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Immobilien kaufen: Düsseldorf und Köln im Vergleich

10.12.2019 | Düsseldorf zieht jedes Jahr nicht nur zahlreiche Touristen an, sondern auch etliche Neubürger. Und das ist auch kein Wunder. Die Stadt ist lebenswert, hat eine hohe Bar- und Restaurantdichte und die Kriminalitätsrate ist vergleichsweise niedrig. Düsseldorf ist aber keine Millionenstadt wie Köln, die mit 1,1 Millionen Einwohner im bundesweiten Vergleich auf Platz 4 hinter Berlin, Hamburg und München rangiert. 

Millionenstadt Köln: Hier leben Menschen aus rund 180 verschiedene Nationalitäten eng beieinander. - Foto: pixabay.com © gerdrohsdesign (CC0 Creative Commons)
Millionenstadt Köln: Hier leben Menschen aus rund 180 verschiedene Nationalitäten eng beieinander. - Foto: pixabay.com © gerdrohsdesign (CC0 Creative Commons)


Auch Köln hat viel zu bieten. Die Metropole ist international geprägt, bietet viele Freizeit, Shopping- und Sportmöglichkeiten und – für manche vielleicht überraschend – sehr viel Grün. Fast die Hälfte des Stadtgebiets ist von Parks, von Wäldern und Gewässern geprägt. Soweit zu den Zahlen und Fakten. Doch wie in anderen Großstädten hat sich der Immobilienmarkt auch in den beiden rheinischen Metropolen stark verändert. Wir haben uns deshalb gefragt, wie sich die beiden Märkte unterscheiden und welche Vorteile für Düsseldorf und welche für Köln sprechen?

Immobilienmarkt in NRW gespalten


Was Fachleute kaum überraschen wird: Der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen ist gespalten. So finden sich in den rasch wachsenden Städten Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster besonders hohe Preise auf dem Wohnungsmarkt, während in Duisburg, Bielefeld, Gelsenkirchen und Bochum deutlich weniger zu bezahlen ist. Wird der Fokus auf Köln und Düsseldorf gerichtet, ist festzustellen, dass nicht nur die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich angezogen haben, sondern auch die Kaufpreise.

Wie teuer sind Düsseldorf und Köln?
In Düsseldorf kostet der Quadratmeter im Schnitt 3773 Euro und in Köln müssen Käufer rund 3648 Euro auf den Tisch legen. In der Kölner Altstadt können für Neubau-Wohnungen Spitzenwerte von mehr als 7000 € pro Quadratmeter erreicht werden und auch Düsseldorf lässt sich nicht lumpen. Im beliebten Stadtteil Carlstadt werden für Neubau-Wohnungen in begehrten Lagen Preise von über 8.000 Euro verlangt.

Von diesen hohen Preisen sollten sich interessierte Immobilien Käufer aber nicht abschrecken lassen. Es handelt sich hierbei um die Spitzenwerte, die in Ausnahmefällen erreicht werden. Abgesehen davon ist es möglich auch in begehrten Lagen attraktiven Wohnraum zu finden, der sich in einer erschwinglichen Preisklasse bewegt. Was dabei als „erschwinglich“ betrachtet wird, ist individuell verschieden.

Erst Finanzierungsrahmen klären, dann Immobilien suchen


Bevor sich Kaufinteressenten auf die konkrete Suche nach einer Immobilie machen, sollte das verfügbare Budget geklärt werden. Denn wer weiß, wie viel das Eigenheim kosten darf, kann sich bei der Suche nach einer konkreten Immobilie entsprechend fokussieren und kommt damit rascher ans Ziel. Bei Hüttig & Rompf lassen sich zukünftige Immobilienbesitzer zunächst einmal persönlich beraten. Im Rahmen das Beratungsgesprächs steht die finanzielle Situation im Zentrum der Aufmerksamkeit, um die Möglichkeiten der Baufinanzierung auszuloten. Im Unterschied zu unpersönlichen Finanzierungsvergleichs-Suchmaschinen erhalten die Kunden verschiedene Finanzierungsvorschläge, die nicht nur übliche Bankkredite vorsehen, sondern auch KfW-Förderprogramme, die neben günstigen Konditionen teilweise auch Zuschüsse beinhalten.

Der Vorteil: Mit der optimalen Kombination aus gängigen Bankkrediten und passenden Förderprogrammen beteiligt sich der Staat an der Finanzierung einer Immobilie in Düsseldorf oder Köln und die tatsächliche finanzielle Belastung der Immobilienkäufer sinkt ein Stück ab.

Gemütliche Altstadt, schillerndes Nachtleben: Düsseldorf hat sehr viele Bars, Kneipen und Restaurants. - Foto: pixabay.com © michaelgaida (CC0 Creative Commons)
Gemütliche Altstadt, schillerndes Nachtleben: Düsseldorf hat sehr viele Bars, Kneipen und Restaurants. - Foto: pixabay.com © michaelgaida (CC0 Creative Commons)


Köln oder Düsseldorf? Konkrete Vergleiche im Einzelfall ziehen.


Da die angegebenen durchschnittlichen Kaufpreise sich aus einer breiten Gesamtspanne ergeben, ist es in jeder der beiden Städte möglich, eine geeignete Immobilie zu finden. Mitunter braucht es eine Portion Geduld bei der Suche.

Sich bei der Entscheidung für eine Stadt allein von den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen leiten zu lassen ist generell kein guter Ansatz. Denn um einen aussagekräftigen Vergleich ziehen zu können, müssen im Prinzip ganz konkrete Immobilien – die eine in Köln, die andere in Düsseldorf – einander gegenübergestellt werden. Dazu müssten die Rahmenbedingungen beider Immobilien in etwa gleichwertig sein. Es ist nicht ganz einfach, einen solchen Vergleich in der Realität durchzuführen.

Kurz gesagt: Der Preis allein ist nicht entscheidend, es kommt auf das spezifische Umfeld und auf die persönlichen Lebensumstände an. Zum spezifischen Umfeld gehören zum Beispiel die typischen Standortfaktoren wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Anbindung an die Autobahn, die öffentliche Infrastruktur, die Sicherheit im Wohnviertel, die Lärmbelastung, Einkaufsmöglichkeiten und anderes mehr.

Zu den persönlichen Lebensumständen gehören zum Beispiel das Lebensalter, die derzeitige und zukünftige familiäre Situation, das Freizeit- und Einkaufsverhalten, Ruhebedürfnis und gesundheitliche Verfassung. Je nach Gewichtung der persönlichen Präferenzen kommen entsprechend vorzugsweise ruhige Lagen oder belebte Stadtviertel in Betracht.

Lebensqualität in Düsseldorf


Düsseldorf hat es im „Mercer Quality of Living Ranking” auf Platz sechs geschafft – allerdings richtet sich die Studie an Regierungen und an Firmen, die ihre Arbeitnehmer ins Ausland schicken. Die Kriterien, die dabei angelegt werden, unterscheiden sich stark von denen, die der typische Düsseldorfer unter dem Begriff „Lebensqualität“ versteht. Was macht Düsseldorf für Düsseldorfer lebenswert? Shoppen auf der Kö, bummeln in der Altstadt, das Rheinufer, das Großstadtflair trotz überschaubarer Größe, kurze Wege, nette Leute, gemütliche Kneipen und ein vielfältiges Freizeitangebot, gepaart mit einem großartigen kulturellen Programm und der besonderen Düsseldorfer Lebensart. Man muss Düsseldorf und die Düsseldorfer mögen, um hier eine Immobilie zu kaufen. Das gilt natürlich für jede Stadt, auch für Köln.

Lebensqualität in Köln


In punkto Lebensqualität steht Köln Düsseldorf nichts nach. Die Kölner sind stolz auf ihre Stadt. Köln ist wirklich multikulturell, offen für queere Lebensformen und ungewöhnliche Lebensentwürfe und Kunstformen. Köln ist auch Medienstadt und entsprechend vielfältig ist die Bevölkerung hinsichtlich ihrer ethnischen Wurzeln. Die Kunst- und Kulturszene ist wunderbar bunt und einer Millionenstadt würdig – man denke an die Art Cologne und an die über 100 Galerien und die Auktionshäuser der Millionenstadt. Außerdem ist Köln darüber hinaus Deutschlands einzige Sportstadt überhaupt. In Köln ist die Sporthochschule angesiedelt. Außerdem gibt es über 30 Golfplätze im Umkreis von 60 km und das Rheinenergiestadion, in dem der 1. FC Köln das Herz seiner Fans höher schlagen lässt.

Durch die Augen des Investors: Die besten Lagen in Düsseldorf und Köln


Wer aus Investorensicht die beste Lage in Düsseldorf sucht, also eine exzellente Investitionssicherheit haben will, der sollte sich die Bezirke Hafen, Carlstadt und Oberkassel ansehen. In diesen Stadtteilen sind auch die Mieten am höchsten.

In Köln gibt es tatsächlich keinen Stadtteil, der – aus Investorensicht – dieselbe exzellente Investitionssicherheit aufweist. Die besten Lagen in Köln sind aber dennoch für Investitionen geeignet. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie in Köln zu kaufen und sie mit Gewinn später weiterzuverkaufen, sollte sich auf die Suche nach Immobilien zum Beispiel in der Altstadt, in Neustadt Nord oder in Sülz machen.

Die Investitionssicherheit ist aber nicht unbedingt das erste Kriterium, dass Käufer oder Bauherren eines Eigenheims heranziehen, um sich für oder gegen eine Immobilie zu entscheiden. Man muss sich einfach Wohlfühlen in seiner Heimatstadt und das lässt sich mit keiner Studie der Welt ändern.

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