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Immobilienfinanzierung: Kreditumschuldung nach Ablauf der Zinsbindung kann sinnvoll sein

19.02.2018 | Baufinanzierungen gelten als starr und dauerhaft. Einmal abgeschlossen, so die Meinung zahlreicher Kreditnehmer, kann hieran nichts mehr geändert werden. Doch dies ist lediglich ein Gerücht. Spätestens mit Ablauf der Zinsbindung haben Bankkunden die Möglichkeit, sich am Kapitalmarkt umzusehen und den Kredit auf Wunsch abzulösen. Eine solche Umschuldung, die auch Anschlussfinanzierung genannt wird, ist in der Regel kostenfrei möglich und bietet nicht selten die Gelegenheit, den Kredit zu günstigeren Konditionen abzuschließen oder andere Vorteile in den Vertrag zu integrieren. Wir zeigen, worauf bei der Umschuldung von Baufinanzierungen geachtet werden sollte.

Die Zinsbindung bei Baufinanzierungen

Mit Abschluss eines Immobilienkreditvertrages vereinbaren Bank und Kunde neben dem Kreditbetrag und der monatlichen Rate auch eine Zeit der Zinsbindung. Üblicher Weise wird eine Zinsbindungsfrist von 10-20 Jahren gewählt. In diesen Jahren bleibt der Zins wie vereinbart bestehen, höhere Zinsen und damit eine höhere Ratenbelastung müssen Kreditnehmer nicht fürchten. Mit dem Ende der Zinsbindung ist eine Baufinanzierung allerdings meist noch nicht getilgt. Es verbleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Für diese Anschlussfinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Prolongation (Verlängerung) bei der derzeitigen Bank
  • Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut

Mit einer Anschlussfinanzierung ist also immer die Vereinbarung eines neuen Kreditvertrages verbunden. Bank und Kunde treten also erneut in Verhandlungen und vereinbaren einen Vertrag.

Tipp: Eine Umschuldung ist auch nach zehn Jahren Vertragslaufzeit möglich, wenn die Zinsbindung länger vereinbart wurde. Der Kredit kann in diesen Fällen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden.

Mit Ablauf der Zinsbindung bei der aktuellen Bank verlängern

Die Prolongation, also die Verlängerung eines bestehenden Baufinanzierungsvertrages bei der derzeitigen Bank, ist wohl die einfachste Variante für Kreditkunden. Etwa sechs bis acht Wochen vor dem Ende der Zinsbindung erhalten sie ein Angebot, welches die Restschuld, die neu zu zahlenden Zinsen und auch die neue Rate beinhaltet. Oft sogar sind zwei bis drei Kreditvarianten mit unterschiedlich langer Zinsbindung aufgelistet. Kreditnehmer müssen sich nun nur noch entscheiden, welche dieser Variante sie die nächsten Jahre nutzen wollen. Diese Variante wird entsprechend gekennzeichnet, der Vertrag wird unterschrieben und schon ist der Kredit für weitere zehn Jahre verlängert. Die Neueinreichung von Unterlagen ist hier in der Regel nicht nötig. Allerdings kennen die Banken auch ihre Vorteile, denn viele Kunden sind einfach zu bequem, sich am Bankenmarkt umzusehen und nach Alternativen zu suchen. Die Konditionen sind damit bei Prolongationsangeboten oft deutlich höher als bei einem Neuabschluss von Baufinanzierungsdarlehen.

Tipp: Nutzen Sie Vergleichsportale im Internet und informieren Sie sich über die aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung.

Die Umschuldung einer Baufinanzierung zu einer neuen Bank

Eine Alternative zur Prolongation bei der aktuellen Hausbank ist die Umschuldung zu einer neuen Bank. Mit Ablauf der Zinsbindung müssen Kreditnehmer keinerlei Kündigungsfristen mehr beachten, sondern können direkt wechseln. Zu beachten ist allerdings, dass die Prüfung einer Immobilienfinanzierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Idealer Weise wird ein solcher Vertrag bereits zwei bis drei Monate vorher angefragt und vereinbart.

So finden Sie eine neue Bank für die Baufinanzierung:

  • Günstige Angebote im Internet oder vor Ort überprüfen
  • Einreichung aller Baufinanzierungsunterlagen
  • Prüfung des Kreditantrages
  • Neueinrichtung des Kredites und Ablösung der bisherigen Verbindlichkeiten

Um mit einer Baufinanzierung zu einer neuen Bank zu wechseln, ist ein kompletter Neuantrag notwendig. Um diesen prüfen zu können, benötigen die Institute eine Reihe von Unterlagen, zu denen neben Einkommensdaten auch Informationen zum Objekt gehören. Schließlich muss das Haus bewertet werden, da dieses als Sicherheit gilt. Wurden alle Unterlagen geprüft und kann der Kredit genehmigt werden, erfolgt die Ablösung des bisherigen Kredites. Sofern nötig, kann im Rahmen einer solchen Umschuldung auch ein höherer als der Ablösebetrag vergeben werden. Mit diesem Geld können dann lang gehegte Vorhaben, etwa die Renovierung des Badezimmers oder die Neugestaltung der Gartenanlagen, durchgeführt werden.

Die Ablösung des Kredites und die Übertragung der Grundschuld

Wie bei jeder anderen Baufinanzierung muss auch bei einer Anschlussfinanzierung eine Sicherheit gestellt werden. In den meisten Fällen wird hierfür die vorhandene Grundschuld genutzt, die bereits im Grundbuch eingetragen ist. Diese kann ganz einfach mittels Notarvertrag von einer Bank auf die andere Bank übertragen werden. Hierzu ist es nicht nötig, dass der Hauseigentümer einen Termin beim Notar wahrnimmt. Hier können die Banken selbst aktiv werden, sofern sie entsprechend ermächtigt wurden. Die Kosten für diese Übertragung müssen die Kreditkunden allerdings selbst übernehmen. Diese sind jedoch überschaubar und deutlich günstiger als etwa die Neueintragung einer Grundschuld.

Die Abtretung einer bestehenden Grundschuld:

  • Ermächtigung des Hauseigentümers zur Übertragung der Grundschuld
  • Notarielle Beglaubigung dieser Unterschrift
  • Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch

Ähnlich einfach wie die Umschreibung der Grundschuld ist auch die spätere Ablösung des Kreditbetrages. Auch hier treten die beiden Banken miteinander in Kontakt. Über einen Treuhandauftrag erfolgt schließlich die Überweisung des Kreditbetrages, im Gegenzug wird die Grundschuld übertragen.

Die Anschlussfinanzierung vor Ort oder im Internet vereinbaren

Für eine Anschlussfinanzierung haben Kreditkunden heute eine Reihe von Möglichkeiten. Nicht nur die verschiedenen Banken vor Ort, auch Direktbanken und Kreditvermittler offerieren entsprechende Darlehen. Abschlüsse sind sogar bequem online möglich. Insbesondere beim Abschluss von Baufinanzierungen wünschen viele Kunden jedoch eine umfassende Beratung, die ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile des Vertrages aufzeigt. Deshalb haben sich in diesem Segment Banken etabliert, die entweder in Filialen vor Ort tätig sind oder aber umfangreiche Beratungsangebote über das Internet bieten. Insbesondere durch die Videotelefonie machen die Institute derzeit große Fortschritte. So können Beratungen nicht mehr nur vor Ort, sondern auch von zu Hause aus in Anspruch genommen werden.

Tipp: Finden Sie gute Baufinanzierungsberater über Bewertungsportale im Internet oder fragen Sie Freunde und Bekannte, die gute Erfahrungen machen konnten.

Kredite vorzeitig mit Forwarddarlehen umschulden

Das aktuelle Zinsniveau in Deutschland und Europa ist sehr niedrig. Seit Monaten liegt der Leitzins bei 0,0%, gleichzeitig müssen die Banken Strafzinsen bezahlen, wenn sie Geld bei der Zentralbank deponieren. Dies sorgt für attraktive Kreditkonditionen, auch bei der Baufinanzierung. Bei erstklassiger Bonität und einer umfangreichen Kreditabsicherung können Kredite aktuell bereits mit Zinssätzen von wenig über einem Prozent vergeben werden. Wie sich das Zinsniveau allerdings entwickelt, kann nur schwer vorhergesagt werden. Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung gehen Experten allerdings davon aus, dass die Zinsen in den kommenden Monaten wieder steigen können. Wie stark dieser Anstieg ausfallen wird, muss abgewartet werden. Kreditnehmer, deren Zinsbindung in ein bis zwei Jahren abläuft, sollten allerdings nicht bis zu diesem Zeitpunkt warten. Sie haben die Möglichkeit, sich das niedrige Zinsniveau von heute schon jetzt zu sichern, und zwar mit dem Abschluss eines Forwarddarlehens.

Das Forwarddarlehen im Überblick

  • Vertragsabschluss ist bereits heute zu den geltenden Konditionen möglich
  • Auszahlung des Kreditbetrages erst in der Zukunft zum vereinbarten Termin
  • Ratenzahlung beginnt erst mit Auszahlung des Kredites

Bei einem Forwarddarlehen handelt es sich also auch um eine Form der Baufinanzierung. Obwohl der Kreditvertrag bereits jetzt mit der Bank vereinbart und unterschrieben wird, erfolgt die Auszahlung des Kreditbetrages erst später, beispielsweise in einem oder zwei Jahren. Ist der Zeitpunkt erreicht, wird der Kreditbetrag ausgezahlt, die bisherige Finanzierung abgelöst und die Ratenzahlung beginnt.

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