschaftssteuer wird erst dann fällig, wenn der Gesamtwert des Erbes den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Bei fremdgenutzten Immobilien berücksichtigt das Finanzamt lediglich 90 % des nachgewiesenen Verkehrswerts.

Freibeträge im Überblick:
  • Kinder: 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Eltern & Großeltern: 100.000 Euro
  • Weitere Erben: 20.000 Euro


Je nach Verwandtschaftsgrad setzt das Finanzamt verschiedene Steuerklassen an. Zusätzlich spielt der Wert des Gesamterbes (nach Abzug des Freibetrags) eine Rolle. So können die Erbschaftssteuersätze zwischen 7 und 50 % betragen.

Gesamtwert des Erbes (nach Abzug des Freibetrags) StKl I StKl II StKl III
bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 € 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 € 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 € 23 % 45 % 50 %
bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
mehr als 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %


Verkaufen oder selber bewohnen: Immobilienbewertung als Entscheidungshilfe


Eine Immobilienbewertung im Erbfall kann nicht nur die Steuerlast mindern, sondern auch die Entscheidung beeinflussen, was mit der Immobilie passiert. Durch ein Schadensgutachten ermitteln Sachverständige beispielsweise den Sanierungsbedarf. Hohe Sanierungskosten, die sich mit einem niedrigen Verkehrswert paaren, könnten ein Grund sein, das Haus nicht selber zu bewohnen, sondern an einen Investor zu veräußern.

Andersherum können aber auch ein sehr hoher Verkehrswert und ein niedriger Sanierungsbedarf einen Verkaufsgrund darstellen. Sollten sich hohe Mieteinnahmen erzielen lassen, könnte die Vermietung der geerbten Immobilie die beste Option sein.

Erbe ausschlagen?

Nicht nur Immobilie, auch Schulden können vererbt werden. Sind diese existenzbedrohend, sollte man die Möglichkeit in Betracht ziehen, das Erbe auszuschlagen. Allerdings kann im Regelfall nur das gesamte Erbe ausgeschlagen werden. Hier gilt eine Frist von 6 Wochen, binnen der Sie die Ausschlagung gegenüber dem Amtsgericht erklären müssen. Teilausschlagungen oder -annahmen sind gemäß § 1950 BGB unwirksam.


Immobiliensachverständige vor Ort - worauf achten?


Nur ein umfassendes Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB wird (im Erbfall) vom Finanzamt anerkannt. Hierfür müssen Gutachter zwingend einen Vor-Ort-Termin vereinbaren. Das gilt ebenso für ein professionelles Baugutachten (Mängeldokumentation). Für Erben in der hessischen Bankenmetropole Frankfurt macht es also keinen Sinn, einen Gutachter in München zu beauftragen - und umgekehrt. Hier sollte man stets die Kosten im Blick haben. Apropos Kosten: Gerichtsfeste Vollgutachten werden nach Gebührenordnung abgerechnet. Ein Gutachten, bei dem ein Verkehrswert von 200.000 Euro ermittelt wird, kann Sie bis zu 1.200 Euro kosten.

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