Immobilientausch: Die neue Form der Immobiliensuche

Patrick Riehl, Immobilienexperte und Verfasser einer Fachbuchreihe zum Thema Finanzmarkt im Wandel, beschreibt die Situation in einem Interview folgendermaßen: „Die Immobilienmakler treiben die Preise in die Höhe. Sie wollen den Auftrag vom Eigentümer haben und überbieten sich gegenseitig mit dem möglichen Angebotspreis. Die Kaufinteressenten vergleichen diese Angebotspreise auf den Immobilienportalen und gehen davon aus, dass es Verkaufspreise sind. Dadurch entsteht eine Preisspirale nach oben.“

Immer mehr Menschen wollen die Niedrigzinsphase nutzen, um Immobilien zu günstigen Zinsen zu kaufen. Wer bereits eine Immobilie hat, fragt sich zunächst: „Was ist meine Immobilie wert?“

Um den Kreislauf aus immer mehr Miet- und Kaufinteressenten einerseits und einer sinkenden Zahl von Angeboten andererseits zu durchbrechen, hat er das Konzept des Immobilientauschs entwickelt. Dieses Konzept gibt Miet- und Kaufinteressenten mit dem Wunsch nach Veränderung ihrer Wohnsituation die Möglichkeit, die passende Immobilie zu finden und gleichzeitig die eigene Immobilie als aktuelles oder auch als Tauschangebot zu veröffentlichen. Dadurch entstehen viele Vorteile. Zum Beispiel hilft der Immobilientausch, die hohen Erwerbsnebenkosten zu vermeiden, die bei einem herkömmlichen Kauf entstehen würden oder die Steuerlast zu reduzieren, die bei einem Verkauf entstehen kann.

Wie funktioniert der Immobilientausch?

Das Prinzip von Immotausch ist sehr einfach. Wer sich beispielsweise als Rentner verkleinern, also sein Haus verkaufen und eine Wohnung kaufen möchte oder sich als junge Familie mit Kinderwunsch vergrößern, also seine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchte, kann auf dem Immobilientauschportal einfach ein entsprechendes Tauschprofil inserieren. In diesem Tauschprofil definieren die Kunden den Immobilienwunsch und das eigene Angebot. Der von Patrick Riehl entwickelte Ringtausch-Algorithmus analysiert die möglichen Immobilientransaktionen und offenbart mögliche Tauschszenarien innerhalb einer beliebigen Anzahl an Teilnehmern und Objekten. Die Teilnehmenden erfahren also, wer der jeweilige geeignete Interessent ist, um im Ringtausch eine der favorisierten Immobilien zu erhalten.

Der Immobilientausch – Die Umsetzung als Erklärvideo

Der Schlüssel zum Erfolg beim Immotausch-Konzept ist laut Patrick Riehl vor allem die Anzahl der Teilnehmenden. „Je mehr Verkaufsinteressenten ihre Tauschprofile hinterlegen, desto größer wird die Auswahl an Immobilien. Ein Parallelmarkt mit Tauschangeboten entsteht.“, erklärt er auch in seinem Videopitch. Es bildet sich sozusagen eine Fundgrube, in der Kauf- und Mietinteressenten genau die Immobilie finden, die sie sich wünschen.

Umfrage zum Immobilientausch schlüsselt Zielgruppen auf

Wer die Idee interessant findet, wird sich nun fragen, wie hoch die Nachfrage für ein Tauschprofil ist. Der Visionär möchte deshalb auch für Investoren, Partner und zukünftige Kunden das Kundenpotential aufschlüsseln und bittet alle, die eine Immobilientransaktion innerhalb der nächsten 10 bis sogar 20 Jahren planen, an der Umfrage zum Themenfeld Immobilientausch teilzunehmen.

Mit Immobilientausch Erwerbsnebenkosten sparen

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, der ist nicht nur mit stetig steigenden, inzwischen doppelt so hohen Verkaufspreisen konfrontiert, sondern auch mit Erwerbsnebenkosten. Sie sind in vielen Regionen der Bundesrepublik von 5 Prozent auf 8 Prozent angestiegen. In der Summe haben sie sich in der letzten Dekade verdreifacht, wenn man die Preissteigerungen und die Erhöhung der Erwerbsnebenkosten kombiniert.

Diese Entwicklung bremst nicht nur Kaufinteressenten, sondern auch diejenigen, die schon Wohneigentum besitzen und ihre Wohnsituation verändern möchten. Für beide fallen beim Kauf einer neuen Immobilie sehr hohe Erwerbsnebenkosten an.

Hier kann Immotausch laut Patrick Riehl für finanzielle Entspannung sorgen. Denn die am Immobilientausch Beteiligten können sich auf einen niedrigeren, am Sachwert orientierten Tauschpreis einigen. Da die Erwerbsnebenkosten, also Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer und Maklergebühr, hauptsächlich von der Höhe des Kaufpreises abhängen, lassen sich hier bis zu 50 Prozent einsparen. Aufgrund der niedrigen Zinsen haben sich die Verkaufspreise im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert nämlich verdoppelt.

Ermittlung der Erwerbsnebenkosten ohne und mit Immotausch

Eine einfache Beispielrechnung zeigt, wie die Ermittlung der Erwerbsnebenkosten ohne und mit Immobilientausch funktioniert. Wir haben hier die üblichen Pauschalwerte angenommen:

Erwerbsnebenkosten beim Verkauf zum Marktpreis an den Höchstbietenden

Ein älteres Ehepaar möchte sich verkleinern. Es besitzt eine Bestandsimmobilie mit Garten und sucht eine altersgerechte Wohnung.



Dieses Paar möchte eine seniorengerechte, luxuriöse Wohnung in der Stadtmitte erwerben, für die sie als Höchstbietende aufgrund der Lage und Ausstattung ebenfalls 1 Millionen Euro zahlen müssen.

Geht man von 8 Prozent Erwerbsnebenkosten aus, müssen das Ehepaar sowie die Käufer ihres Hauses jeweils 80.000 Euro an Erwerbsnebenkosten aufbringen, oft zzgl. Makler in Höhe von weiteren 35.700 Euro für beide Seiten.



Das ist eine hohe finanzielle Hürde, welche die Ersparnisse beider Familien aufzehren würde, falls es reicht. Banken werden für das Ehepaar aufgrund des geringen Sachwerts keine Zwischenfinanzierung des Kaufs dieser Wohnung zur Verfügung stellen.

Erwerbsnebenkosten bei Verkauf zum Tauschpreis an den richtigen Interessenten

Einigen sich nun beide Parteien im Rahmen eines Immobilientauschs auf den eigentlichen Sachwert von 500.000 €, reduzieren sich die Erwerbsnebenkosten für sie auf 40.000 € bzw. 57.850 €:





Eine Summe, die sich wesentlich leichter aufbringen lässt. Zudem werden Banken und Bausparkassen einer Zwischenfinanzierung zum Sachwert in der Regel ohne Schwierigkeiten zustimmen.

Patrick Riehl hat mit seinem Unternehmen ein neues, spannendes Marktsegment eröffnet. Es bietet den Teilnehmenden die Chance, sich abseits von klassischen Immobilienplattformen auf die Suche nach der Wunschimmobilie zu machen. Insofern ist die von Patrick Riehl formulierte Ausgangsfrage ein Sinnbild dessen, was Immotausch leistet: „Was machst du frei, wenn du gefunden hast, was du suchst?“

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