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Von diesen Faktoren ist der Wert einer Immobilie abhängig

05.06.2020 | Es gibt Situationen, in denen man den Wert seiner Immobilie genau kennen sollte. Ob Verkauf, Scheidung, Erbangelegenheit, Zwangsversteigerungoder Beleihung,wer falsch kalkuliert, riskiert erhebliche finanzielle Verluste. Doch von welchen Faktoren ist der Wert einer Immobilie eigentlich abhängig und wie lässt man ihn korrekt feststellen? Hier gibt es die Antworten.

Bild: © Chlorophylle/Adobe Stock

Die Lage des Objekts

Der Standort einer Immobilie gehört zu den entscheidenden Größenbei der Preisbildung. Im Gegensatz zu anderen Faktoren isternicht beeinflussbar. So ist es auch zu erklären, dass zentrumsnahe Objekte mit umfassender Infrastrukturanbindung und guter Lagequalität unter Umständen deutlich teurer sind als Immobilien in peripherer Lage, auch wenn dieseüber eine bessere Ausstattung verfügen.

Gutachter unterscheiden zwischender Makro- undder Mikrolage.

1. Makrolage

Unter Makrolage versteht man die Region, die Stadt oder die großräumige Umgebung, in der sich das Wertermittlungsobjekt befindet. Makrolagen können beispielsweise das Rhein-Main-Gebiet, München aber auch Bezirke wie Berlin-Kreuzberg sein. Wichtig sind in diesem Zusammenhang Faktoren wie die Infrastruktur, die Wirtschaftskraftund die lokale bzw. überregionale Bedeutung des Standorts. Immobilien in Metropolregionen wie Frankfurt am Mainsind in der Regel teurer als vergleichbare Objekte in einer kleinen Gemeinde in ländlichem Gebiet. Einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienteilmärkte nach Bundesländern/Kreisen erhält man beispielsweise durch die Grundstücksmarktberichte der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse.

 

2. Mikrolage

Die Mikrolage ergibt sich unter anderem in Abhängigkeit der jeweiligen Nutzungsart aus der Infrastruktur der unmittelbaren Umgebung.Relevant sind unter anderem die Verkehrsanbindung, die Nahversorgung und das umliegende Dienstleistungsangebot. Ist das Objekt gut in die bestehende Infrastruktur integriert, gibt es Grünanlagen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote in unmittelbarer Nähe, so spricht dies tendenziell für eine gute Lage. Auch eine ruhige Umgebung, gepflegte Nachbargebäude und die Verfügbarkeit von Parkplätzen sind Faktoren, welche die Mikrolage positiv beeinflussen und damit den Wert des Objekts erhöhen können.

Wenig erschlossene Gebiete, hohe Immissionsbelastungen und schlechte Infrastruktur resultieren in der Regel in einer negativen Einflussgröße.

Grundsätzlich unterscheidet man bei Wohnhäusern und Wohnungen vier Arten von Lagen:

  • Sehr gute Lage
  • Gute Lage
  • Durchschnittliche Lage
  • Einfache Lage

 

Standorte von Büroimmobilien können in zentrale und periphere Lagen unterteilt werden. Einzelhandelsobjekte können grundsätzlich wie folgt kategorisiert werden: 1A-Lage, 1B-Lage und 2A-Lage und 2B-Lage.

 

Flächenqualitäten

Geht es um die Grundstücksfläche, spielen Größe, Zuschnitt des Grundstücks, Erschließung und Gefälle eine tragende Rolle.Sachverständige berücksichtigen im Zuge der Wertermittlung unter anderem die Topographie, die Bodenbeschaffenheit und die Erschließung.

 

Von Bedeutung sind weiterhin Flächennutzungs- und Bebauungspläne, welche die Rahmenbedingungen zur baulichen Ausnutzung der Grundstücke festlegen. So kann es beispielsweise Vorgaben zur Art der Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.), Geschossigkeit oder Dachform geben. Sofern im Innenbereich ein Bebauungsplan nicht vorliegt, fällt das jeweilige Grundstück in den Geltungsbereich des § 34 BauGB. In diesem Fall kann auch die umliegende Bebauung Einfluss auf die Bebaubarkeit haben.

 

Neben Beschaffenheit und Form des Grundstückes, spielt auch die Grundrissgestaltung innerhalb eines Gebäudes eine bedeutende Rolle. Hier wird Flexibilität besonders positiv gewertet. Im gewerblichen Bereich ist die Drittverwendungsfähigkeit - welche häufig in direktem Zusammenhang mit der Grundrissgestaltung steht - ein wichtiger Faktor.

 

Zustand und Alter

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass der Wert einer Immobilie umso höher ist, je besser sich der Zustand darstellt. Da mit zunehmendem Alter vermehrt Nutzungserscheinungen auftreten, legt ein Gutachter besonderes Augenmerk auf den baulichen Zustand unter Berücksichtigung des Baujahres.

Wertmindernd können sich beispielsweise folgende Faktoren auswirken:

  • Rissbildungen/Setzungserscheinungen
  • Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung
  • Veraltete, korrodierte Sanitärinstallationen
  • Unzureichend ausgeführte Wärmedämmung
  • Dachundichtigkeiten
  • Veraltete bzw. undichte Fenster

 

Durch regelmäßige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten kann der Wert einer Immobilie erhalten bzw. erhöht werden. Deshalb sollte vor einem Verkauf immer geprüft werden, inwieweit entsprechende Arbeiten lohnend sind.

 

Ausstattung

Die Ausstattung eines Gebäudes kann einen erheblichen Einfluss auf den Wert haben. Gleichbedeutend ist allerdings auch die Funktionalität des Innenausbaus für den durchschnittlichen Eigentümer/Nutzer.  Sehr spezielle Ausstattungsmerkmale, die auf die individuellen Bedürfnisse eines bestimmten Nutzers abgestimmt sind, müssen nicht zwangsläufig in einem Wertzuschlag resultieren, wenn die entsprechende Ausstattung seitens des durchschnittlichen Nutzers nicht verwendbar ist.

 

Im wohnwirtschaftlichen Bereich sind besonders folgende Ausstattungsmerkmale von Bedeutung: Fenster, Dämmung, Heizungs- und Technikanlagen. Moderne Mehrfachverglasungen werden beispielsweise positiv gewertet.  Ein modernes Blockheizkraftwerk istin der Regel werthaltiger als beispielsweise eine ältere Ölheizung. Auch moderne Heiztechnologien wie Solarthermie und Wärmepumpen haben einen positiven Einfluss auf den Immobilienwert.

 

Weitere Aspekte, die als Teil der Ausstattung berücksichtigt werden:

 

  • Bodenbeläge
  • Wandbeläge
  • Innentüren
  • Heizkörper
  • Qualität der Sanitäranlagen
  • Glasfasernetzanschluss
  • Zustand der Elektroinstallationen

 

Rechtlicher Rahmen

 

Ein weiterer Faktor bei der Bewertung von Immobilien sindwertbeeinflussende Rechte und Belastungen sowie gesetzliche Einschränkungen. Bei gesetzlichen Einschränkungen bzw. Vorgaben handelt es sich z. B.um preisgebundenen Wohnraum oder die Mietpreisbremse. Unter wertbeeinflussende Rechte fallen unter anderem Nießbrauchrechte, Wohnrechte oder Wegerechte. So kann der Wert einer Liegenschaft negativ beeinflusst sein, sofern das Grundstück aufgrund eines Wegerechts eine Beeinträchtigung erfährt.

 

Darüber hinaus kann es weitere Beschränkungen etwa in Form des Denkmalschutzes oder in Form von Erhaltungssatzungen und Sanierungsgebieten geben.

 

Marktsituation

 

Neben der Lage und den objektspezifischen Merkmalen hat die allgemeine Marktsituation einen entscheidenden Einfluss auf den Verkaufspreis. Ein Überhang der Angebots- und der Nachfrageseite passt sich in der Regel zunächst über Preise an. Eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot führt demnach regelmäßig zu Preissteigerungen. Ein gutes Beispiel hierfür ist München. Die Stadt wächst stetigund die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage verhältnismäßig gering.

 

Doch nicht nur in Ballungsgebieten ziehen die Preise an, auch außerhalb dieser Gebiete haben sich die Preise in den letzten Jahren stark erhöht.

 

Wertermittlung

 

Für die Bewertung kommen verschiedenste Informationsquellen wie Mietpreisspiegel, Bodenrichtwerte und Vergleichspreise zum Einsatz. Da vor allem die sachgemäße Beurteilung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, derLage und des baulichen Zustandes die Fundamente einer qualitativ hochwertigen Wertermittlung darstellen, beauftragen Käufer und Verkäufer in der Regel ein professionelles Immobiliengutachten. Möglich ist das z. B. bei der BlueHill Estate Group.

 

Lesehinweis: Sie wollen wissen, mit welchen Verfahren Immobilienpreise ermittelt werden? In diesem Beitrag erfahren Sie mehr.

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