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Do it yourself: Die Eigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung

23.01.2019 | Extrakosten durch externe Verwalter, vergebliche Verwaltersuche bei Immobilien mit wenigen Wohneinheiten: Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Selbstverwaltung eine interessante Alternative. Eine Aufgabe, die nicht ganz ohne ist, sich aber mit neuen digitalen Hilfsmitteln besser bewerkstelligen lässt als je zuvor.

Foto: Pixabay, 2345933, rawpixel
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Die Selbstverwaltung: Einer für alle oder alle zusammen?


Einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht es frei, sich selbst zu verwalten – das Wohnungseigentumsgesetz lässt gemäß § 21 Absatz 1 diese Variante der Verwaltung zu. Die Selbstverwaltung eignet sich besonders für Objekte mit wenigen Wohneinheiten.

Zwei Arten der Selbstverwaltung kommen in Betracht:

  • Bei der tatsächlich gemeinschaftlichen Selbstverwaltung stemmen alle Eigentümer die Verwaltungsaufgaben zusammen. Für diese Form der Selbstverwaltung ist ein Geschäftsverteilungsplan sinnvoll, der jedem Eigentümer sein klar definiertes Aufgabengebiet zuweist. Trotz dieser paritätischen Aufgabenverteilung erfordert diese Art der Selbstverwaltung ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das mit Handwerkern und Kreditinstituten kommuniziert sowie die Gemeinschaft generell nach außen vertritt. Haftungsrechtlich sollte sich dieser Eigentümer im Innenverhältnis zu seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gut absichern. Die Eigentümergemeinschaft kann seine Haftung auch per Mehrheitsbeschluss begrenzen, zum Beispiel auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz.
  • Alternativ bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen internen Verwalter aus ihren Reihen, der die Verwaltungsaufgaben allein übernimmt. Ein Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft bestimmt im Idealfall seine Rechte und Pflichten und schafft Rechtsverbindlichkeit. Erhält der interne Verwalter ein Honorar für seinen Einsatz, gilt für ihn das Berufszulassungsgesetz für Immobilienverwalter. Das Honorar ist als zusätzliches Einkommen natürlich steuerpflichtig.


Eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ist für einen internen Verwalter auf jeden Fall empfehlenswert, denn er haftet genauso wie eine externe Verwaltung.

Wann die Selbstverwaltung sinnvoll ist


Eine Selbstverwaltung eignet sich für Immobilien mit überschaubarer Größe – mehr als 15 Wohneinheiten weist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung meist nicht auf. Idealerweise sollten außerdem möglichst viele der Eigentümer selbst in dem Objekt wohnen. Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermietet haben und woanders leben, sind oftmals weniger stark engagiert. Das ist einer einheitlichen, zeitnahen Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft hinderlich.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass alle Eigentümer ähnliche Vorstellungen und Erwartungen von einer internen Verwaltung haben und respektvoll und sachlich miteinander umgehen. Besitzt im Gegenteil eine Eigentümergemeinschaft hohes Konfliktpotenzial, ist von einer internen Verwaltung abzuraten – der Verwalter würde womöglich in einen Parteilichkeitskonflikt oder zwischen die Fronten geraten. Eine externe Verwaltung ist dann die klar bessere Lösung.

Digitale Tools unterstützen interne Verwalter


Konten einrichten und betreuen, Reparaturen beauftragen, die Eigentümerversammlung ausrichten und zwischen Konfliktparteien vermitteln: Auf einen internen Verwalter kommen vielfältige Aufgaben zu, Erfahrungen in organisatorischen und finanziellen Angelegenheiten sind hier ebenso gefragt wie Empathie und Verhandlungsgeschick.

Für administrative Aufgaben gibt es dank der Digitalisierung Tools, die dem Verwalter viel Arbeit abnehmen. Der Dienstleister myimmo-office beispielsweise bietet Softwarelösungen an, die Eigentümer in der Verwalterrolle nachhaltig unterstützen. Dazu Vorstand Guido Stein von myimmo-office AG: „Bei kleineren Eigentümergemeinschaften ist ein extern bestellter Verwalter nicht unbedingt erforderlich. Mit myimmo-office managen Eigentümer die Verwaltungsaufgaben direkt vor Ort in Eigenregie. myimmo-office fungiert dabei als ihr Back-Office und liefert zum Beispiel die Buchhaltung inklusive der Jahresabrechnungen.“
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