Rolle des Eigenkapitals beim Hauskauf

Warum brauche ich Eigenkapital beim Hauskauf?

So viel vorab: Generell benötigt niemand Eigenkapital, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht. Es hilft jedoch dabei, die Chance auf ein attraktives Darlehen zu erhöhen. Bei ausreichender Bonität lässt sich die Baufinanzierung auch ohne Eigenkapitalanteil realisieren, allerdings werden die Konditionen dafür häufig viel teurer.
Wie viel Eigenkapital bereitstehen sollte, ist nicht als feste Regel manifestiert. Experten empfehlen jedoch mindestens 10 %, besser mehr, des Kaufpreises als Eigenkapital vorzuhalten. Damit werden die sogenannten Kaufnebenkosten etwa gedeckt, welche das Finanzierungsbudget dadurch nicht belasten.
 

Kaufnebenkosten werden von Banken meist nicht übernommen

Wer ein Haus kaufen möchte, muss dafür nicht nur den eigentlichen Kaufpreis kalkulieren, sondern auch die Kaufnebenkosten. Sie bestehen obligatorisch aus Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Grundbuchkosten, wenn es um eine Baufinanzierung geht. Hinzu kommen flexible Kaufnebenkosten, zu denen beispielsweise Aufwendungen für Modernisierung, die Maklercourtage oder den Umzug gehören. 

Die Höhe der Kaufnebenkosten wird mit ca. 10 % bis 15 % des Kaufpreises kalkuliert. Bei einer Darlehensanfrage berücksichtigen Banken diese Kosten meist nicht. Ursächlich dafür der fehlende materielle Gegenwert. Das Finanzierungsrisiko ist für die Kaufnebenkosten zu hoch, wenn beispielsweise die Immobilie mit Grundstück nur den eigentlichen Darlehensanteil deckt. Deshalb empfehlen Experten, mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital vorzuhalten.
  Grafik: SMAVA
 

Was wird als Eigenkapital anerkannt?

Das Eigenkapital kann aus unterschiedlichen Mitteln bereitgestellt werden. Neben dem konventionellen Eigenkapital gehören auch erweiterte Sicherheiten oder Eigenleistungen hinzu. Um die Baunebenkosten zahlen zu können, ist natürlich Eigenkapital von Vorteil. Hierzu gehören beispielsweise Spareinlagen oder aufgelöste Depots bzw. Versicherungen.

Eigenleistungen am Bau können ebenfalls als Eigenkapital berücksichtigt werden. Hierbei berechnet die Bank den durchschnittlichen handwerklichen Stundenlohn. Erfahrungsgemäß wird ein maximales Eigenkapital durch Eigenleistungen von 30.000 Euro berücksichtigt. Jedoch kann es beim Banken-Vergleich deutliche Unterschiede geben. Deshalb ist ein neutraler und gleich empfehlenswert, um die besten Finanzierungsmöglichkeiten für die Traumimmobilie mit den eigenen finanziellen Voraussetzungen zu finden.
 

Online-Kreditvergleich für ersten SCHUFA-neutralen Überblick empfehlenswert

Da nicht nur die Eigenkapital-Anerkennungen, sondern auch die Konditionen variieren können, sollten künftige Immobilienbesitzer vergleichen. Besonders einfach gelingt das nicht mit einem persönlichen Aufsuchen einzelner Banken, sondern vielmehr online. Kredit-Plattformen helfen dabei, in Sekundenschnelle interessante Darlehensangebote zu erhalten, ohne SCHUFA-Einbeziehung.
 
Was viele Immobilienkreditinteressenten nicht wissen: Jede direkte Anfrage bei einer Bank wird festgehalten und als Datensatz an die Schutzgemeinschaft übermittelt. Dies allein hat keine negativen Auswirkungen auf künftige Darlehensentscheidungen. Jedoch bleibt der Datensatz auch bei nicht in Anspruch genommenen Kredit zwölf Monate gespeichert.
 
Wer innerhalb kürzester Zeit hochfrequent verschiedene Finanzierungsdarlehen bei Banken angefragt, kann dadurch Nachteile erhalten. Clevere künftige Immobilienbesitzer gehen anders vor: Sie kalkulieren den Wunschbetrag der Finanzierung oder Berechnung, welche maximale Finanzierungsrate sie sich monatlich leisten können. Im Anschluss nutzen sie einen Online-Vergleich, um sich kostenfrei über verschiedene Darlehensoptionen zu informieren. Das beste Angebot wird komfortabel online angefragt.
 

Zusätzliche Sicherheiten als Eigenkapital anerkennen lassen

Bei Banken ist es auch möglich, weitere Sicherheiten als Eigenkapitaleinlage anerkennen zu lassen. Wer beispielsweise eine lastenfreie Immobilie im eigenen Besitz hält, kann dieser als Sicherheit bzw. Eigenkapitalanteil geltend machen. Der aktuelle Verkehrswert ist hierbei essenziell, denn er bestimmt den Eigenkapitalanteil. Das Gutachten, welches dafür erforderlich ist, muss erfahrungsgemäß von den Darlehensinteressenten erbracht werden.
 
Die Abtretung einer vorhandenen Lebensversicherung oder wertvolle Kunstgegenstände im Besitz können ebenfalls als zusätzliche Sicherheiten zur Darlehensanfrage gerechnet werden.
 

Darum ist Eigenkapital bei Immobilienfinanzierung so vorteilhaft

Wer über ausreichend Bonität und monatliche Einkünfte verfügt, erhält die Zusage zur Immobilienfinanzierung bei ausgewählten Banken auch ohne Eigenkapitalanteil. Damit lassen sich künftige Immobilienbesitzer jedoch wertvolle Vorzüge entgehen. 
 
Das Eigenkapital erhöht nicht nur die Chance auf eine Darlehenszusage, sondern macht die Finanzierung deutlich günstiger. Durch das Eigenkapital besteht zumindest aus Bankensicht ein geringeres Risiko eines vollständigen Kreditausfalls. Dieses verminderte Risiko machen Banken durch günstigere Zinsen kenntlich. Der Eigenkapitalanteil hilft zusätzlich dabei, eine schnellere Tilgung herbeizuführen, was den finanziellen Druck deutlich lindert.
 

Wer bei der Immobilienfinanzierung sparen möchte, braucht einen Eigenkapitalanteil. Er hilft bei der Zinskostensenkung und steigert die Chancen auf einen positiven Darlehensentscheid. Foto: pixabay.com
 

Nachgerechnet: Das bringt der Eigenkapitaleinsatz wirklich

Wie sich das Eigenkapital bei der Finanzierung tatsächlich auswirkt, zeigt ein praxisnahes Beispiel. Wer sich in Sachsen zum Hauskauf entscheidet, findet vielerorts attraktive Immobilien mit imposanten Grundstücken und großer Wohnfläche. Der Kaufpreis beträgt in diesem Fall beispielhafte 350.000 Euro. Der Eigenkapitalanteil liegt bei 80.000 Euro und der Effektivzins bei 0,85 %. Daraus ergibt sich eine monatliche Finanzierungsrate von fast 862 Euro, wenn eine Volltilgung innerhalb von 29 Jahren und sieben Monaten erfolgt. Die Zinskosten nach 15 Jahren betragen fast 26.800 Euro, die Restschuld im gleichen Zeitraum fast 142.200 Euro.
 
Um den Zahlenvergleich ohne die Eigenkapitaleinlage aufzuzeigen, die Beispiele mit der 100-prozentigen Finanzierung. Es bleibt bei dem Kaufpreis von 350.000 Euro. Der effektive Zinssatz ist ohne das Eigenkapital deutlich höher und beträgt in diesem Beispiel 1,39 %. Das Gros der Banken quittiert fehlendes Eigenkapital mit Effektivzinserhöhungen. Die monatliche Rate liegt durch den höheren Zinssatz bei fast 1.300 Euro. 
 
Die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung verkürzt sich zwar damit auf ca. 27 Jahre und sieben Monate, dennoch bleiben die Zinskosten nach 15 Jahren im Vergleich Baufinanzierung mit Eigenkapital deutlich höher: fast 54.700 Euro. Noch deutlicher wird der Unterschied bei der Restschuld nach 15 Jahren, denn sie liegt bei fast 177.410 Euro.
 

Je mehr Eigenkapital, desto besser – das stimmt nicht ganz

Clevere Immobilienkäufer wollen womöglich den höchsten Eigenkapitalanteil einsetzen und bestenfalls den gesamten Hauskauf ohne Darlehen bestreiten. Ist das wirklich sinnvoll? Nein, denn beim Immobilienbesitz muss immer ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben (beispielsweise Reparaturen oder Nachzahlungen) bereitstehen. Experten empfehlen eine Rücklage von ca. drei Monatseinkommen.
 
Sind die Zinsen für den Immobilienkredit besonders attraktiv, lohnt sich die Finanzierung besonders. Wer sein Eigenkapital in vollem Umfang einbringt, kann es womöglich nicht mehr für eigene Anlagezwecke und zum Vermögensaufbau nutzen. Häufig bieten vor allem Investments und andere Finanzprodukte deutlich höhere Renditen als die Kosten für das Immobiliendarlehen verursacht werden. In diesem Fall wäre es cleverer, einen Eigenanteil einzubringen und zeitgleich ein Immobiliendarlehen zu nutzen.
 

Sonderform KfW-Darlehen: Wird es auch als Eigenkapital angerechnet?

Die KfW stellt verschiedene Förderprogramme für Bestandsimmobilien und Neubauten zur Verfügung. Erhalten potenzielle Immobilienbesitzer eine Förderzusage, könnte diese als Eigenkapitalanteil gelten, oder doch nicht? In der Praxis gibt es tatsächlich deutliche Unterschiede, ob eine Bank die KfW-Darlehen als Eigenkapital anerkennt oder nicht.
 
Viele Kreditinstitute lassen die Darlehen der KfW tatsächlich als Eigenkapital gelten, denn ihre Darlehen werden im Gegensatz zu klassischen Bankkrediten nachrangig im Grundbuch eingetragen. Stellt die Bank ein Darlehen zur Verfügung, steht sie im ersten Rang und wird, falls es Zahlungsausfälle gibt, vor der KfW bedient. 
 

Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital führt häufig nicht zum gewünschten Erfolg. Viele Banken lehnen die Darlehensanfrage aufgrund fehlender Sicherheiten ab. Foto: pixabay.com
 

Wann muss das Eigenkapital bereitgestellt werden?

Grundsätzlich gilt: Das Eigenkapital sollte schon beim Finanzierungswunsch bereitstehen. Wer der Bank nachweisen kann, dass er das kalkulierte Eigenkapital tatsächlich bereits vorhält bzw. schon eingesetzt hat, steigert seine Zusage-Chancen für das Darlehen.
 
Den Unterschied machen Eigenkapitalanteil, welche beispielsweise in Form von Eigenleistung veranschlagt werden. In diesem Fall ist es hilfreich, bereits eine Liste mit allen geplanten Arbeitsstunden und die Anzahl der möglichen Helfer bereitzuhalten. Wer Eigenkapital in Form einer Lebensversicherung oder anderen Sicherheitsleistungen einbringen möchte, sollte über alle notwendigen Papiere (beispielsweise Wertgutachten) verfügen. Je besser die Darlehensanfrage vorbereitet und mit allen Nachweisen dokumentiert ist, dass du schneller geht die Bearbeitung und final die Kreditentscheidung.
 

Die Ermittlung des tatsächlichen Eigenkapitals: So geht es

Viele Antragsteller sind sich unschlüssig, hoch ihr Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung wirklich ist. Die Bank interessiert sich vor allem für nachweisliche Zahlen und fundierte Kalkulationen. Um den tatsächlichen Eigenkapitalstand zu bestimmen, werden zunächst alle Geldanlagen mit sofortigem Zugriff ermittelt. Hierbei geht es nicht um mögliche Wertpapiere oder andere Finanzprodukte in einem Depot, da sie Wertverlust unterliegen können. Gemeint sind vielmehr Einlagen auf dem Spar- oder Girokonto.
 
Wer Geldanlagen mit Schwankungspotenzial hat (beispielsweise Fonds oder Wertpapiere), kalkuliert sie im zweiten Schritt. Jedoch sind hier Abschläge zwischen 20 % und 40 % zu berücksichtigen, denn die Kurse können deutlich bei einer finalen Depotauflösung variieren.
 
Wurden die bisherigen Eigenkapitalmittel kalkuliert, folgt der letzte Schritt: drei Monatseinnahmen werden abgezogen. Damit wird sichergestellt, dass ausreichend Puffer für notwendige Anschaffungen bzw. unvorhergesehene Kostenaufwendungen bleibt.
 

Zwischenfinanzierung als Sonderform für Eigenkapital

Darlehensnehmer, welche Eigenkapital einbringen wollen, was jedoch noch nicht zur Verfügung steht, können mit zwischen Finanzierungen agieren. Winkt beispielsweise die zugesicherte Auszahlung eines Vertrages oder einer Prämie? Wer einen Nachweis über eine verbrieft stattfindende Zahlung hat, kann diese als Eigenkapitalform nutzen. Allerdings wird hier in den meisten Fällen eine Zwischenfinanzierung notwendig, da das Eigenkapital faktisch noch nicht bereitsteht und durch die Bank als solches nicht anerkannt wird.
 
Der Schritt über die Zwischen- bzw. Vorfinanzierung ermöglicht jedoch, dass die Zinsen für das Hauptdarlehen günstiger bereitgestellt werden. Wer sich dieser Lösung bedienen möchte, sollte wissen, dass eine maximale Laufzeit von 24 Monaten für solch eine Zwischenfinanzierung gängig ist. Dafür steht das Darlehen meist sogar äußerst kurzfristig Verfügung.

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