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Immobilienverkauf – aber wie? Calental-CEO Fabian Simon über Objektbewertung und Preisermittlung

31.07.2020 | Für den Verkauf einer Immobilie waren die Voraussetzungen selten günstiger: Kreditzinsen sind auf historisch niedrigem Niveau, die Nachfrage ist entsprechend hoch. Kein Wunder, dass Immobilien ihre Besitzer derzeit zu mitunter stattlichen Preisen wechseln. Doch der Verkauf einer Immobilie – sei es Einfamilien-, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt – ist alles andere als ein einfaches Unterfangen. Allein die Ermittlung eines marktgerechten Preises ist eine Aufgabe, die nicht nur Fingerspitzengefühl und Sachverstand, sondern vor allem Marktkenntnis und objektive Bewertungsmaßstäbe erfordert.

Gerade für Immobilien mit sentimentalem Wert werden regelmäßig Preise aufgerufen, die der Markt schlicht nicht hergibt – denn das Elternhaus verkauft niemand gern zum vermeintlichen Schleuderpreis. „Es ist nachvollziehbar, dass emotional aufgeladene Objekte von Besitzern höher bepreist werden, als es Marktlage und allgemeiner Zustand der Immobilie vorgeben. Nur: Mit einer unrealistischen Preisvorstellung ist niemandem geholfen“, sagt Fabian Simon, Strategie-Berater und Geschäftsführer bei der Calental Immobilienvermittlung GmbH. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Hameln unterstützt Immobilienbesitzer seit gut 20 Jahren bei der Preisfindung und beim Verkauf von Immobilien aller Art im Großraum Hannover, in Bayern, auf Sylt und den Balearen.

 

Ratio statt Emotion: Preisermittlung anhand von Lage, Zustand und Erschließung

 

Hilfreich sei stattdessen eine rationale Analyse des Marktpreises anhand von bewährten Merkmalen. Nach wie vor stärkster Einflussfaktor auf den Verkaufspreis sei die Lage der Immobilie, die Fachleute abermals in Mikro- und Makrolage unterteilen. Die Mikrolage umfasst zahlreiche Kriterien wie die Infrastruktur in Objektnähe, unmittelbare Erreichbarkeit von Bildungs-, Kultur-, und Einkaufseinrichtungen, sogar Sachverhalte wie Geräusch- und Schadstoffemissionen werden berücksichtigt. Für die Beurteilung der Makrolage hingegen nimmt der Analyst einen weiter gefassten Blickwinkel ein, nimmt die Demografie in der Region, die Zugkraft des Wirtschaftsstandorts und die generelle Verkehrsanbindung ins Visier.

 

Auch eine adäquate Beurteilung des Erhaltungszustands und der Erschließung (bei Grundstücksverkauf) ist elementar für die Ermittlung eines marktkonformen Preises. Für Laien erscheint dies, wenn überhaupt, nur bedingt machbar. „Viele unserer Kunden überschätzen den tatsächlich aufrufbaren Preis für ihr Objekt, weil zentrale Einflussfaktoren außer Acht gelassen werden. Gleichzeitig stellen wir nach unserer Marktanalyse regelmäßig fest, dass ein attraktiverer Preis für einen Kunden erzielt werden kann“, so Simon.

 

Neuer Trend: Home Staging kann Verkaufspreis steigern

 

Apropos attraktiv: Ein relativ neuartiger Trend aus den Vereinigten Staaten zum Steigern des erzielbaren Objektpreises ist das sogenannte Home Staging. Leerstehende Immobilien werden bei dieser verkaufsfördernden Maßnahme von Fachleuten neu eingerichtet – von den Möbeln über die Dekoration bis zum eigenen Beleuchtungskonzept. Einige Statistiken zeigen schon jetzt, dass derart aufgewertete und in Szene gesetzte Immobilien einen bis zu 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen können. Die Einrichtung wird dann nach dem Verkauf zurückgebaut oder durch den Käufer erworben. Home Staging ist jedoch ganz sicher kein Wundermittel und auch nicht für jede Immobilie vollends geeignet. Gewerbeimmobilien zum Beispiel profitieren mitunter weniger von der modernen Verkaufstechnik. Überhaupt ist das Konzept unterm Strich noch recht unbekannt, private Investoren noch nicht gewöhnt an „gestagte“ Objekte.

 

Trotz allem: Zu dem auf traditionelle Werte fokussierten Credo des Unternehmens Calental stünde ein Verfahren wie Home Staging nicht im Widerspruch, erklärt Fabian Simon auf Nachfrage: „Gerade Ein- und Mehrfamilienhäuser können durch geschmackvolles Home Staging teils deutlich schneller und zu höheren Preisen den Besitzer wechseln. Wir haben diesen Service daher in unser Leistungsportfolio aufgenommen. Calental steht für Kontinuität und nachhaltige Geschäftsbeziehungen – der Blick über den Tellerrand und das Bewerten neuartiger Konzepte ist daher essenziell.“

 

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