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Jährliche Betriebskostenabrechnung: Worauf müssen Mieter achten?

21.12.2020 | Vielen Mieter ist der Brief mit der Betriebskostenabrechnung ein Graus. Sie scheuen sich vor einer Nachzahlung und der genauen Auseinandersetzung mit der Kostenzusammenstellung. 

Nicht selten bezahlen sie die Rechnung blind, um einen Konflikt zu vermeiden. Allerdings ist eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung sehr sinnvoll. Vermieter probieren häufig mehr abzurechnen, als überhaupt erlaubt ist, tun dies teilweise aber auch selbst ganz unwissentlich.

Grafik: pixabay.com
Grafik: pixabay.com


Was ist eine Betriebskostenabrechnung?

Mieter zahlen neben der Kaltmiete eine monatliche umlagefähige Pauschale für eine Wohnung oder ein Haus. Diese Betriebskosten leisten sie fast immer in Form einer monatlichen Vorauszahlung, sodass der Vermieter sämtliche Betriebskosten decken kann. Im Gegenzug erstellt der Vermieter am Jahresende eine Abrechnung mit allen angefallenen Betriebskosten. Diese werden mit den geleisteten Zahlungen anschließend gegenrechnet. So entsteht entweder eine Nachzahlung oder eine Rückzahlung an den Mieter.

Verspätete Abrechnung

Der Vermieter hat nicht ewig Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das BGB regelt den genauen Zeitraum, in dem die Nebenkostenabrechnung zugestellt werden muss. § 566 Abs. 3 BGB besagt, dass der Brief spätestens nach Ablauf des 12. Monats des Abrechnungszeitraums zugestellt werden muss. Endet der Zeitraum beispielsweise am 31.12.2019 muss der Brief bis zum 31.12.2020 zugestellt werden. Sonst ist die Betriebskostenabrechnung unzulässig. Vermieter können dafür Muster und Vorlagen für ihre Betriebskostenabrechnung verwenden.

Falscher Abrechnungszeitraum

Der Vermieter darf zur Berechnung der Betriebskosten lediglich einen Zeitraum von 12 Monaten zugrunde legen. Dieser kann vom 1. Januar bis zum 31. Dezember gewählt werden, aber auch ein anderer Zeitraum mit 12 Monaten Laufzeit ist denkbar. Demnach dürfen auch nur Kosten berücksichtigt werden, die in diesen Monaten entstanden sind. Alle weiteren Abrechnungen sind unzulässig und unwirksam.

Abweichung vom Mietvertrag

Bei der Prüfung der Betriebskosten sollten Mieter ihren Mietvertrag beachten. Dieser regelt nicht nur die Höhe der Miete und die Mietdauer, sondern auch die Kostenstellen für den Betrieb der Wohnung. Natürlich können hier keine willkürlichen Kosten beschrieben werden. Die Betriebskostenverordnung regelt für beide Seite, welche Positionen umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • Grundsteuer
  • Kosten Entwässerungsanlage
  • Kaltwasserkosten
  • Kosten für die Wärmeversorgung
  • Kosten für den Hauswart
  • Warmwasserkosten
  • Kosten für Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Fahrstuhlkosten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge
  • Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfungskosten
  • Kosten für die gemeinschaftliche Beleuchtung
  • Schornsteinfegerkosten
  • Betriebskosten Waschanlagen
  • Sonstige Kosten (Trinkwasseranalyse, Dachrinnenreinigung, Wartung der Rauchmelder etc.)


Heizkosten falsch umgelegt

BGH WuM 2006, 518 besagt, dass eine Heizkostenpauschale oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten unzulässig sind. Für den Mieter bedeutet dies, dass er im Falle der Betroffenheit die Heizkosten um 15% reduzieren darf. Der Vermieter muss gewährleisten, dass mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig umgelegt werden!

Einmalkosten abgerechnet

Der Name Betriebskostenabrechnung verrät es an sich schon: Vermieter dürfen nur Kosten abrechnen, die für den Betrieb einer Wohnanlage regelmäßig anfallen. Einmalkosten dürfen nicht berücksichtigt werden. Somit sind Positionen wie die Rechtsschutzversicherung, Porto, Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Bankgebühren, Ungezieferbekämpfung etc. unzulässig.

Unvollständige Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Betriebskostenabrechnung vollständig und nachvollziehbar ist. Ansonsten haben Mieter die Möglichkeit, gegen die Abrechnung vorzugehen. Aus dem Grund sollten Mieter folgende Angaben prüfen:

  • Verteilerschlüssel
  • Abrechnungszeitraum
  • Kostenpositionen
  • Ergebnis Betriebskosten
  • Anteil der Nebenkosten für den Mieter
  • Erfolgte Vorauszahlung


Fazit

Die Nebenkostenabrechnung sollte von jedem Mieter genau geprüft werden. Auch wenn dieses Dokument für viele nur schwer zu verstehen ist, lohnt sich die genaue Prüfung. Über 80% der Betriebskostenabrechnungen sind fehlerhafte, sodass eine durchschnittliche Einsparung von 221 € möglich ist. Um den Prozess für Mieter zu vereinfachen, lohnt sich der Abgleich mit dem Mietvertrag, denn in diesem Vertrag sind alle wichtigen Punkte genauestens dokumentiert. Aber auch unabhängige Dienstleister können die Prüfung der eigenen Betriebskostenabrechnung übernehmen.
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