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So gelangen sie zu ihrer Traumimmobilie – Baufinanzierungen im Test

05.03.2020 | Der Traum vom Eigenheim hat für viele Menschen aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen neue Nahrung erhalten. Doch auch heute gilt: Baufinanzierungen sollten im Vorhinein genau unter die Lupe genommen werden. Schließlich beeinflusst ein solcher Kredit das Leben der Kreditnehmer über einen sehr langen Zeitraum. Doch was sollte eine gute Baufinanzierung können und wie finden Interessenten das passende Angebot?

Mit der richtigen Baufinanzierung wird der Traum vom Eigenheim bald wahr. Vorher ist jedoch Planungsarbeit angesagt. Bildquelle: @ geralt / Pixabay.com
Mit der richtigen Baufinanzierung wird der Traum vom Eigenheim bald wahr. Vorher ist jedoch Planungsarbeit angesagt. Bildquelle: @ geralt / Pixabay.com


Warum ist ein Vergleich unterschiedliche Baufinanzierungsangebote so wichtig?

Eine Immobilienfinanzierung läuft nicht selten über Zeiträume von 15-30 Jahren. Es mag auf den ersten Blick unwirklich erscheinen, aber eine solche Finanzierung begleitet uns über einen großen Teil unseres Erwerbslebens hinweg. Darüber hinaus geht es um sehr viel Geld. Die Kombination aus viel Geld, Zinsen und langen Zeitraum bedeutet, dass selbst kleinste Zinsunterschiede sich am Ende deutlich im Portemonnaie bemerkbar machen.

Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

  Baufinanzierung I Baufinanzierung II
Darlehensbetrag 250.000 Euro 250.000 Euro
Effektiver Jahreszins 1,15% 1,35%
Anfängliche Tilgung 3% 2%
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Rate 863,33 Euro 904,58 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 81.542 Euro 78.051 Euro
Zinskosten 38.742 Euro 45.151 Euro
Beispielrechnung zur Demonstration der Auswirkung kleiner Zinsunterschiede

In diesem Beispiel bietet die teurere Baufinanzierung II zwar eine etwas niedrigere Restschuld in Höhe von 78.051 Euro - 3.491 Euro weniger als Baufinanzierung I. Im Gegenzug bringt sie aber zusätzliche Zinskosten in Höhe von 6.409 Euro mit sich. Unter dem Strich ergibt sich bei Baufinanzierung I also eine Ersparnis von 2.918 Euro – ein durchschnittliches Monatsgehalt.

Dieses Beispiel zeigt eindrucksvoll auf, wie wichtig es ist, die Konditionen der einzelnen Anbieter genau zu vergleichen. Doch es geht noch weit darüber hinaus. Das Portal Kreditvergleich.net hat Baufinanzierungen getestet und dabei die wichtigsten Kriterien genau unter die Lupe genommen.

Hinweis: Die niedrigere Restschuld der Baufinanzierung II aus dem Beispiel ergibt sich daraus, dass durch die höheren Zinsen eine höhere Rate gezahlt wird. Da Banken immer nur Zinsen auf die Restschuld erheben, die Rate aber jeden Monat gleichbleibt, erhöht sich die Tilgung Monat für Monat um die jeweilige Zinsersparnis.


Was muss eine gute Baufinanzierung können?

Die Kriterien für eine Baufinanzierung sind recht umfangreich. Werfen wir trotzdem einen Blick auf die wichtigsten Aspekte, die darüber entscheiden, ob Kreditnehmer am Ende bequem ihr Haus abzahlen oder eventuell eher in Probleme geraten.

1. Niedrige Zinsen

Wie das obige Beispiel bereits demonstriert hat, sind günstige Zinsen das wichtigste Auswahlkriterium. Dabei sollten potenzielle Kreditnehmer jedoch nicht nur den angegebenen Einstiegszins betrachten, sondern auch den sogenannten Zwei-Drittel-Zinssatz. Dieser ergibt sich aus dem repräsentativen Beispiel, welches jeder Kreditgeber zur Verfügung stellen muss. Der dort gewählte Zinssatz muss für durchschnittlich zwei Drittel aller Kunden realistisch sein. Eine entsprechende Regelung ist in §6a der Preisangabenverordnung (PangV) festgelegt.

Auf diese Weise erhalten Kreditnehmer mehr Transparenz, weil sie die Werbezinssätze ausblenden, die nur wenige Kreditnehmer mit hervorragender Bonität erhalten.

2. Wählbare Laufzeiten

Bei der Laufzeit einer Baufinanzierung geht es im Normalfall um die Zinsbindung. Die gewählte Laufzeit zeigt also an, wie lange der Zinssatz für den Baukredit fest vereinbart wird. Läuft die Zinsbindung ab, können Kreditnehmer und Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren und den Zins erneut festsetzen. Wahlweise besteht natürlich auch die Möglichkeit, zu einem anderen Anbieter zu wechseln und eine Umschuldung vorzunehmen.

Gute Anbieter stellen hierbei Laufzeiten von 5-25 Jahren zur Verfügung. In Einzelfällen sind sogar 30 Jahre und mehr möglich.

3. Mögliche Kreditsummen


Die Kreditsumme einer Baufinanzierung wird im Normalfall durch den Kaufpreis der Immobilie abzüglich des Eigenkapitals bestimmt. Wer eine teurere Immobilie kaufen möchte, stößt bei einigen Anbietern schnell an die Grenzen. Begrenzen diese die maximale Kreditsumme beispielsweise auf 300.000 Euro, kann dies gerade bei den heutigen Immobilienpreisen durchaus zu Problemen führen.

4. Flexibilisierung der Rückzahlung

In diesen Bereich fällt alles, was es Kreditnehmern ermöglicht, im Nachhinein auf die Höhe und die Geschwindigkeit der Rückzahlung einzuwirken. Dazu gehören:

- Ratenpause (in finanziellen Engpasslagen eine Rate pausieren)
- Ratenänderungen (die Ratenhöhe nachträglich erhöhen oder senken)
- Kostenfreie Sondertilgungen (zusätzlich zur Rate weitere Rückzahlung leisten)
- Vorzeitige Ablösung (die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung)

Zinsbindungsfristen von 15-20 Jahren beschreiben einen Zeitraum, den niemand im Vorhinein komplett durchplanen kann. Es passieren immer wieder unvorhergesehene Dinge, die die bisherigen Planungen durcheinanderbringen können. Wer in einer solchen Situation weiß, dass sich die eigene Baufinanzierung an die neuen Umstände anpassen lässt, hat eine Sorge weniger.

Zur vorzeitigen Rückzahlung lässt sich noch festhalten, dass eine ordentliche Kündigung innerhalb der Zinsbindung eigentlich kaum möglich ist. Der Gesetzgeber hat in §489 Abs. 1 BGB jedoch ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren festgelegt. Wer also eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren wählt, kann nach Ablauf der 10 Jahre jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten seine Baufinanzierung kündigen.

5. Gebühren

Auch die Gebühren spielen natürlich eine wichtige Rolle bei der Auswahl des eigenen Immobilienkredits. In diesem Zusammenhang sollten potenzielle Kreditnehmer zunächst prüfen, ob eine Bearbeitungsgebühr beim Abschluss berechnet wird. Mittlerweile verzichten sehr viele Anbieter darauf, jedoch gibt es nach wie vor Ausnahmen.

Wer zudem einen Hausbau plant, muss die Bereitstellungszinsen im Blick behalten. Bei einem Hausbau wird die Kreditsumme nämlich nicht in einem Schwung an den Kreditnehmer überwiesen, sondern dieser muss Belege für die Fertigstellung bestimmter Baustufen einreichen und kann dann die Kreditsumme an das Bauunternehmen überwiesen. Zwar bieten Banken im Normalfall eine bereitstellungsfreie Zeit an, jedoch variiert diese zwischen 3 und 12 Monaten. Danach werden Bereitstellungszinsen fällig, die ebenfalls unterschiedlich hoch ausfallen können.

Sorgfalt bei der Wahl der Baufinanzierung spart viel Geld

Eine Baufinanzierung stellt ganz klar eines der größten finanzielle Projekte vieler Menschen dar. Aus diesem Grund ist es auch so wichtig, bei der Planung sehr sorgfältig vorzugehen. Schließlich handelt es sich um einen Kredit, der die Kunden über einen Zeitraum von 30 Jahren und mehr begleitet. Durch die hohen Geldsummen machen sich dabei nämlich schon kleineste Zinsunterschiede bemerkbar.

Wer die einzelnen Anbieter genauer unter die Lupe nimmt und die Konditionen anhand wichtiger Kriterien prüft, findet am Ende den Anbieter, der den Traum vom Eigenheim wahrmacht. Wichtige Kriterien sind dabei der Zwei-Drittel-Zinssatz, die möglichen Laufzeiten und Darlehenssummen sowie die Flexibilisierungsmöglichkeiten während der Rückzahlung. Ein umfassender Check hilft also am Ende, den Geldbeutel und die eigenen Nerven zu schonen.

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