Soll ich meine Immobilie unvermietet oder vermietet verkaufen?
Sollten Sie die Gewerbeimmobilie vor dem Verkauf vermietet haben, werden Sie diese definitiv besser und zu einem höheren Preis verkaufen können. Ihnen sollte bewusst sein, dass leer stehende Gewerbeimmobilien nur relativ schwer verkauft werden können. Dies resultiert daraus, da der Käufer ein Restrisiko eingeht. Es könnte passieren, dass er die Immobilie selbst nur zu einem niedrigen Preis oder gar nicht vermieten kann. Die meisten Käufer sind nicht daran interessiert, die Immobilie selbst zu nutzen. Dies resultiert daraus, da die Unternehmen die Gewerbeimmobilien lieber mieten, statt selbst der Eigentümer zu werden. Allgemein gilt, je länger der bestehende Mietvertrag noch andauert, ein umso besserer Preis kann erzielt werden. Die gewerblichen Mietverträge können vom Mieter nicht gekündigt werden, wenn die Vertragslaufzeit noch besteht. Aufgrund dessen besteht für die potenziellen Käufer nur ein sehr geringes Risiko und sie bezahlen mehr für die Immobilie, da sie kein Risiko eingehen müssen.
Welche Fragen sollte ich mir im Zuge des Verkaufs stellen?
Es ist klar, dass ein Verkauf von einer Gewerbeimmobilie einige Fragen aufwirft. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen kann, sondern sie als Kapitalanlage benutzen möchte. In diesem Kontext sollten einige zentrale Fragen bei der Kaufentscheidung beachtet werden.
Folgende Fragen sollten beantwortet werden können:
- Wie kann der Immobilienkauf überhaupt finanziert werden?
- Welche Instandhaltungskosten müssen eingerechnet werden?
- Welches Risiko besteht, dass es zu Ausfällen der Zahlungen kommt oder dass die Immobilie ganz leer bleibt?
- Welche Mieteinnahmen werde ich in den nächsten Jahren mit der Gewerbeimmobilie erzielen?
Es ist wichtig, zu wissen, dass die Dauerhaftigkeit, die Sicherheit und die Höhe von den Einnahmen durch die Mieten bei einer Gewerbeimmobilie von der Lage abhängig sind. Sollte es sich um ein Café handeln, welches in einer belebten Fußgängerzone liegt, kann dieses sehr gut vermietet werden. Sollte es sich hingegen um ein Café handeln, welches in einem Industriegebiet liegt, dürfte es wesentlich schwieriger sein, einen passenden Mieter zu finden. Allerdings spielt auch der Zustand von der jeweiligen Gewerbeimmobilie eine entscheidende Rolle. Dies resultiert daraus, da die Instandhaltungskosten attraktiv sein müssen, damit der Mieter nicht von Anfang an das Interesse an der Immobilie verliert. Zusätzlich könnte der Finanzierungsaspekt Schwierigkeiten bereiten. Die Banken fordern seit der Finanzkrise eine sehr hohe Quote des Eigenkapitals. Diese liegt bei 40 Prozent. Wenn es sich um eine Kaufpreisfinanzierung von Gewerbeimmobilien handelt, nehmen die Banken das Ganze noch viel ernster. Dies ist deshalb so, da das Mietausfallwagnis viel höher eingeschätzt wird als bei Wohnimmobilien. Aufgrund dessen müssen die Banken auf zusätzliche Sicherheiten zurückgreifen.
Die Analyse des Teilmarktes
Es ist wichtig, zu wissen, welchem Teilmarkt die Gewerbeimmobilie angehört. Es gibt viele Teilmärkte, in diese die Gewerbeimmobilien grundsätzlich passen. Diese sind Hotels, Ladengeschäfte und Büroimmobilien. In jedem Teilmarkt gibt es unterschiedliche Kaufpreisfaktoren, Marktgesetze und Marktpreise. Aufgrund dessen ist es so wichtig, dass der Teilmarkt bekannt ist. Es ist wichtig, zu wissen, dass ein Hotel zum Beispiel nicht für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Aus einem Hotel darf zum Beispiel nicht einfach ein Kaufhaus gemacht werden. Sollte es sich um ein Bürogebäude handeln, ist das Ganze wesentlich einfacher. Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, kann dieses Gebäude in Wohnungen umgewandelt werden. Es ist somit wichtig, dass vorab eine Analyse des Teilmarktes erfolgt. In diese Analyse müssen einige Kaufpreisfaktoren einbezogen werden. Diese sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten, die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen oder die Miete pro Quadratmeter. Nachdem dies erfolgt ist, kann eine angepasste Vermarktungsstrategie entwickelt werden. Das Ganze kann am besten mit einem Immobilienmakler geschehen. Dies resultiert daraus, da dieser fundierte Kenntnisse über den jeweiligen Teilmarkt hat. So kann herausgefunden werden, ob sich der Verkäufer eher an Großinvestoren oder an ein Logistikunternehmen wenden sollte.
Soll ich die Immobilie besser mit oder ohne einen Makler verkaufen?
Es ist wichtig, zu wissen, dass es Makler gibt, die sich auf einen Teilmarkt beschränkt haben. In diesem kennen sie sich optimal aus, was den Verkauf von Immobilien betrifft und in diesem haben sie meist auch schon häufiger Immobilien verkauft. Ihnen sollte bewusst sein, dass es durchaus sehr schwierig sein kann, einen passenden Preis auszuhandeln, wenn Sie noch nicht über die nötige Erfahrung in diesem Teilmarkt verfügen. In weiterer Folge bedeutet das, dass es für Sie wesentlich schwieriger sein wird, einen passenden Käufer zu finden. Aufgrund dessen lohnt es sich meist, auf einen Makler zurückzugreifen. Dieser verfügt nämlich über ausreichend Verkaufserfahrung und kann außerdem auf zahlreiche potenzielle Käufer zurückgreifen. Des Weiteren kann ein professioneller Makler den besten Preis rausholen, da er den Marktwert der Gewerbeimmobilie ermitteln kann.
Fazit
Sollten Sie ernsthaft darüber nachdenken, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, dann sollten Sie sicherstellen, dass Sie einen guten Preis bekommen. Es ist wichtig, zu wissen, dass die oben genannten Tipps zwar dabei behilflich sein können, Sie dennoch auf professionelle Hände setzen sollten. Wenn Sie sich selbst noch nicht so gut auskennen beziehungsweise selbst noch keine Gewerbeimmobilie verkauft haben, dann sollten Sie lieber auf die Hilfe von einem Makler setzen. Dies resultiert daraus, da Sie in diesem Fall mit einem Makler wesentlich bessere Erfolge erzielen werden. Außerdem nimmt Ihnen der Makler einen großen Teil der Arbeit ab und Sie sparen sich jede Menge Zeit. Sie haben jetzt immer noch Fragen? Dann besuchen Sie einfach folgende Website: https://www.belvonia.de/
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