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Immobilien & Steuern: individuelle Beratung durch den Steuerberater spart bares Geld

22.11.2021 | Für Privatpersonen und institutionelle Investoren sind Immobilien eine attraktive Geldanlage-Möglichkeit. In Bezug auf Kauf, Verkauf, Verwaltung oder Bewirtschaftung sind jedoch unterschiedliche steuerliche Aspekte zu beachten. Vom klassischen Eigenheim über vermietete Objekte bis zum Gewerbeobjekten eröffnet sich in vielen Fällen interessantes und allzu oft leider ungenutztes Steuersparpotential. Ein erfahrener Steuerberater für Immobilien  beantwortet Fragen zu Themen wie Spekulationsfrist oder Rentabilitätsbeurteilung und erarbeitet eine individuell passende Steuerstrategie.

Quelle: adobe.de © Drazen

Immobilienbesitzer können ihre Steuerlast optimieren

In Deutschland gibt es aktuell rund 19,3 Millionen Wohngebäude (Stand: 2020) und eine Vielzahl unterschiedlicher Gewerbeimmobilien, weiterhin erfolgt bei zahlreichen Objekten eine gemischte Nutzung. Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung von Immobilien lauern einige Fallstricke, bei allen relevanten Fragen rund um Kauf oder Verkauf und mehr ist daher ein kompetenter Steuerberater für Immobilien der ideale Ansprechpartner. Abhängig von der Nutzung lässt sich die Steuerlast im Einzelfall individuell optimieren. Mieter oder Selbstnutzer können beispielsweise Handwerkerleistungen absetzen und auch für Vermieter bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten, bestimmte Kosten von der Steuer abzusetzen. Bei denkmalgeschützten Immobilien profitieren Selbstnutzer von hohen Sonderabschreibungen und in Bezug auf die Vermögensnachfolge ist grundsätzlich eine frühzeitige Planung unverzichtbar.

Mit welchen Steuern müssen Immobilienbesitzer rechnen?

Je nach Nutzung fallen unterschiedliche Steuern an, daher sollten sich Käufer bereits im Vorfeld mit den diversen Steuerarten befassen und im besten Fall eine eingehende Beratung durch den Steuerberater in Betracht ziehen. In erster Linie sind folgende Steuerarten für Immobilienbesitzer relevant:

Grunderwerbssteuer:

Beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksteils muss der Käufer einmalig die Grunderwerbssteuer zahlen. Diese den Bundesländern zustehende Verkehrssteuer variiert je nach Bundesland zwischen rund 3,5 und 6,5 %. Als Berechnungsgrundlage dient dabei jeweils der Kaufpreis. Bei einem Grundstückserwerb fällt grundsätzlich die Grunderwerbssteuer an. Allerdings sind bestimmte Vorgänge grunderwerbsteuerfrei, dazu zählen beispielsweise Schenkung, Erbschaft, Übertragung auf den Ehepartner und mehr.

Grundsteuer:

Sie zählt zu den Gemeindesteuern und steht somit den jeweiligen Kommunen zu. Die Höhe der Steuer wird mittels mehrstufigem Verfahren ermittelt, wesentlich entscheidend ist diesbezüglich der individuell von den Gemeinden festgelegte Hebesatz. In der Regel ist die Grundsteuer vierteljährlich zu zahlen, auf Anfrage ist alternativ meist auch die jährliche Zahlung in einer Summe möglich. Aufgrund der 2019 auf den Weg gebrachten Grundsteuerreform gelten ab 2025 Neuregelegungen, die erstmaligen Immobilienbewertungen sind bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 fällig. Diesbezüglich ist eine Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater wichtig.

Einkommenssteuer/Körperschaftssteuer:

Mieteinnahmen unterliegen einer laufenden Besteuerung. Ob Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer zu zahlen ist, hängt davon ab, ob sich die Immobilie im Besitz einer natürlichen Person, einer Personengesellschaft, einer Kapitalgesellschaft oder einer Stiftung befindet. Entsprechend können sich hinsichtlich der Steuerbelastung erhebliche Unterschiede ergeben.

Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer:

Bei der unentgeltlichen Übertragung einer Immobilie durch Schenkung oder Erbfall fällt Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer an. In diesem Zusammenhang eröffnen sich unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast.

Spekulationssteuer:

Hat der Verkäufer die Immobilie selbst genutzt, fällt in der Regel keine Steuer an. Bei Renditeobjekten ist dies jedoch vom Veräußerungszeitpunkt abhängig, hier ist eine Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten.

 

Welche Leistungen bietet ein Steuerberater?

Bereits vor dem Immobilienkauf ist es wichtig, dass künftige Steuersparpotential aktiv zu sichern. Zu diesem Zweck ist daher frühzeitig eine umfassende Beratung durch einen versierten Steuerberater anzustreben. Zu den wichtigsten Leistungen zählen insbesondere eingehende Beratungen zu folgenden Punkte:

- Immobilienanalyse vor dem Kauf

- Veräußerung und Erwerb (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer etc.)

- Überprüfung, ob sich ein Objekt als Steuersparmodell eignet

- steuerliche Auswirkungen des Immobilienkaufs

- Immobilienfinanzierung

- Abschreibungsmöglichkeiten

- Rentabilitätsbeurteilung

- Schenkung und Erbschaft

- Vermietung an Familienangehörige

- Photovoltaikanlagen

Zudem sind weitere Leistungen wie die steuerliche Begutachtung von Mietverträgen und Gewerbemietverträgen, die Überprüfung der 3-Objekt-Grenze oder die steuerliche Optimierung von nationalen und internationalen Immobilien-Portfolios relevant. Ein Experte für Immobiliensteuerrecht berät seine Mandanten umfassend und zeigt bereits vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie potenzielle Steuersparmöglichkeiten auf. Auch bei Vermietung oder gewerblichen Objekten eröffnen sich Wege, wie sich die Steuerlast für Vermieter senken lässt. Mit umfassender Beratung und rechtzeitiger Planung lässt sich in vielen Fällen interessantes Sparpotenzial nutzen. 

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