Zunächst ein paar Vorüberlegungen
Es gibt eine Reihe unterschiedlicher Investment-Strategien. Manche davon konzentrieren sich auf den kurzfristigen Verkauf von Gewerbeimmobilien in Großstädten, andere wiederum legen ihren Fokus eher auf Wohnhäuser. Andere Investoren kaufen Objekte auf, werten sie auf und vermieten sie anschließend. Wieder andere beschäftigen sich mit der Aufteilung bestehender Immobilien. Hier lässt sich zunächst festhalten, dass es eine Vielzahl von Möglichkeiten der Renditeerzielung gibt, von denen jede ihre Vor- und Nachteile aufweist, die mit dem individuellen Rendite- und Risikoprofil abgeglichen werden müssen.
Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor dem Kauf mehrere Exit-Szenarien zu entwickeln. So könnte man das Objekt zum Beispiel kaufen und halten, an einen anderen Investor weiterverkaufen oder es aufteilen und an Eigennutzer verkaufen. Hält man sich mehrere Optionen offen, kann man bei Bedarf schnell seine Strategie wechseln und vermeidet das Risiko, mit seinem Investment in ausweglose Situationen zu geraten.
Die Unterscheidung von lang- und kurzfristigen Strategien
Eine wesentliche Unterscheidung bei Investment-Strategien ist die zwischen kurzfristigen (Cashflow Today) und langfristigen (Cashflow Tomorrow).
Investoren, denen es noch am nötigen Eigenkapital mangelt, entscheiden sich bevorzugt für Cashflow-Today-Strategien, mit denen schnell Renditen generiert werden können. Hier geht es darum, Objekte kurzfristig zu höheren Preisen zu verkaufen. Das erlaubt den Aufbau einer soliden Eigenkapitalbasis. Voraussetzung für das Gelingen kurzfristiger Projekte sind allerdings ein hohes Maß an Eigeninitiative und viel Engagement. Auch besteht die Gefahr, dass Zahlungsausfälle schwerwiegende finanzielle Probleme nach sich ziehen.
Wenn man finanziell gut abgesichert ist, sollte man eher eine Cashflow-Tomorrow-Strategie wählen. Dabei finanziert man den Immobilienkauf über einen langfristigen Kredit, der dann über die eingehenden Mietzahlungen getilgt wird. Das eröffnet einerseits den Vorteil, dass man mit der langfristigen Kapitalanlage ein sicheres Einkommen aufbaut, dabei andererseits aber auch noch Steuern spart.
Immobilienchirurg Mounir Ghazi stellt die wichtigsten Investment-Strategien vor
Im Wesentlichen unterscheidet man fünf Arten von Investitionsstrategien. Hierzu gehören Fixing Up, Buy and Sell, Buy and Hold, Fix and Flip und Umnutzung.
Fixing Up:
Fixing-Up-Investments zeichnen sich dadurch aus, dass man das Nutzungslevel von Immobilien durch Aufwertung erhöht. Typische Vorgehensweisen sind hier nachträgliche Sanierungen und Renovierungen. So kann man etwa energieeffiziente Heizungen und Beleuchtungen einbauen, Eingangsbereiche neugestalten und hochwertige Fußböden verlegen. Wenn Mieter diese Ausstattungsmerkmale sehen, sind sie eher bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Das erlaubt langfristig höhere Renditen.
Buy and Sell:
Die zweite Investitionsart zeichnet sich dadurch aus, dass man Objekte günstig einkauft und sie ohne große Aufwertungen weiterverkauft. Häufig haben die Eigentümer hier einen wirtschaftlichen Druck, ihre Immobilie schnell zu veräußern. Das kann etwa bei Streitigkeiten unter Erbengemeinschaften oder bei Verwertungen durch Banken der Fall sein. Hier werden die Renditen nicht über Wertzuwächse generiert, sondern durch die zielgerichtete Ansprache passender Marktteilnehmer, die bereit sind, höhere Preise zu zahlen.
Buy and Hold:
Deutlich langfristiger ist die Buy-and-Hold-Strategie, bei der Objekte eingekauft werden, die man im Anschluss langfristig hält. Hierbei rechnet man nicht mit markanten Marktveränderungen, sondern mit gleichmäßigen langfristigen Einnahmen.
Der Fokus liegt dabei auf dem Cashflow durch regelmäßige Mieteinnahmen. Die Mietzahlungen werden genutzt, um die Kreditzinsen und die Nebenkosten abzuzahlen. Der Investor behält den Überschuss.
Fix and Flip:
Fix and Flip ist eine tendenziell spekulativere und risikoreichere Investmentform. Dabei kauft man renovierungsbedürftige Immobilien zu günstigen Preisen auf, wertet sie auf und verkauft sie im Anschluss schnell zu einem höheren Preis. Interessant sind solche Häuser zum Beispiel für Privatkäufer, die nicht das notwendige Know-how und die Ressourcen haben, Sanierungsmaßnahmen selbst mit verhältnismäßigem Aufwand vorzunehmen.
Umnutzung:
Bei Umnutzungen baut man bereits gekaufte Objekte für eine neue Nutzungsart um. Im Anschluss daran vermietet oder verkauft man sie. Eine verbreitete Möglichkeit besteht etwa darin, leerstehende Ladengeschäfte in Wohn- und Geschäftshäusern zu Wohnungen umzubauen. Auch alte Fabrikräume werden zum Beispiel gern als Lofts genutzt. Ebenso nimmt der umgekehrte Weg an Beliebtheit zu – wenn man etwa in ehemaligen Altbau-Wohnungen Büros oder Praxen einrichtet.
Zusammenfassung
Wer als Investor verschiedene Investitionsstrategien kennt, kann leichter auf neue Marktsituationen reagieren und auch unter schwierigen Bedingungen erfolgreich mit Immobilien handeln. Deshalb empfiehlt es sich, sich frühzeitig mit verschiedenen Verwertungskonzepten vertraut zu machen und Risiken damit langfristig zu minimieren.
Über Immobilienchirurg
Die Immobilienchirurg GmbH wurde 2017 als kleines Familienunternehmen gegründet, das im Ankauf und in der Verwaltung eines hochwertigen Bestandes aktiv war. Unter der Leitung von Oberarzt und Chirurg Mounir Ghazi wuchs es schnell zu einem florierenden Unternehmen mit mehr als 30 Mitarbeitern, das sich auf die Vermittlung von Immobilien an Ärzte, Apotheker, Investoren und Projektentwickler spezialisiert hat.
Weiterführende Informationen
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