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Dachgeschossaufstockungen als Mittel zur Bekämpfung des Wohnraum-mangels in Berlin – Olivier Bourdais von Grizzly Investors klärt auf

25.05.2020 | In Großstädten wie Berlin ist Wohnraum seit Jahren ein knappes Gut. Der Zuzug neuer Einwohner nimmt stetig zu, die Neubautätigkeit stagniert auf einem niedrigen Level. Verfahren zur Schaffung neuen Wohnraums auf bestehender Bausubstanz gewinnen entsprechend immer mehr an Bedeutung. Zwei davon sind der Dachgeschossausbau und die Geschossaufstockung. Experten wie Olivier Bourdais von Grizzly Investors sehen darin Potenziale für den Bau zehntausender neuer Wohnungen. Als problematisch erweist sich allerdings oft der Genehmigungsprozess.

Wohnraumsituation in Berlin angespannt

 

Berlin hat seit Jahren ein Wohnraumproblem. Gutachter konstatieren regelmäßig, dass einem anhaltend starken Zustrom neuer Bewohner eine zu geringe Neubautätigkeit gegenübersteht. So weist etwa Grizzly Investors CEO Olivier Bourdais darauf hin, dass die Zahlen, die der Berliner Senat in seinem Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030 nennt, nicht zutreffen:

 

„Der Senat gibt einen Bedarf von 194.000 neuen Wohnungen bis 2030 an. 199.000 Wohnungen könne man bis dahin bauen, sodass das Problem 2030 gelöst sei. Diese Zahlen wurden aber von vielen Seiten kritisiert, so etwa vom Fachausschuss VIII der Berliner SPD (Soziale Stadt) in seiner Sitzung vom 17.04.2019. Die Sozialdemokraten schätzen den Bedarf auf 100.000 Wohnungen mehr. Wir bei Grizzly Investors bewerten die Lage ähnlich und rechnen mit einem Bedarf von insgesamt 260.000 – 410.000 Wohnungen.“

 

Als ein besonders großes Problem sehen viele Experten das zu geringe Flächenangebot in der Hauptstadt. Es gebe schlicht nicht genug Bauland, um die benötigten Neubauten zu schaffen. Bauland kann zwar durch B-Pläne geschaffen werden, aber dies nimmt in Berlin erfahrungsgemäß viel Zeit in Anspruch. Entsprechend nehmen vor allem Maßnahmen wie Dachausbauten und Geschossaufstockungen eine immer wichtigere Rolle ein.

 

Wie funktionieren Geschossausbauten und Aufstockungen?

 

Dachausbauten und Geschossaufstockungen sind die wichtigsten Möglichkeiten zur Schaffung neuen Wohnraums auf bestehender Bausubstanz.

 

1. Dachausbau

 

In vielen Gebäuden gibt es Flächen unter dem Dach, die gar nicht oder nur als Abstellfläche genutzt werden. In den meisten Fällen können diese in neue Nutzflächen oder in komplett neue Wohnungen umgewandelt werden. Dies geschieht etwa durch den Einbau neuer Fenster, Gauben oder Loggien. Wichtige Faktoren sind dabei der Schallschutz, der Brandschutz und die Dachdämmung. So sind etwa teilweise brandhemmende Baustoffe zu verwenden und für jede Wohnung zwei Rettungswege zu schaffen. Weiterhin müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV berücksichtigt werden.

 

2. Geschossaufstockung

 

Bei einer Geschossaufstockung wird eine komplett neue Etage auf ein Haus aufgesetzt. Dazu kommt oft ein Dachgeschossausbau, sodass viel zusätzliche Fläche entsteht.  „Bei einem Projekt in Lichtenberg bauen wir gerade zwei zusätzliche Stockwerke; am Ende werden wir 50 % mehr Fläche haben.“, berichtet Olivier Bourdais. Da es sich dabei allerdings um einen erheblichen Eingriff in die Statik des Gebäudes handelt, ist vorab mit einem Architekten zu klären, inwieweit die Maßnahmen durchgeführt werden können. Darüber hinaus sind das örtliche Baurecht und ggf. Bebauungspläne zu berücksichtigen.

 

Dachgeschossaufstockungen bieten zahlreiche Vorteile. Einer davon ist, dass es in Großstädten wie Berlin viele Flachdächer gibt, auf denen sie durchgeführt werden können. So könnten etwa auf vielen Supermärkten neue Wohnungen entstehen. Darüber hinaus sind die Arbeiten teilweise mit Fertigbauteilen und damit sehr schnell durchführbar. Die Bestandsimmobilien bleiben während der Bauarbeiten bewohnbar.

 

Herausforderungen bei Ausbauten und Aufstockungen

 

Obwohl Aufstockungen und Dachausbauten seit Längerem als vergleichsweise verträgliche und kostensparende Möglichkeit gelten, die Wohnungsmärkte zu entlasten, werden die Potenziale doch noch immer kaum ausgeschöpft. Ursächlich dafür sind vor allem rechtliche und technische Details.

 

Ein Problem besteht beispielsweise darin, dass sich viele ausbaubare Dachgeschosse in Altbauten aus der Gründerzeit befinden, bei denen es sich überwiegend um Privatbesitz handelt. Darüber hinaus gibt es Einschränkungen in Form von Stadtentwicklungs- und Bebauungsplänen, Brandschutzvorgaben und Denkmalschutz.

 

„Eins der größten Probleme ist es nach wie vor, eine Baugenehmigung zu erhalten. Das heißt nicht, dass jeder bauen können soll, wie er will. Mit einer neuen Baukultur und vernünftigen Maßnahmen wäre schon viel erreicht. Denkbar wären etwa eine schnellere Erstellung von Bebauungsplänen, eine Anpassung der Abstandsflächenregelung und eine Reduzierung der Möglichkeiten zur Genehmigungsblockierung durch Mieter und Eigentümer.“, so Grizzly Investors CEO Olivier Bourdais.

 

Auf technischer Ebene ist eine Aufstockung  vor allem unter statischen Gesichtspunkten eine Herausforderung. Beim Aufsetzen von mehr als zwei Stockwerken muss geprüft werden, ob die Mauern die zusätzliche Last tragen. Weitere wichtige Aspekte sind Themen wie Barrierefreiheit und die Sicherstellung der Wasser- und Energieversorgung.

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