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Welche Rolle spielt Mezzanine-Kapital in der Immobilienfinanzierung?

21.01.2020 | Kommerzielle Immobilientransaktionen im Wert von mehreren Millionen Dollar sind ein Paradebeispiel dafür, wie Mezzanine-Kredite sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Immobilieninvestoren eingesetzt werden können. Aber was sind diese Vorteile und warum gewinnt die Finanzierung durch Mezzanine-Kapital immer mehr an Bedeutung, wenn es um die Finanzierung von Projekten im Immobilienbereich geht?

Foto: pixabay.com
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Was versteht man unter Mezzanine-Finanzierung?


Mezzanine-Finanzierung ist der Teil des Kapitals eines Unternehmens, der zwischen vorrangigen Verbindlichkeiten und Stammkapital als nachrangige Verbindlichkeiten, Vorzugskapital oder eine Kombination aus beiden besteht. Mezzanine-Kredite sind eine Kombination aus Finanzierung durch Eigen- und Fremdkapital, die am häufigsten bei der Expansion etablierter Unternehmen und nicht als Start- oder Frühphasenfinanzierung eingesetzt wird. Unternehmen suchen üblicherweise nach Mezzanine-Finanzierungen, um bestimmte Wachstumsprojekte oder Akquisitionen zu finanzieren.
Diese Art der Finanzierung ist dem Fremdkapital insofern ähnlich, als sie dem Darlehensgeber das Recht einräumt, die Bedingungen für den Zugang zu Eigentum oder Beteiligungen an dem Unternehmen anzupassen, wenn das Darlehen nicht vollständig und rechtzeitig zurückgezahlt wird. Darlehen auf der Basis von Mezzanine-Kapital werden in der Regel in kurzer Zeit zur Verfügung gestellt und erfordern in den meisten Fällen nur minimale Sicherheiten von Seiten des Kreditnehmers.

Vorteile der Mezzanine-Finanzierung für Käufer


Bei gewerblichen Immobilien ist die Hauptfinanzierungsquelle in den meisten Fällen auf höchstens 60% des Immobilienwerts begrenzt. Der potenzielle Käufer muss aus diesem Grund eine zusätzliche Finanzierungsquelle auftun, wenn er den Rest der zur Finanzierung nötigen Mittel nicht selbst aufbringen kann oder will, um den Kauf erfolgreich abzuschließen. Mezzanine-Finanzierungen bieten sich hier als eine Möglichkeit an, um dieses Defizit auszugleichen und somit sicherzustellen, dass der Deal zustande kommt.

Mezzanine-Kredite können dem Eigentümer auch dabei helfen, eine höhere Eigenkapitalrendite zu erzielen, da er weniger von seinem eigenen Geld investieren muss. Finanzierungen durch Mezzanine-Kapital sind ungesichert und können sind für Eigentümern mit einer Aufzeichnung über erfolgreiche Investitionen schnell zugängig sein.

Vorteile der Mezzanine-Finanzierung für Investoren


Eine Investition in Form von Mezzanine-Kapital ist von Natur aus eine riskante Position. Mit einem hohen Risiko kann jedoch auch eine hohe Rendite verbunden sein, sodass Investoren häufig bereit sind, eine Mezzanine-Finanzierung für Immobilientransaktionen bereitzustellen. Anleger können hohe Zinsen erwarten, die deutlich über dem Leitzins liegen. Sie können ihre Investition auch als eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapital strukturieren, sodass der Mezzanine-Investor im Falle eines Ausfalls des Eigentümers einen Anteil am Eigenkapital der Immobilie erhält. Die Rückzahlungsfrist für ein Mezzanine-Darlehen ist in der Regel viel kürzer als bei einer gewerblichen Hypothek. Daher kann der Anleger innerhalb relativ kurzer Zeit mit hohen Renditen rechnen.

Mezzanine-Kredite machen kommerzielle Immobiliengeschäfte möglich


Mehrstufige Finanzierungen sind bei gewerblichen Immobilientransaktionen nicht nur deshalb üblich, weil sie sowohl für Käufer als auch für Kreditgeber von Vorteil sind, sondern weil es häufig erforderlich ist, ein Geschäft für alle Parteien durchführbar zu machen. Selbst Kreditgeber mit großen Ressourcen bevorzugen es, metaphorisch gesprochen, nicht alle Eier in einen Korb zu legen. Dies ist ein Grund, warum gewerbliche Hypothekengeber in der Regel nur bereit sind, wenig mehr als die Hälfte des Transaktionswerts eines Immobilienprojekts zu finanzieren. Wenn Projektentwickler im Immobilienbereich die Finanzierung auf mehrere Quellen verteilen, können Sie das Risiko aufteilen und somit mehr Mittel für die Transaktion aufbringen.

Während Mezzanine-Kredite in Transaktionen mit Wohnimmobilien so gut wie nicht zu finden sind, sind sie eine wichtige Finanzierungsquelle in der Welt der gewerblichen Immobilien. Tatsächlich können sie oft den Unterschied zwischen einem Deal, der voranschreitet und einem gescheiterten Deal ausmachen.

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