Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Der Eigenkapitalanteil ist ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung von Immobilien. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger wird der Kredit.
- Experten empfehlen als Faustregel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, somit sollen also höchstens 80 Prozent finanziert werden.
- Sparkassen und Bausparkassen empfehlen sogar zusätzlich 20 bis 30 Prozent über Bauspardarlehen zu finanzieren. (Quelle S-Immobilien.de)
Inzwischen werben einige Kreditinstitute mit einer Finanzierung von 90 Prozent oder mehr. Solche Angebote sind immer teurer, Zinsaufschläge von mindestens 0,5 Prozent sind hier die Regel. Bei einer Vollfinanzierung liegen die Zinsen auf das Gesamtdarlehen sogar um mindestens einen Prozent höher. Das kann bei der Finanzierung eines Hausbaus bei einer Laufzeit von zehn Jahren schon einmal einen Unterschied von 20.000 EUR und mehr ausmachen.
2014 mit Zinsbindung finanzieren
Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung sind die Zinsen für eine bestimmte Frist festgeschrieben. Die Finanzierung zu einem festen Zinssatz ist vor allem dann empfehlenswert, wenn die Baugeldzinsen niedrig sind. Dies ist aktuell der Fall.
- 2014 sind die Baugeldzinsen so niedrig wie nie. Deswegen sind Darlehen mit einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren derzeit empfehlenswert.
- Auch wenn die meisten Anbieter bei einem Vertrag mit fester Zinsbindung einen Aufschlag von 0,3 - 0,7 Prozent verlangen, ist eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren aktuell unbedingt ratsam. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in den nächsten zehn Jahren wieder steigen, ist hoch.
- Wer sich 2014 gegen die Zinsbindung und für einen variablen Zins entscheidet, geht ein hohes Risiko ein, in den nächsten Jahren deutlich mehr für seinen Kredit zahlen zu müssen.
Beim Abschluss des Vertrages sollte allerdings beachtet werden, dass die vorzeitige Rückzahlung der Kreditsumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung üblicherweise erst dann möglich ist, wenn der Zeitpunkt der Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Bei einem Vertrag mit einer zehnjährigen Zinsbindung also beispielsweise erst nach zehn Jahren. Die meisten Anbieter räumen allerdings die Möglichkeit der Sondertilgung von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr ein. Sollte sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers also verbessern, kann die monatliche Rate zumindest geringfügig erhöht werden.
Wie lange sollte die Immobilienfinanzierung laufen?
Spätestens bei Erreichen des Renteneintrittsalters sollte die Immobilie vollständig abgezahlt sein, in diesem Punkt sind sich die meisten Experten einig. Denn üblicherweise ändert sich die finanzielle Situation zu diesem Zeitpunkt erheblich. Wie lange die Finanzierung der Immobilie läuft, hängt vom gewählten Tilgungssatz ab.
Wie viel Prozent Tilgung sind empfehlenswert?
Eine lange Zeit war eine Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages durchaus üblich, derzeit empfehlen Experten allerdings aufgrund der niedrigen Bauzinsen einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent pro Jahr. Denn je schneller die Schulden zurückgezahlt werden, desto weniger Zinsen müssen insgesamt gezahlt werden.
Die Festlegung der Tilgung ist der heikelste Punkt bei der Immobilienfinanzierung. Denn Verbraucher müssen an dieser Stelle einschätzen, wie viel sie monatlich für ihren Kredit aufwenden können. Erste Anhaltspunkte kann dieser Online Budget-Rechner von Handelsblatt.com liefern.
- Auf jeden Fall sollte vermieden werden, den Betrag zu hoch zu wählen, damit die finanzielle Belastung unter allen Umständen tragbar bleibt. Idealerweise sollte die Rate auch bei einer Verschlechterung der Einkommenssituation noch bezahlbar bleiben.
- Die Nebenkosten der Immobilie werden bei der Festlegung der Tilgung häufig unterschätzt. Wer überlegt, wie viel er monatlich für das Eigenheim aufwenden kann, sollte sich nicht an bisherigen Mietzahlungen orientieren. Denn erstens sind die Nebenkosten im Eigenheim höher (weil beispielsweise Rücklagen gebildet und Versicherungen bezahlt werden müssen) und zweitens muss immer damit gerechnet werden, dass die Nebenkosten der Immobilie mit der Zeit steigen.
- Wird die Tilgung allerdings zu niedrig gewählt, steigen die Gesamtkosten der Finanzierung enorm. Bei einer Tilgungsrate von nur einem Prozent können die Zinskosten im Endeffekt sogar doppelt so hoch ausfallen wie bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent. Auch wenn die niedrigen Raten zunächst verlockend klingen – empfehlenswert ist mindestens eine Tilgungsrate von 2 Prozent.
Durch Sondertilgungen Zinsen sparen
Die Möglichkeit der Sondertilgung sollte im Kreditvertrag unbedingt enthalten sein. Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind durchaus üblich. Denn wenn sich die Einkommenssituation verbessert, kann der Kredit über die Sondertilgung schneller zurückgezahlt werden.