Eine Baufinanzierung umschulden – was bedeutet das genau?
Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind, denken viele Immobilienbesitzer über eine Umschuldung ihrer Baufinanzierung nach. Umschuldung bedeutet einfach gesagt, dass ein bestehender (Bau-)Kredit durch ein neues und im besten Fall deutlich günstigeres Darlehen mit besseren Vertragskonditionen abgelöst wird. Haben Sie Ihren Kredit zum Beispiel zu Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen, sollten Sie dementsprechend unbedingt über eine Umschuldung nachdenken. Doch nicht immer rechnet sich dieses Vorgehen, denn im Falle einer vorzeitigen Ablösung können unter Umständen auch erhebliche Kosten auf Sie zukommen. Worum es sich dabei genau handelt, erfahren Sie am Ende des Artikels.
Wann ist eine Umschuldung möglich?
Wenn Sie eine Umschuldung Ihrer laufenden Baufinanzierung anstreben, können Sie dies grundsätzlich tun, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist
Nach zehn beziehungsweise spätestens 15 Jahren endet üblicherweise die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung – der Baukredit läuft somit aus. Nun müssen Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken und regeln, wie die Immobilie weiterhin finanziert werden soll. Meist befinden sich zum Ende der Zinsbindung noch Restschulden auf dem auslaufenden Kredit. Dieser Umstand ist der Tatsache geschuldet, dass die Tilgung für die Finanzierung häufig länger läuft, als die Zinsfestschreibung für den Kredit. Ist die verhandelte Zeitspanne von gewöhnlich zehn oder 15 Jahren abgelaufen, erhalten Sie rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von der bisherigen Bank ein Angebot über eine neue Zinsvereinbarung.
2. Nach Ablauf von zehn Jahren
Läuft ein Baukredit schon länger als zehn Jahre, haben Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umzuschulden. Mit der Berufung auf das Sonderkündigungsrecht bleibt Ihnen praktischerweise auch die sogenannte Vorfälligkeitsgebühr erspart. Tipp: Überprüfen Sie am besten schon vor dem Gespräch mit dem Bankberater, ob Ihr Immobiliendarlehen auch tatsächlich bereits die Zehn-Jahres-Grenze überschritten hat.
3. Bei bestätigtem Interesse
Jedem Kreditnehmer steht bei berechtigtem Interesse das Kündigungsrecht des laufenden Kredits auch vor Ablauf der Zinsbindung zu. Dieses Interesse besteht zum Beispiel bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie. Zwei Voraussetzungen müssen dabei allerdings gegeben sein: Zum einen muss der Erhalt des kompletten Kreditbetrags bereits sechs Monate zurückliegen und zum anderen – und das ist der größte Nachteil – muss der Kunde der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Hierzu später mehr.
Wie funktioniert die Umschuldung?
Wenn Sie eine Umschuldung für Ihre laufende Baufinanzierung planen, können Sie mit einer niedriger verzinsten Anschlussfinanzierung unter Umständen viel Geld sparen. Der Weg zur Umschuldung sollte aber gut geplant sein, um nicht unnötig Geld zu verschenken. Grundsätzlich sollte die Umschuldung frühzeitig angegangen und rechtzeitig mit den Kreditgebern gesprochen werden. Folgende Schritte haben sich auf dem Weg dorthin bewährt:
1. Vertraglich geregelte Fristen für den Kredit klären.
2. Den entsprechenden Ansprechpartner des Finanzinstituts kontaktieren.
3. Informationen über den aktuellen Stand des laufenden Kredits ermitteln: Restschuld, Zinssatz etc.
4. Vergleichsangebote für eine Umschuldung einholen.
5. Kreditgespräche führen und Konditionen klären.
6. Kredit umschulden und Geld sparen.
Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?
Haben Sie Ihre Baufinanzierung bereits vor einigen Jahren abgeschlossen, ist das Zinsniveau seitdem deutlich gefallen. Das heißt für Sie: Ist die Restschuld des auslaufenden Kredits noch relativ hoch, kann sich eine Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter mit hoher Wahrscheinlichkeit lohnen. Die monatlichen Kosten für den Kredit können reduziert oder mit gleicher Rate schneller abbezahlt werden. Sollten Sie nur noch einen vergleichsweise kleinen Betrag von unter 50.000 Euro bei Ablauf der (Soll-)Zinsbindung zurückzahlen müssen, kann eine sogenannte Prolongation Sinn machen. Konkret bedeutet das: Sie setzen das Vertragsverhältnis mit dem bestehenden Kreditgeber fort. Dafür schließen Sie als Darlehensnehmer mit der gleichen Bank eine neue Zinsvereinbarung ab und der Kredit läuft mit geänderten Konditionen weiter. Das hat den Vorteil, dass Sie im Vergleich zu einer Umschuldung zu einem anderen Anbieter deutlich weniger Aufwand haben. Zudem sparen Sie Kosten, die durch einen Wechsel zu einer anderen Bank entstehen würden.
Was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Der Wechsel zu einem günstigeren Kredit scheint sich auf den ersten Blick zumeist zu lohnen. Doch Obacht! Möchten Sie einen Kredit während einer laufenden Zinsbindung umschulden, müssen Sie Ihre Bank um eine vorzeitige Vertragsbeendigung bitten. Diese muss Ihrem Anliegen allerdings prinzipiell nicht zustimmen. Kommt sie Ihrer Bitte aber nach, hat das Kreditinstitut das Recht auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dahinter verbirgt sich sozusagen eine Art Schadenersatz für die Bank, um die dann fehlenden Beträge (ausbleibende Tilgungs- und Zinszahlungen) auszugleichen. Gut zu wissen: Die Höhe der Entschädigung ist gesetzlich nicht bestimmt. Meist ist dieser Betrag abhängig von der Restlaufzeit, der noch ausstehenden Ratenschuld und dem vereinbarten sowie aktuellen Zinssatz. Das heißt im Klartext: Wer sich vor einer Umschuldung gut über Konditionen und Kosten informiert, kann seine Vorteile besser ausspielen. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung kann, je nach Höhe, den möglichen Zinsvorteil durch die Umschuldung vereiteln.
501202/1262