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Welche Bewertungsmethoden für Immobilien gibt es und für wen ist welche geeignet?

25.11.2021 | Aus meiner Perspektive brauchen Investoren und Kapitalanleger drei hilfreiche Bewertungsmethoden, weil sie wichtiges Handwerkszeug innerhalb der Immobilienwelt sind - selbst wenn sie an der einen oder anderen Stelle etwas sperrig klingen. 

Quelle: Alexander Surminski

Vor allem das sogenannte “Ertragswertverfahren” eignet sich in erster Linie für diese Zielgruppe. In dem Fall wird der Verkehrswert stark vereinfacht gesagt aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten hergeleitet. Die Immobilie lebt dabei von der Rolle der Kapitalanlage. 

Bei einem anderen Verfahren, dem sogenannten “Sachwertverfahren” muss der Fokus klar auf der Bausubstanz liegen. Denn die Regel sagt, dass die Herstellungskosten anhand von aktuellen Preisniveaus pro Quadratmeter abgeleitet werden, sofern die Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert und demjenigen Faktor, der die aktuelle Marktsituation versucht mit einzubringen, abgezogen wird. Meiner Meinung nach eignet sich diese Methode besonders bei der Bewertung von Einfamilienhäusern oder von Immobilien in ländlichen Gegenden. Schließlich werden aufwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die bei derartigen Immobilien gut und gerne mal anfallen, in dieses Verfahren integriert. 

Bei der dritten Bewertungsmethode leitet sich das sogenannte Vergleichswertverfahren aus den Marktwerten vergleichbarer Immobilien ab. In welchem Zustand befindet sich das Gebäude? Wie attraktiv ist die jeweilige Lage und wie stark ähneln diese Kennziffern den jeweiligen Vergleichsgruppen am Markt? Das sind in diesem Fall für die Anwendung relevante Fragen. Aus meiner Sicht ist diese dritte Herangehensweise speziell für Eigenheimbesitzer anwendbar. 

Alles in allem bin ich auch soweit zu sagen, dass selbst ein Mix aus allen drei Varianten möglich ist, da die Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Welche Vorteile kann vor der Akquise eine sogenannte “Bierdeckelrechnung” bringen und was ist besonders zu beachten?

Die sehr einprägsame Bierdeckelrechnung gibt schnell und kompakt einen Gesamtüberblick, wenn Käufer den Preis einer Immobilie bewerten wollen. Dafür muss der Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete, die eine Wohnung erwirtschaftet geteilt werden - je kleiner das Ergebnis, desto attraktiver der Kaufpreis. Getan ist damit aber noch lange nicht alles, da die Bierdeckelrechnung keinesfalls die Detailprüfung ersetzen kann. Sie hilft aber, schnell ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen. Auch können schlechte Angebote mit dieser kleinen Rechnung von vornherein ausgeschlossen werden. 

Wie erkennt man heutzutage noch einen lukrativen Standort? Reicht es an Stadträndern oder außerhalb der Metropolen zu suchen? 

Um einen lukrativen Standort zu entdecken, muss ich mir als Käufer immer die drei wichtigsten Fragen stellen: Welches Wachstumspotential hat die Stadt oder die Region, in der die Immobilie steht? Welche demographische Entwicklung wird der Standort gehen? Wie sieht die Zukunft des lokalen Arbeitsmarktes aus? Gibt es drei Mal einen Daumen hoch, spricht schon einiges für die Hochwertigkeit des Standortes. 

 

Lukrative Städte sind jedoch nicht zwingend in den Speckgürteln zu finden oder in einem Raster zu suchen. Ich würde sogar sagen, dass dies fast gar nicht mehr möglich ist. Vielmehr werden die Standorte nach funktionaler Bedeutung unterteilt: Dort wo Beschäftigte gut arbeiten können, Menschen schnell von A nach B kommen oder einen hohen Grad an Lebensqualität genießen - dort finden sich in der Regel die prosperierendsten Deals. Lukrative Standorte lassen sich daher immer noch finden. In A-Lagen muss man halt nur mit der Lupe schauen, wo noch echte Erfolge zu finden sind. Je kleiner die Stadt oder Ortschaft umso zentraler sollte die Lage innerhalb der Ortschaft daher auch sein.  Mit anderen Worten: "Je kleiner der Standort, desto Kirchturm.“

 

Welche Fallstricke lauern bei der Finanzierung von Immobilien und gibt es eine Musterlösung bzw. Empfehlung für die richtige Umsetzung?

Eine eindeutige und simple Pauschallösung wird es dafür niemals geben. Einzelfall für Einzelfall muss genauestens analysiert werden, wie hoch etwa die Tilgung sein soll oder wie viel Eigenkapital mitgebracht werden muss. 

Eigenheimer wählen dabei etwa den Weg der höheren Tilgungen während Investoren tendenziell niedrig verhandeln. Zudem ist es aktuell wettbewerbsentscheidend, wie man von dem gegenwärtig niedrigen Zinsniveau profitieren kann - und das auch über einen Zeitraum der länger als zehn Jahre geht. 

Mit Blick auf Zinsbindung muss unbedingt auch das Zinsänderungsrisiko in die Kalkulation mitgedacht werden. Ich rate hier immer auch ein Worst-Case-Szenario zu unterstellen, sprich spürbar höhere Zinsen als im hier und jetzt.

 

Welche Relevanz hat der Zustand einer Immobilie bei der Vermittlung? 

Investoren suchen sich oft die allerletzten Immobilien am Markt aus - Je kaputter, je renovierungsbedürftiger desto besser.  Und der Grund dafür ist einfach: In diesen auf den ersten Blick komplett unattraktiven Immobilien, steckt meistens eine überwältigende Chance der Wertschöpfung. Schließlich werden sanierungsbedürftige Häuser in der Regel mit kräftigen Abschlägen und exzellente Objekte mit einem Aufschlag gehandelt. Für die Eigenheimkäufer scheinen diese Preisaufschläge in Ordnung zu sein. Sie haben ja schließlich keine Lust auf langfristige und nervige Sanierungen und freuen sich über den einzugsbereiten Zustand.

Auf welche (Dirty-)Tricks sollte man bei dem Erwerb einer Immobilie gefasst sein? 

Eigentlich entstehen jeden Tag neue Tricks mit denen Käufer getäuscht werden können. Dreh- und Angelpunkt eines Kaufes stellt für mich allerdings immer die Größe einer Immobilie dar. In dieser Situation wird immer wieder getrickst und eine Immobilie gerne mal größer angegeben als sie in der Praxis wirklich ist. Ich empfehle da, den Grundriss und die Wohnflächenberechnung zu checken sowie eigenhändig Kontrollmessungen zu machen. Ich persönlich achte beim Kauf einer Immobilie besonders auf die Möglichkeit von Baugenehmigungen, z.B. wenn es um Dachausbauten geht. Klappt das nicht, hätte ich sofort einen weiteren Minuspunkt. Aufpassen sollten Käufer auch bei kaschierten Mängeln oder billigen Sanierungen. Wenn ich selber unsicher wäre, würde ich mir dafür immer einen Fachmann mitnehmen, der ein zusätzliches Auge drauf wirft. 

Welchen Unterschied macht die Art des Verkäufers? 

Meiner Meinung nach entscheidet das jeder selbst: Möchte ich selber noch individuelle Werte haben, indem ich eigenständig saniere, renoviere oder kaufe ich einfach bezugsreif? Denn die sogenannten “Schnäppchen” gibt es am Markt eigentlich so nicht mehr. Zumal sämtliche Werte bereits vom Bauträger gehoben wurden. Bei privaten Investoren gibt es die unterschiedlichsten Verkaufsgründe. Die gilt es geschickt herauszufinden, um einen für beide Seiten fairen Deal auszuhandeln.

 


Alexander Surminski ist seit Januar 2021 Geschäftsführer von immocation.de, einem Münchener Ausbildungsunternehmens mit Schwerpunkt Wissenstransfer. Zuvor arbeitete Surminski unter anderem als Director bei onvista (2017-2020), Managing Director von ayondo und weiteren international ausgerichteten Finanzunternehmen. Ziel der Münchener ist es, Menschen mit starkem Interesse für Immobilienthemen, ein möglichst breit gefächertes Know-how für den eigenen Vermögensaufbau zu vermitteln. 

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