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Tipps für Bauherren – 5 teure Fehler bei der Baufinanzierung

09.10.2020 | Eine solide Baufinanzierung ist die Basis für die Realisierung des Eigenheims. Leider werden hier immer wieder schwerwiegende Fehler gemacht, die bereits nach wenigen Jahren zu existenzbedrohenden Situationen führen können. Dieser Ratgeber macht auf fünf dieser Fehlentscheidungen aufmerksam, um sie von vornherein zu vermeiden.

Foto: paulbr75 - pixabay.com
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1. Kleine Unterschiede beim Effektivzinssatz unterschätzen

Geht es um die Kreditkosten, ist der effektive Jahreszins ein elementarer Faktor zum Vergleichen der Finanzierungsangebote. Dieser Zinssatz enthält sämtliche Nebenkosten der Fremdfinanzierung. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase unterscheiden sich die Effektivzinssätze teilweise um weniger als 0,6 Prozent. Ein Bereich, der von vielen Verbrauchern als verschwindend gering abgetan wird. Doch das ist ein folgenschwerer Fehler, der sich später als überaus teuer erweisen kann, wenn ein ungünstiges Angebot gewählt wird. Die Redaktion eines Finanzmagazins hat in einem Baufinanzierungsrechner mit Vergleich günstiger Online-Banken die finanziellen Auswirkungen mit einer Beispielrechnung verdeutlicht. Demnach führt ein scheinbar minimal höherer Effektivzinssatz zu Mehrkosten von über 17 Prozent. Kleine Unterschiede dürfen deshalb keinesfalls unterschätzt werden. Nachrechnen lohnt sich!

2. Zu wenig Eigenkapital einsetzen

Ein Mangel an Eigenkapital hat in der Vergangenheit bereits für viele Bauvorhaben das Aus bedeutet. Spätestens, wenn die Auswirkungen der zu hohen monatlichen Belastung deutlich werden, die in der Regel mit einer Vollfinanzierung einhergehen, wird es finanziell gefährlich. Hinzu kommen die teilweise massiven Zinsaufschläge, die Banken für ihr höheres Risiko verlangen. Eine zukunftsfähige Baufinanzierung sollte ausreichend Eigenkapital umfassen, um zumindest die Baunebenkosten und Minimum zehn Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche stemmen zu können.

Tipp: Eigenkapital in der Baufinanzierung ist wertvoll, aber es sollte dennoch ein Puffer bereitliegen (z. B. auf einem Tagesgeldkonto), um unvorhergesehene Kosten für Haushaltsgeräte- oder Autoreparaturen problemlos decken zu können.


3. Nebenkosten zu gering kalkuliert

Dies ist einer der häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung. Der Bedarf an Fremdkapital wird zu gering geschätzt, wodurch die Liquidität der Bauherren schnell an ihre Grenzen stößt. Allein die Grunderwerbssteuer treibt die Gesamtkosten deutlich in die Höhe. Teilweise muss mit über sechs Prozent vom Kaufpreis gerechnet werden. Hinzu kommen Maklergebühren, Einbauküchen, der Umzug selbst, Kosten für die Gartengestaltung und vieles mehr. Nicht zu vergessen die Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt schlagen die Nebenkosten eines Hausbaus in der Regel mit 15 bis 20 Prozent vom Kaufpreis zu Buche. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Baunebenkosten sortiert nach Phasen zusammen:

Grundstückskauf Vorbereitung / Bauphase Nach dem Bau
Grunderwerbsteuer
Grundbucheintrag
Grundschuldbestellung
Maklerprovision
Notarkosten
Baugenehmigung
Prüfung Bauvertrag
Gutachter
Bodengutachten
Vermessungen
Abrissarbeiten
Baumfällarbeiten
Grundstückserschließung
Erdarbeiten
Bauherrenhaftpflicht
Bauleistungsversicherung
Baugutachten
Baubegleitung
Bauzeitzinsen
Außengestaltung
Interieur


Senken lassen sich die Baunebenkosten unter anderem durch folgende Maßnahmen:

  • Eigenleistungen
  • Verzicht auf Makler
  • Angebote für den Innenausbau kritisch vergleichen


Auf der Internetpräsenz zur Aktion pro Eigenheim wurden zwölf Einspartipps für Baukosten arrangiert. Das Spektrum der Ratschläge reicht von der cleveren Wahl der Bauform bis zur Ausstattung von Küche und Bad.

Foto: JHertle - pixabay.com
Foto: JHertle - pixabay.com


4. Kurze Zinsbindung akzeptieren

Je kürzer die Zinsbindungsphase, desto höher das Risiko für Zusatzkosten. Deshalb sollte bereits vor Abschluss der Finanzierung geklärt werden, wie hoch die monatliche Belastung nach der Zinsbindung ausfallen könnte. Auch eine Erhöhung darf nicht zu finanzieller Not führen. Eine vorausschauende Kalkulation ist elementar. Besonders riskant wird es, wenn während der kurzen Zinsbindung wenig von der Kreditschuld getilgt wird. Bleibt dann nach der Zinsbindungsphase ein Großteil der Schulden übrig, kann es richtig teuer werden. Lässt sich das Fremdkapital mit dem Budget nur über einen längeren Zeitraum abzahlen, ist eine Zinsbindung von 20 Jahren besser als zehn Jahre. Auch wenn dabei ein höherer Zins anfällt – das langfristige finanzielle Risiko sinkt.

5. Förderung verschenken

Obwohl es vom Staat attraktive Zuschüsse für Bauherren gibt, bleiben viele Angebote ungenutzt. Grund: Viele sind schlecht informiert und werden auch von ihren Banken nicht auf die potenzielle Förderung hingewiesen. Um kein Geld zu verschenken, müssen sich Bauherren frühzeitig informieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt Auskunft über staatliche Möglichkeiten, Landratsamt und Gemeinden informieren wiederum über kommunale Optionen.

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