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Baufinanzierung umschulden: Tipps zum Ablösen des alten Hauskredits

10.12.2019 | Die Traumimmobilie ist gekauft und die Finanzierung läuft bereits seit geraumer Zeit. Viele Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierung vor einigen Jahren abgeschlossen haben, stehen irgendwann vor der Entscheidung, den laufenden Kredit umzuschulden. Gerade in Niedrigzinszeiten, wie sie aktuell vorherrschen, können Sie durch eine Umschuldung der Baufinanzierung zu einem günstigeren Anbieter monatlich viel Geld sparen. Doch was genau ist dabei zu beachten?

Eine Baufinanzierung umschulden – was bedeutet das?

 

Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind, denken viele Immobilienbesitzer über eine Umschuldung ihrer Baufinanzierung nach. Umschuldung bedeutet, dass ein bestehender Kredit durch einen neuen, im besten Fall günstigeren Kredit mit besseren Vertragskonditionen abgelöst wird. Haben Sie Ihren Kredit zum Beispiel zu Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen, sollten Sie unbedingt über eine Umschuldung nachdenken. Doch nicht immer rechnet sich dieses Vorgehen. Denn im Falle einer vorzeitigen Ablösung können auch erhebliche Kosten auf Sie zukommen.

 

Wann ist eine Umschuldung möglich?

 

Wenn Sie eine Umschuldung Ihres Kredits anstreben, können Sie dies grundsätzlich tun, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

 

1. Nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist: Nach zehn oder 15 Jahren endet üblicherweise die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung – der Baukredit läuft somit aus. Nun müssen Sie über eine Anschlussfinanzierung nachdenken und regeln, wie die Immobilie weiter finanziert werden soll. Meist befinden sich zum Ende der Zinsbindung noch Restschulden auf dem auslaufenden Kredit. Das ist der Tatsache geschuldet, dass die Tilgung für die Finanzierung häufig länger läuft als die Zinsfestschreibung für den Kredit. Ist die verhandelte Zeitspanne von gewöhnlich zehn oder 15 Jahren abgelaufen, erhalten Sie rechtzeitig vor Ablauf der Zinsvereinbarung von der bisherigen Bank ein Angebot über eine neue Zinsvereinbarung.

 

2. Nach Ablauf von zehn Jahren: Läuft ein Baukredit schon mehr als zehn Jahre nach abgeschlossener Auszahlung, haben Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umzuschulden. Mit der Berufung auf das Sonderkündigungsrecht bleibt Ihnen auch eine Vorfälligkeitsgebühr erspart.

 

3. Bei bestätigtem Interesse: Jedem Kreditnehmer steht bei berechtigtem Interesse das Kündigungsrecht des laufenden Kredits auch vor Ablauf der Zinsbindung zu. Dieses Interesse besteht zum Beispiel bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie. Zwei Voraussetzungen müssen dabei allerdings gegeben sein: Zum einen muss der Erhalt des kompletten Kreditbetrags bereits sechs Monate zurückliegen und zum anderen – und das ist der größte Nachteil – muss der Kunde der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

 

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

 

Haben Sie Ihre Baufinanzierung bereits vor einigen Jahren abgeschlossen, ist das Zinsniveau seitdem deutlich gefallen. Das heißt für Sie: Ist die Restschuld des auslaufenden Kredits noch relativ hoch, kann sich eine Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter deutlich lohnen. Monatliche Kosten für den Kredit können reduziert oder mit gleicher Rate schneller abbezahlt sein.

 

Sollten Sie nur noch einen vergleichsweise kleinen Betrag von unter 50.000 Euro bei Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen müssen, kann eine Prolongation Sinn machen. Das bedeutet, Sie setzen das Vertragsverhältnis mit dem bestehenden Kreditgeber fort. Sie schließen als Darlehensnehmer mit der gleichen Bank eine neue Zinsvereinbarung ab und der Kredit läuft mit geänderten Konditionen weiter. Das hat den Vorteil, dass Sie im Vergleich zu einer Umschuldung zu einem anderen Anbieter deutlich weniger Aufwand haben. Zudem sparen Sie Kosten, die durch einen Wechsel zu einer anderen Bank entstehen würden.

 

Was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

 

Zurzeit locken niedrige Zinsen und der Wechsel zu einem günstigeren Kredit scheint sich zu lohnen. Doch Obacht! Möchten Sie einen Kredit während einer laufenden Zinsbindung umschulden, müssen Sie Ihre Bank um eine vorzeitige Vertragsbeendigung bitten. Diese muss Ihrem Anliegen prinzipiell nicht zustimmen. Kommt sie Ihrer Bitte aber nach, hat sie ein Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dahinter verbirgt sich sozusagen ein Schadenersatz für die Bank, um die dann fehlenden Beträge auszugleichen. Die Höhe der Entschädigung ist gesetzlich nicht bestimmt. Meist ist dieser Betrag abhängig von der Restlaufzeit, der noch ausstehenden Ratenschuld und dem vereinbarten sowie aktuellen Zinssatz. Das heißt im Klartext: Wer sich vor einer Umschuldung gut über Konditionen und Kosten informiert, kann seine Vorteile besser ausspielen. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Höhe den möglichen Zinsvorteil durch die Umschuldung vereiteln. Gegebenenfalls kann Ihnen ein Vorfälligkeitsrechner vorab eine erste Orientierung geben.

 

Wie funktioniert die Umschuldung?

 

Wenn Sie eine Umschuldung für Ihre laufende Baufinanzierung planen, können Sie mit einer niedriger verzinsten Anschlussfinanzierung viel Geld sparen. Der Weg zur Umschuldung sollte aber gut geplant sein, um kein unnötiges Geld zu verschenken. Grundsätzlich sollte die Umschuldung frühzeitig angegangen und rechtzeitig mit Kreditgebern gesprochen werden. Folgende Schritte haben sich auf dem Weg dorthin bewährt:

 

1. Vertraglich geregelte Fristen für den Kredit klären.

2. Den entsprechenden Ansprechpartner des Finanzinstituts kontaktieren. 

3. Informationen über den aktuellen Stand des laufenden Kredits ermitteln: Restschuld, Zinssatz etc.

4. Vergleichsangebote für eine Umschuldung einholen.

5. Kreditgespräche führen und Konditionen klären.

6. Kredit umschulden und Geld sparen.

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